就城市而言，改革开放四十多年来，中国城市发展的成功之路就在于处理好政府与市场的关系，实现有效市场和有为政府良性互动。如果保障性住房与市场化商品房，能够区隔为两个独立运行的体系，分别对应不同需求的人群，有为政府负责保障房，有效市场负责商品房，这就能够形成双轨制，即“市场的归市场，保障的归保障”。可见，住房租赁已经成为房地产市场的重要组成部分。2023年行业的显著变化是需求萎缩、供给增加、价格下降，此外，还有一些变化值得关注。
地方国企纷纷组建安居公司，或者把保租房业务划归城投公司，表明在政策认知上达成共识，保租房作为城市基础设施实行归口管理。地方国企也改变了对外包租，或者委托管理的经营模式，开始主导自建运营团队，承接本集团的租赁房运营，还试着承接区域内其他国企的轻资产业务。作为新业务、新团队，在组织建设、机制体制上急需完善，例如对客诉的过于敏感，而人事制度过于刚性。租赁房虽然作为民生工程、基础设施，但其行业属性决定了市场化程度高，央国企也需要把运营效率和市场对齐，否则就走上自营国有酒店的路子上，即同样的地段、品质，客房价格是专业酒馆公司的六七折，对于差旅人士是高性价比，对于业主就是低平效。
在经历了P2P暴雷、三年疫情洗牌后，今年品牌公寓再受到三重打击，即口罩事件后外国人大批离境，重创高端公寓；保租房集中入市，重创白领公寓；高失业率挤走低收入人群，重创合租公寓。品牌公寓，特别是合租公寓，对盘活全国平均20%的住房闲置率，具有极大价值，过去虽有乱象，但我们不能因噎废食。当然，十四五期间保租房是主旋律，目前完成率接近60%，并不理想，明年必然是冲刺年，后年是收官年，各级主管部门的注意力依然是完成十四五的筹集指标，面临的困难和挑战主要有以下两个方面。
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1、房从哪里来？
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2021年国办22号文，从政策层面上解决了房源供给的问题，但在实操中，还有许许多多历史问题、个性化问题，涉及土地、规划、招商、税收等方方面面。从职住平衡、产业结构调整的实际需求出发，盘活各类存量用房和用地，是解决保租房供给的重要出路。对于城区人口300万以上的城市，新建重建是商品房供给的主要方向。衔接好城市更新和城中村改造，是从存量资产中，供给保租房的必由之路。今年9月，广州成立了安居集团，将城中村改造纳入保障性住房筹集的重要渠道。城中村改造是一项系统工程，涉及的经济利益主体关系复杂，部分村还存在历史遗留问题，处置起来难度比较大。《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》拟于近期第三次审议并交付表决，将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来，每个环节都有法可依，城中村改造的民生属性就能落地，这是非常关键的。
也可以考虑组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁住房。开发商拿到资金，限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，实现租购并举和新模式。
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2、钱从哪里来？
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已经发行的四只保租房公募REITs，再加上即将发行的上海城投宽庭和建信住房，合计约为百亿规模，显然无法支撑十四五的筹集目标，未来两年还会加快扩容扩募的脚步。公募REITs不仅仅是融资方式，更是投资的退出通道，是不动产行业金融的任督二脉，这个通道不畅，则土地、建设、改造、装修、运营等环节的债权融资也停滞不前，只有租金收入一个还款来源，很难有金融产品创新。当然，对募集资金用途的限制，若能进一步放宽，会激发更多的存量资产供给。今年2月征求意见的住房租赁《金融17条》是一个纲领性的、行业金融解决方案，该政策的核心目标是为租赁住房的投资、开发、运营和管理，提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务，直接融资方式包括IPO上市、公募REITs，间接融资方式包括商业银行如何融资、供给企业如何融资、需求企业如何融资。
住房公积金缴存余额大约9.2万亿，在购房需求不足的情况下，余额还会继续增加。住房公积金已经实现支付房租，不断通过提高公积金提取额度、增加频次、授权直接支付房租。但以股、债的方式参与保租房建设还存在法律上的障碍，首个住房公积金支持长租房项目落地温州龙湾，项目则创新了公积金支持长租房的方式，为公积金增值收益用于长租房改造提供了重要的试点。
今年的房地产市场，租与售，量价齐跌。在上海，已推出保障性租赁住房用地222幅，开工188个项目，涉及21.3万套房源。据报道，全市投运的保租房出租率平均达74%，其中，运营超过6个月的平均87%，3到6个月的平均63%，这个成绩实属来之不易。