前段时间，在万科的“股东站台会”上，郁亮说过：市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。
目前还存在的难点是“想买”的问题。
想刺激购买欲，定价策略很关键。
月初时，拼多多市值一度超过阿里，就侧面反映出了，在经济趋缓大背景下，消费趋势更偏重“性价比”。
何况掏空六个荷包的买房。
这道理，想买房的懂、开发商也懂，但竞品项目、老业主、监管层懂又不想懂。
0.5成首付、75折、高佣金 引发竞品不爽
深圳龙华区，据壹线君打探到，这里有好几个楼盘，正在明里暗里打着“价格战”。
比如位于龙华中心区的富基云珑府（备案名“云珑府”），前段时间传出0.5成首付，或7.7折总房款促销。
云珑府项目2022年12月入市，主流户型为123-155㎡，备案均价约6.4万/㎡，总价不低。
4月份，该项目就推出了85折活动；随后，又推出“买一送一”活动：即买一套云珑府房子，送东莞一套房子的部分首付或开发商旗下深圳大鹏区的一套统建住房。
但，这些手段都没有“赢得市场”。
截至12月7日晚，251套房源中，只去化了37套，去化率不到15%。
于是，这个项目直接推出了0.5成首付，或7.7折：
- 0.5成首付，总价按照房屋备案价销售，这一模式，满足条件的购房者需要准备3成首付，待完成签约后，开发商会将2.5成首付返还给购房者。
- 而直接打折模式，项目总房款按备案价打7.7折，但购房者需要付3成首付。
还有些项目，采取的是把“返还佣金”——开发商把让利空间给到渠道，买房人找中介买房，有的可以打到8.5折，有的甚至7.5折。
但这个折扣，需要卖出去后，开发商返佣给中介，中介返给购房人。
据当地中介介绍，卓越和奕府、佳兆业在深圳的部分楼盘，都采取了此类优惠方式。
有“打骨折”的，自然就没有人愿意去买原价的。
这一下，周边竞品全不干了，深感震惊、强烈谴责。
刚买房就亏本 老业主集体投诉
老业主更坐不住了，直接投诉监管部门。
月初，多位合肥伟星滨江道（滨宸里）的老业主们，打12345投诉、上政府网站留言：项目恶意降价恶意降价，涉嫌扰乱市场。
据自媒体介绍，这些老业主之前买入单价在2.8万/㎡左右。但最近滨江道计划清仓最后两栋，售价下调到2.1-2.3万/㎡，和前四批次的单价比起来，相当于打了85折。
同样时间，有苏州网友投诉称：高新区保利时光印象雅苑项目，同楼层同户型，位置更差的边户，2个月降了6万。“短短两三个月居然如此降价，说明当时价格虚标。”
另有网友表示，苏州市相城区保利云上流光项目，此前以8折价格销售，之后直接降到了75折，总价一降再降。
南京，电建泷悦雅颂的业主，投诉在自己买房3个月后，开发商已经在备案价格基础上降价接近20%出售。甚至有部分楼层部分户型，价格已跌回周边10年前二手房价格。
武汉，多位光谷伟星星悦广场的老业主投诉，买房时单价2-2.2万/㎡左右，但后来项目大幅降价至1.3-1.6万/㎡。以1套100平方米的房子来算，不到一年，还没开始交房，就损失了40-50万元。
成都，有网友投诉，东部新区简州新城的保利中粮湖光锦云，“恶意降价扰乱市场”，项目拿证价格1.5-1.7/㎡，现在以9000元/㎡均价销售，降幅达到40%以上。
惠州，网友也在”领导留言板”上投诉该地包括保利阳光城在内的部分楼盘，违反之前的”限跌令”，市场出现7折甚至5折的折扣，还没收房，房价又亏了几十万。
深圳，龙华区中海闻华里老业主留言称，该楼盘用工抵房的名义变相打折卖房——工抵房直接降价60万元销售。
该老业主表示，不是不允许楼盘根据实际情况进行打折销售，坏的楼层95折，其他楼层97折也是允许的，但是他们直接降价60万元，作为老业主心理上是无法承受的。
诸如此类的投诉，已是不胜枚举，老业主们已开始崩溃。
监管两难：想活络楼市又担心扰乱市场
这时候，需要有人能出来主持公道。
但接收意见的监管部门，更是两难。
一方面，他们是希望促进楼市去化的，倾向”把市场的交还给市场”，不再对新房定价进行过多干预。
南京市房地产交易登记中心商品房销售管理中心表示，“对房企降价没有规定。在核验购房合同的时候，系统会将成交合同和备案价进行比对。不高于该价格，合同都能通过”。
苏州高新区住建局也和媒体反馈：“楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。”
但另一方面，面对那么多的民生投诉，又不可能不理睬。
尤其，之前不少城市还出台过“限跌令”——2021年下半年到2023年上半年，在楼市下行压力下，许多房企都曾试图通过降价促进销售量，当时全国有二十余个城市发布了“限跌令”，防止扰乱市场，形成“恶性竞争”。
当时，这些城市限跌的幅度多数是备案价的85折。有的城市限跌幅度更少，比如合肥，仅为备案价下浮5%。
眼下，这些“限跌令”都还并没有明文取消。
一些城市的住建局，按照“原则”，选择“约谈降价房企”。
上文提及的几个大幅降价项目，后来：
- 合肥伟星滨江道发布声明，表示还处在登记阶段，尚未正式对外销售，具体价格以双方签订的《商品房买卖合同》签署约定为准；
- 武汉伟星光谷星悦广场项目的销售被房管局叫停了三天；
- 成都简阳的”保利湖光锦云”，被相关部门以”由于价格波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序”为由，暂停办理网签备案；
- 惠州保利阳光城也因降价促销被当地住建局要求整改。
但中原地产资深分析师卢文曦认为，过去虽有很多地方出台“限跌令”，但时间长了以后，大家发现“限跌令”不能真正控制房企的降价行为。
比如有地方政府规定楼盘打折幅度不超过备案价15%，房企在实际操作中虽然号称不打折，却有很多其他名目，比如送几年物业管理费、送车位，甚至还有房企送黄金、送现金，限跌令其实早已“名存实亡”。
他认为，许多地方政府之所以放开对新房价格的限制，是为了保住房地产市场流动性。
“如果一味限制房企降价，市场完全没有流动性、完全僵住，反而会带来更多问题与矛盾，所以现阶段还是要让市场发挥它的价格调节机制，让交易量爬升起来，房地产销售端才有恢复的可能性。”