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01在不动产登记窗口工作三年多了，所办的业务不计其数，各类业务都接触不少，但有两类业务是让我至今都头疼的：一是房屋继承转移登记，二是农村的宅基地登记。

这两类业务耗时长，程序多暂且不说，最难的是纠纷比较多，所以也是发生故事最多的两类业务。

我们先来说说房屋继承登记。

房屋继承登记，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。

继承登记主要有两种方式，一是法定继承，二是遗嘱继承。

一般到我们窗口办理的大多是法定继承，也就是对房屋按照法定顺序继承，即先由第一顺序，配偶、子女、父母继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承。

按理说，法律已经规定得很清楚了，可奈何不懂法的人太多，不讲理的人也太多，所以矛盾也随之而来。

今年年初的一天，我们窗口来了一对六十多岁的夫妇，曹先生和陈阿姨。

据陈阿姨讲，他们夫妇有两个儿子：大儿子曹军，二儿子曹磊。大儿子曹军于一年前不幸遭遇车祸去世，留下一套商品房，此次来，是想询问如何办理继承登记。

我根据陈阿姨提供的信息登录不动产登记簿进行查询，发现被继承人曹军名下确有一套房产，地理位置不错，属于曹军的婚前产，房产是曹军一人单独所有。

为了梳理清楚所有继承人，我按照程序，建议陈阿姨先到相关部门开具曹军死亡证明和所有继承人与曹军的亲属关系证明。

待拿到证明一看，曹军的家庭关系并不复杂，曹军父母健在，三年前与妻子小田结婚，并育有一女，女儿年仅两岁。

这样一来，房产基本确定是由第一顺序继承人，也就是曹军妻子小田、女儿和父母继承，这属于最简单的继承了。

于是我将法定继承的情况和程序一一告知陈阿姨，鉴于继承人并未全部到场，我建议他们明天和曹军妻子、女儿一起前来办理。

可没想到陈阿姨一口拒绝了，说房子是儿子曹军的婚前财产，与儿媳无关，且儿媳还年轻，说不定哪天就改嫁他人了。至于孙女，一个小丫头片子，又不能传宗接代，估计跟着妈妈的可能性比较大，即使不跟，以后早晚也是人家的人，用不着把房子搭上。而二儿子曹磊已到了结婚年龄，名下并无任何房产，因此他们打算将房子由弟弟曹磊继承。

以上是陈阿姨夫妇的原话，在大庭广众之下，能把话说得如此难听，如此直白，简直刷新了我的三观和认知，不只我，我身边的同事也都听愣了。

这家人不光无知，还挺无耻，儿子出事了，不考虑儿媳也就算了，连自己的亲孙女也都这样冷漠无情。

对于这样的人，恕我无法坚持微笑服务。但碍于职业要求，我也耐着性子跟他们解释。关于房屋继承登记，在没有遗嘱的情况下，法定继承是有明确的法律条文规定的，不是你想给谁就给谁，实在想给二儿子可以等继承后将他们二老的份额作赠予，但儿媳小田和孙女的份额他们是不能决定的，即使小田放弃继承，也需本人到场签署放弃继承声明书，否则我们不予受理。

结果陈阿姨一听就火了，指着我大骂起来：“我自己儿子的房子，法律管得着吗，你不过是个登记人员，按我说的办就行了，我的家事你管那么多干嘛？”

我的天，真是林子大了什么鸟都有，你以为我愿意管你们的家事啊？要不是职责所在，我都懒得跟你这种人多说一句！

她这一骂，引来了不少群众围观。我们窗口负责人，在听到吵闹声后也急忙过来询问。明白事情原委后，也不愿与这两人过多纠缠，于是建议他们到公证处公证后再来登记。

这二人无法，又碍于群众指责，于是带着材料灰溜溜地走了，临走还指着我们窗口说要去政府投诉我们。

所谓“身正不怕影子斜”，况且有视频监控为证，这样的投诉我们是不怕的，不过可能是理亏，后续我们并未收到什么投诉。

大概过了几个月后，陈阿姨夫妇再次来到我们窗口。这次被继承人曹军的妻子小田也一起来了，手里拿着一份公证报告。而陈阿姨夫妇显然也低调了许多，不复当初的嚣张气焰。

因为有公证报告，我们很顺利地指导继承人填写材料、签字、刊登继承公告，并在公告期满后为他们办理了继承登记。

在公证报告里，小田放弃了自己应得的份额，由女儿继承，这样一来，女儿便占有一半的房产。但因为女儿年幼，孩子未成年之前，小田和爷爷奶奶作为共同监护人不得随意处置房产。日后即便处置，在依法保证孩子正常生活的前提下，也要通过共有人和监护人共同商讨决定。

办理完后，小田单独留下，对我们工作人员表示感谢。原来那天陈阿姨夫妇回去后便多方了解，发现我们说的是事实，他们和儿媳摊牌，逼小田放弃自己和女儿应得的份额。小田没想到公婆如此绝情，争吵无果后便带着相关材料到公证处进行了公证，才有了现在的结果。

她非常感谢我们工作人员坚持原则，而我们也乐意看到房产能得到公正合理的分配，此事总算得到圆满解决。

在不动产登记窗口工作的这几年，因为继承引起家庭纠纷的情况我们见得太多了，这是最简单的法定继承业务尚且如此，其他的家庭关系复杂，涉及到转继承、代继承的就更不用说了。

02

遗嘱继承又称"指定继承"，是按照被继承人所立的合法有效的遗嘱而承受其遗产的继承方式。

相比法定继承，遗嘱继承的效力优于法定继承。且《继承法》规定，遗嘱继承中被继承人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承，也可以指定由法定继承人以外的其他人继承。

不过到我们窗口办理遗嘱继承的很少，尤其是遇到那种“指定由法定继承人以外的其他人继承”的，就是来了我都不敢随便受理。

一天，我们窗口来了一位年轻姑娘，看年龄估计比我大不了多少，穿着短袖短裤，典型的肤白貌美大长腿。我虽然是女的，但对腿长腿型又好看的女的没有抵抗力，不自觉地就想多看几眼。

眼神交汇中，这位姑娘对我嫣然一笑，她来到我所在的窗口拿出一张纸递给我，要我先看看。

我一看，这是一份房屋遗嘱声明，声明写得很简短，开头写明了相关人的身份证号，后边有一段不长的话，指定魏先生死后位于xx花园的一套洋房由魏小姐继承，最后有双方和两名见证人签名，所说的魏小姐正是这位年轻姑娘。因为是同姓，看声明中的身份证号年龄，我便自然以为这位姑娘是魏先生的女儿，于是惯性地要对方出示户口簿和其他身份证明。

这时，这位姑娘却不自然起来，她显然也明白我的意思，知道我误会了，就低声告诉我，她不是魏先生的女儿，也不是他的家人，而是他在外养的情人。她19岁就无名无分地跟了魏先生，迄今已经12年了，魏先生病死前背着老婆将这套婚前的洋房秘密立了遗嘱留给她，作为补偿。