|民心所向、胜之所往！
NO.1 | 壹
城市更新
的另一种方式
对于城市而言
拆迁，一度是解决老旧住宅区更新困局
以及“城市病”的快速推进办法
在民众眼中
拆迁，更成为改变家庭生活条件
以及让老旧房屋价值最大化的捷径方式
所以，在开封
大家身边经常能够遇到
早已搬出，但手持老宅子的人们
等待着区域拆迁
来完成老旧资产的价值焕新
或者长久居住在老院儿的人们
急需一场拆迁
来提升生活质量和空间的
享有与向上
目前，在开封
针对国有土地上的房屋征收项目
主要以“房屋产权调换补偿”和“货币补偿”为主
也就是人们口中常说的
“要房”或者“要钱”，两种选择
前者方面
政府会提供全市多处安置房社区
来供人们挑选
后者方面
把老宅折算成货币，连带拆迁奖励
一次性补偿到位
两种方式
既兼顾了不同人群的需求
也让拆迁更具人性化与多样性
但与常规“拆迁”不同
站在城市更新的层面来看
特别是破解危破老旧住宅片区改造难题中
部分住户总希望能够有
“拆除重建”、“原地回楼”的想法
来完成居住质量的跃升焕新
特别是那些
早已习惯了区域生活节奏
邻里生活氛围、不想搬离的人们
这种观念与期望，越发浓郁
事实上
在2021年，开封市就出台
《开封市城市更新拆除重建项目实施办法（试行）》
对城市更新中
能够“原地拆迁重建，居民就地回迁”的项目
有了明晰且精准的范围与方式描述
<< 左右滑动图片，观看实施办法全文 >>
这份埋藏在市场中的“宝藏清单”
对于等待城市更新的人们
无疑，是一份大礼
NO.2 | 贰
政策详解
实际上，城市更新类拆除重建
在北京、上海、深圳等城市，已经试点铺开
在这些城市中，甚至已经有不少社区
开启了拆除重建的大幕
*2023年8月，上海杨浦最大拆除重建项目
迎来更新协议正式签约
具体到开封而言，本次实施办法
对哪些房屋可以适用？
如何重建？实施主体是谁？
实施流程？资金来源？……
等诸多大家关心的重点问题
均有了一一解答
其中，很多问题“透过现象看本质”
能够让大家分辨出
政策中的“拆除重建”
与自己想象中的“拆除重建”
到底有何不同：
“拆除重建”适用的房屋范围？
政策原文表述：经行政部门认定，建筑结构差、年久失修、存在安全隐患、无修缮价值，居民要求拆除重建愿望强烈的项目（本办法不适用于国有土地上的房屋征收项目）。
重点解析：满足拆迁重建必要条件：1.政府同意；2.房屋存在安全隐患；3.居民同意拆除重建；4.资金做好平衡测算。
需要注意的是：正常情况下，由政府出面作为执行主体，对城市某一个区域，执行的房屋征收不适用“拆除重建”。比如：去年、今年分别实施的阳光湖周边棚户区改造项目、轻轨二期周边、开封火车站站前综合交通枢纽（棚户区）改造项目等，这些都不适用于拆除重建。
“拆迁重建”对应哪些房屋类型？
政策原文表述：可以是直管公房、私有产权房屋，或者公房、私房产权混合并存的危破老旧小区、单体楼房及居民自建独院（片区），以及《宋都古城保护与修缮规划》每个坊中确定的更新类地块。
重点解析：相对来说，直管公房要比私有产权房屋更好推进。这也是为什么，直管公房 在政策原文中多次被首位提及。表明直管公房大概率，会作为本方案率先执行的突破口，来寻方法、探路子、树标准，为后续工作做参照。
拆除重建房屋，组织回迁等工作谁去干？实施主体是谁？
政策原文表述：危破直管公房，原则上由原产权单位依法实施。 私有产权危破住宅，可以委托国有公司承建，也可委托开发商实施。
重点解析：公房不必多说。私有房屋，在如今的楼市环境和行情下，大概率会让隶属于 各区的“城投公司”来推进，这一点在后续问题的解答中有更为明晰的指向。反而在目前，指望私营开发商自己进入“拆迁重建”，不现实，也看不到足够的推动力和赢利点，除非置换其他优质地块作为先决条件。
但如果，涉及到家属院这种，原产权单位实力雄厚强劲，凝聚力强，愿意为职工谋福利，委托私营开发商进入携手推进，也是有可能的，也不失为一种优质选择。
拆除重建，原居民可选择的方式有哪些？
政策原文表述：原地改善、异地改善、出售房屋、公房置换等方式进行回迁安置。
重点解析：原地改善：就是建好之后直接回迁。异地改善：可以选择其他区域的安置房 。出售房屋：将老房子直接兑换成货币，拿钱走人。公房置换：选择其他区域的公房进行调换。
拆除老房子后、回迁之前的过渡期怎么解决？
政策原文表述：过渡期采取自己租赁住房、投亲靠友借住等形式解决，过渡期限及违约责任应在拆除重建协议中予以明确。
重点解析：从拆迁到回迁的这段建设期，根据建设形态不同，工期最低也要达到2年左右。 所以，这段过渡期需要业主想办法自行解决。
拆除重建，面积是一比一建设？还是可以多建，用来提升改善居民生活？
政策原文表述：设计方案在原则不减少原房屋居住面积前提下，结合改造建筑使用功能完善问题，在规划允许的条件下可通过适当增加楼层和面积改善居民居住条件。
重点解析：面积一比一建设是底线，更建议鼓励增加更多的面积来推进。原因有三：一、房主可以选择更大面积的回迁房，来完成改善生活质量的核心目的。二、回迁后，剩余未被选中的房屋可以推向市场，来补贴建设成本。三、让参与其中的各方，更清晰地看到拆除重建，对于自身利益的趋向，唯有看懂了这个点，才是推进一切的关键！
回迁之后，剩余未被选中的多建房屋，如何使用？
政策原文表述：拆除重建后多出的增量房屋，用于公房租赁，收益参与投资资金平衡核算。
重点解析：这也是为何，我们认为直管公房会作为拆除重建的先锋，以及各区“城投公司”介入推进的原因。
拆除重建的具体实施流程？
政策原文表述：调查摸底（由各区组织相关单位对项目范围内权利人进行第一轮征询意见，须征得不低于95%权利人同意，经区政府研究审查后上报，由市政府研究确定）——方案策划（明确实施主体、现场调查、编制可行性研究方案和初步设计方案）——方案优化（统筹考虑回迁方案、资金方案和建设方案，通过多轮协调互动，形成综合最优方案）——项目确定（进行第二轮征询相关权利人意见，须征得全体权利人同意后方可上报市政府研究）——实施建设（建设主体与相关权利人签订协议，按照工程建设基本程序，办理立项、规划、用地、施工等手续，组织建设）——验收交付（区政府督促项目实施主体完成项目的验收、移交、运营管理等事宜，落实协议约定内容）
重点解析：需要征得房屋权利人（房主）两次同意，且第二次要100%同意。这就对项目的重建设计，以及居民们内心与想法是否能够达成一致，提出来巨大的考验。这不像正常楼市中，开发商建设项目，购房者只是单独的、被动的接受户型不同，整个项目设计过程和户型制定，都要让所有老业主如愿以偿、全面照顾。
甚至，在建设资金方案的制定上，由于各家各户的经济条件和想法不同，有些人想要公共空间楼道内瓷砖上墙，有些人觉得刷大白墙就很好，等等如此，直接导致建设资金成本的高低，也是一个难以均衡的过程。
所以，拆除重建考验的，不只是片区的机遇，更是邻里之间团结一心、互助谦让的态度。
拆除重建的资金从哪里来？
政策原文表述：私有房屋拆除重建，由产权人承担原面积建设成本费用（按照一案一价原则，以成本核算为准），增大面积可按市场评估价出售给原产权人。 公有房屋拆除重建资金，由参与承建的国有公司或相关政府部门承担。
重点解析：私有房屋拆除重建，选择原地回迁，选择回楼房屋面积与原房屋面积相等的，以每平万米建设成本价缴纳房款。选择回楼房星面积大于原房屋面积的，相等面积部分被建设成本价缴纳房款，超出面积按每平方米市场评估价缴纳购房放。选择房屋面积小于原房屋面积的，减少部分按每平方米市场评估价退还产权人。
以私有房屋举例：老宅房本面积100平，拆除重建后想要一个120平的房，房主需要支付100平的建设成本+20平的市场评估房价。是一次性全款支付，还是贷款按揭支付，比例是多少，这些都需要一案一议，具体磋商。
公有房屋，完全不需要住户承担任何建设费用。
是否可以办理房本？
政策原文表述：城市更新范围内重建的房屋竣工，实施主体办理首次登记后，被更新不动产所有权人持城市更新拆除重建协议等材料申请不动产登记。
重点解析：拆迁重建项目可办理不动产登记（房本）。
重建回迁的直管公有住房、公共租赁住房，是执行老租金还是新租金？
政策原文表述：重建回迁的直管公有住房、公共租赁住房新的租金标准实行政府定价。直管公有住房重建回迁面积超过原公房面积部分，租金标准参照市场价格执行。重建后多出的增量公有住房，可以向社会公开出租，租金标准按照市场价格执行。
重点解析：租金重新定价；重建回迁面积超过原公房面积部分，租金标准参照市场价格执行。比如：原50平的老公房，拆除重建后选到了一间70平的新公房，其中50平按新核定的公房租金价格，剩余20平按照市场正常的租房价格来执行。
NO.3 | 叁
未来案例
呈现参照
从2021年政策文件下发后
开封哪个区域
能够成为首座拆除重建的“试点项目”
一直备受期待
事实上，拆除重建看似简单
实则各项推进工作，都有着巨大的挑战
好在，各区并未因为困难而怠慢
反而都在积极推进
让符合条件的项目尽快落地
让民生所需，得到响应
其中，开封各个区
也都在有可能要推进“拆除重建”的区域
全面、及时地开展了实地入户调查
征求到了居民们的内心意向
同时，在今年2月份公开发布的
《开封市“十四五”城市更新
和城乡人居环境建设规划》中更明确提到
“河大西门南北两侧拆除重建项目”
便无比清晰地进入了我们的视野
*河大西门南北两侧拆除重建项目示意图
仅供参考、不做任何意义延伸
最终以官方公布为准
根据文件所描述的拆除重建项目范围
河南大学西门南北两侧
所延展的区域，是河大家属院和教职工用房
把这个区域作为拆除重建
其实很有典范意义：
一、河大自身实力雄厚，也愿意为职工谋取福利
二、拆迁重建工作相对好统一、好协调、好推进
三、河南大学西门区域，也确实需要重新改造，完成形象上的焕新提质
更为重要的是
河南大学西门根据规划
预计投资约500万元
重新建立一座整体风格
与明伦校区古建筑相统一的西大门
*河南大学明伦校区西大门现状（上）
新西门规划图（下）
如此一来
整个区域的城市靓化、形象与气场
将会被重塑
区域价值也会随之被点燃
并且，这个区域还明确指出
要按照《开封市城市更新拆除重建
项目实施办法（试行）》对河大西门南北两侧
危房、老旧房屋进行拆除重建
项目与实施办法，完美照应
大家心心所念的拆除重建项目
终于有了可以期盼的明确指引
希望这个区域，能够用高标准呈现
通过规划调整，充分挖掘和整合小区资源
把这里打造为开封旧住房更新改造样板
形成“点上突破、面上引领”的示范效应
所以，作为城市更新的一剂强力补充
拆除重建，在贴近民心的同时
也让城市，有了另一种焕新生长的可能
更为重要的是
让生活于此、期盼如此的人们
看到了希望，找寻到了方向
本文内容信息来源：
开封市人民政府门户网站、河南大学教育发展基金会
仅供参考，不做任何意义延伸
最终以官方公布为准
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本文为开封楼市内参原创文章
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