看不懂,现在市场完全看不懂。
这周,锦江区琉璃厂29亩地,刚创下2.35万/㎡的地价新高,“单价地王”被仁和刷新。
另一边,成都二手房价已经五连降(国家统计局数据),大家的体感,二手房不砍自己一大刀,很难出货。
原因不难理解,市场正在经历最严重“两极分化”。
新房,则是另一番风景。
同样是国家统计局数据,从去年以来,新房持续23个月环比上涨,价格坚挺。
不过,今年6月份开始,涨幅有所趋缓,最近6个月涨幅度在0.2-0.3之间。
一句话总结,二手房5连降,开始不讲武德,新房价格逐步放开,进入平稳状态。
01
二手房走低,在很多人看来,是“挂牌量”太大。
那么,最重要的一个问题,成都现在究竟挂牌多少二手房?
以贝壳 12 月 14 日数据为准,成都在售二手房22.59万套。
当然,我们说过很多次,这里面包含了车位、商业等产品。
因此,点击选择“普通住宅”“别墅”“四合院”,显示房源有20.2万套。
其实,这里面仍然有部分商业,比如有的别墅、四合院是商业性质。
不过,20万套挂牌量,大体是准确的。
那么,问题来了,20万套多吗?
多不多,就要看,交易量究竟有多少。
根据成都购房通数据,今年前11个月,全成都已经成交20.4万套二手房。
▲成都前11月二手房成交20.4万套
也就是说,这 20 万套挂牌量,从数量上来看, 11 个月可以全部销售一空。
那还担心个毛啊,20万套挂牌并不算多!
在地产行业内,1.5年以内去化周期,算正常。
所以,成都二手房其实并不多,甚至可以说存量稍微偏紧。
但是,但是!
类似今年这样二手房成交量“大爆发”,能否持续,需要打个问号,毕竟去年成都成交15.1万套二手房,已经创下记录。
相比总量更重要的,应该是趋势,从2023年二手房走势来看。
上半年,三四五月份突然达到高峰,单月突破2万套大关,随后开始下滑,七八九月成为一年中低谷。
在“9.29”新政带动下,四季度开始明显回暖,12月前半个月开始有所回落。
今年, 弱市之下,二手房为何放量?
答案也不难。
一是,新房产品迭代,价格居高不下,300万以内,在主城已经很难买到新房。
二是,二手房以价换量,房东让利较大,总价在100万-300万之间是成交主力。
▲户均95㎡,二手房成交仍以小户型为主
数据显示,截至目前 (12月15日) ,全市二手房成交户均面积只有95㎡。
一句话,人人都知道要买好产品、好地段,但现实是,新房“高攀不起”,需求被挤压到二手市场找机会。
02
当然关于二手房真实挂牌数量,部分网友也有疑问。
有网友在社交媒体看某些中介讲,成都真实二手房挂牌量已经“突破30万套”!
比如,网上有中介小哥,贴出贝壳内网数据显示,二手房挂牌量已经超过25万套。
的确,贝壳一直以来,有内网和外网两套数据。
为什么会有两套数据?
内网比外网多出的那部分房源,几乎都是手续不全,尚且“不能交易”的房源。
比如,没有产权证,有可能是小产权,存在财产争议,离婚分割等法律上问题。
这些房源,贝壳内部只是“备在系统里”,一旦手续齐全,才能“挂外网”。
有少数房源不能“挂外网”,原因是挂牌价太高,被管控。
比如,某小区成交价3万,房东挂15万,存在“故意扰乱市场”嫌疑,这类房源一般不挂“外网”。
但这类房源,非常非常少。
少到什么程度呢?
按照贝壳某门店负责人的说法,可以忽略不计。
所以,内网多出的房源,几乎都是“问题房源”。
即便内网真的逼近“30万套”,也不用“焦虑”。
因为,这些都是“手续不齐”,不具备交易条件的房源。
按照贝壳规则,最终成交房源,即便之前在内网,也必须经过“挂外网”这道程序。
所以,我们只需要看“外网”显示数据就行了,这是“贝壳”成交房源,必经通道。
03
那么,前11月二手房已成交20.4万套,是不是清库存就很容易?未来是否就非常乐观?
那也未必,甚至可以说“并不乐观”。
第一,成交量放大,建立在“割肉”基础上。
不用我说,大家明显能感受到,现在“卖方竞争激烈”。
南城都汇一套房源挂牌半年,上个月终于成交,但是陆续降价近30万。相比之下,南城都汇,已经算是二手市场比较受欢迎的楼盘。
今年二手放量交易,普遍建立在“降价”基础上。
对于卖家来说,能卖多少钱,不仅取决于买家的出价,还取决于同小区其它业主的“挂牌价”。
从国家统计局的数据来看,成都二手房价也已经连续5个月下跌,随着挂牌量增加,未来还有进一步下探的可能。
并且,降价带来的交易量刺激,短期会有效果,长期很难有新鲜感。
如果整体经济未能明显转好,2024年还能有今年20万套以上的超高成交量?这恐怕要打一个大问号!
第二,高龄房源,很难出清,二手房内部也“高度分化”。
在二手房市场内部也是“分化”的状态。
产品好、地段好、楼龄新的房源,仍然有不少粉丝在等房东出货。上月,高新区大源万科公园5号一套258㎡法拍房,拍出1305万高价,折合单价超达到5.05万/㎡。
但是,高龄房源,可能真的很难碰到“有缘分”的买主。
从贝壳挂牌房源来看,5年以内的房源只有1.5万套,占所有房源的7.5%;房龄10年以内的6.1万套,占所有房源的30%。
所以,楼龄新的,特别是5年以内的房源还是比较稀缺,真正“卷”的还是10年以上的老房。
特别是今年“9.29新政”之后,两年内交易免征营业税,降低了5年内新房交易成本,这类次新房更受欢迎。
第三,换房焦虑,带来的“卖房”冲击。
什么叫换房焦虑?
现在新房产品太好了,自己手上的二手房面临淘汰,即便没有居住需求,也有强烈的“换房需求”,以求保值增值。
这类置换需求,资金又大多来自于“卖房”,所以挂牌量不断增加。
此前,我们调查过,同一地段二手房与新房的价差,普遍在5千—8千/㎡之间。
在地段、教育、环境都相同的情况下,这样的价差只能用“产品”来解释。
从“限价时代”,打新的剪刀差,到现在“完全反转”。
这种价差,只有拉大到一定“差距”,才会逐渐稳定。
04
倾巢之下安有完卵,在资产价格上涨期间,大多数人觉得是自己有投资眼光,而忽视“经济大环境”因素。
反过来,资产下跌阶段,很多人才发现,经济基本面有决定性作用。
在目前这个阶段,我们至少可以得到几条结论。
第一,成都二手房挂牌量22.5万套,住宅大约20万套,的确很多,但相对于前11个月成交20.2万套来看,并不算多。
至少可以说是,挂牌量和成交量,基本相匹配。
第二,二手房价格的确跌了,从国家统计局数据来看,环比四连跌,真实感受可能更深,随着挂牌量增加,未来还有继续下探可能。
第三,新房继续走高,地价再创新高。
新房和二手,基本已经形成两个不同的市场,新房可以参考二手价格,放飞自我;二手可以不看新房价格,自由落体。
两者的联动,越来越不紧密。
第四,“资产置换”已经成为共识。
新房之所有贵,就在于所有人都意识到置换资产的重要性,买的人多,自然还能保持高价。
「往期测评」
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