一天两发大招，高层的救市决心太坚定了。
12月14日，两大一线城市北京、上海给出了“王炸”组合拳，下调房贷首付比例，调整普宅认定标准，同时降低房贷利率。
结合9月份的“认房不认贷”，这一次松绑，堪称全方位出击。
那么，北上加入战局，能够逆转当前的形势吗？
01 风向标动了
在楼市调控中，北京、上海的地位非常特殊，毕竟这两个城市在经济、政治等领域都处于核心地位，其中北京更是全国楼市的风向标。
这两年，各地楼市都在松绑，但北京一直巍然不动。
北京真正加入“楼市松绑联盟”，是从今年9月宣布实施“认房不认贷政策”开始的。几乎是在同一时间，上海也宣布了同样的措施。
这次北京、上海接连发松绑大招，继续保持高度同调的动作，你很难不多想点儿东西——
楼市的天，这次是真变了！
这次北京改动最大的，可能是普宅认定标准。由于原先的标准是2014年制定的，当年的价格早已不适合现在的形势。
举个简单的例子，五环内单价低于3.96万/㎡或者总价低于468万的，才能算普通住宅。按照现在的房价，五环内能够达到这个标准的房子，基本都是七八十年代、没电梯、不挨着地铁的老破小。
另外，五环至六环之间单价低于3.168万/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于2.376万/平方米或总价低于280.8万元。
所以，这些年在北京买房的人，绝大多数都是按照非普宅标准购入的，也就是首套房首付40%。再加上北京成交主要以二手房为主，受房龄影响，银行给的贷款年限很难到最高，所以实际买房成本还要更高一些。
此外，普宅与非普宅之间的买卖，还涉及到一个增值税的问题——根据规定，个人出售2年以上的普通住宅免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。
北京这次直接取消了总价标准，容积率在1.0以上，单套面积144㎡以下的房子，五环内实际成交单价低于8.5万/㎡，五环至六环单价低于6.5万/㎡，六环外单价低于4.5万/㎡，都算作普宅。
如此一来，只要你不去追求核心区域的学区房，其他的房子基本都是随你挑选的状态。
而在调整普宅认定标准的同时，北京还下调了房贷首付比例。其中，首套房从原先的普宅35%、非普宅40%，统一下调为30%；二套房从原先的普宅60%、非普宅80%，调整为城六区（东西海朝丰石）50%，非城六区40%。
此外，北京还上调了最高贷款年限，从原先的25年调整至30年。
房贷利率也降了，首套房贷利率从原先的4.75%下调至城六区4.3%，非城六区4.2%；二套房首付比例原先是5.25%，现在下调至城六区二套首付4.8%，非城六区4.75%，基本跟原先的首套房差不多了。
上海的措施，跟北京大差不差，调整了普宅的认定标准，高层144平以下都算普宅。首套房首付从原先的35%降到了30%，二套房首付从原本的普宅50%、非普宅70%统一下调至50%。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区，二套住房最低首付款比例调整为不低于40%。
房贷利率也降了，首套房LPR-10bp，二套LPR+30bp，临港新区和嘉定、青浦等6个行政区的二套房LPR+20bp。目前5年前的LPR利率为4.20%，具体大家自己算吧。
在这一套全方位组合拳的影响下，北京、上海这两座一线城市的上车门槛直线下降。尤其是那些准备买二套房改善的，新政一出来，看房的档次直接高出一个level。
看得出来，北上这次是真急了。
02 砸锅卖铁救公司
北京、上海突发楼市新政，跟当前的楼市环境有直接关系。
之前9月出台的“认房不认贷”政策，的确是刺激到了楼市——与8月的1.09万套成交量相比，北京在9月的二手住宅网签量达到1.4万套，但是随后就出现了下滑，10月二手住宅网签量为1.06万套，11月虽然有所回暖，但是不多。
新房市场那边没啥好说的，9月成交5891套，10月5177套，11月4409套，呈逐步下降的态势。
简单地说，就是“认房不认贷”政策对北京楼市的刺激仅仅持续了一个多月，之后就恢复到了正常水平。
在这种情况下，北京出台救市政策并不意外。
因为当前的楼市，的确非常惨——12月8日，曾经的“宇宙第一房企”碧桂园召开月度管理会议，在这场会议上，曾经多次夺得“中国女首富”桂冠的杨惠妍表了个态：
“家族肯定会砸锅卖铁支持公司（碧桂园）的。”
为了表明决心，在12月12日晚间，碧桂园发布了一则公告，称杨惠妍与碧桂园执行董事莫斌、杨子莹（杨惠妍之妹）及非执行董事陈翀（杨惠妍丈夫）的年薪下调至12万。
杨惠妍在降薪前的年薪是37万，现在降到12万，几乎少了三分之二。
不过，像他们这样的有钱人，平日里也不靠死工资过日子，这个降薪主要是为了向外界表明他们真的用尽全力了。
这四个人里面，降薪影响最大的，应该是曾经有着“打工皇帝”之称的莫斌。
毕竟，在降薪的四个人里面，有三个人的身份都不一般，他们一个是继承了父亲家业的中国女首富杨惠妍，一个是女首富的妹妹，还有一个是女首富的丈夫。
莫斌这几年的工资，基本可以视作地产行业的“晴雨表”，从2017年到2020年，莫斌的年薪分别是3389.5万、6884.5万、6869万、1.33亿，在2021年，莫斌的年薪更是达到了惊人的1.92亿元。
受楼市下行的影响，莫斌的工资在2022年出现下调，2022年9月,莫斌的薪资下调至300万元。不过，碧桂园年报显示，他全年总薪酬仍领到956.3万。
结果，今年莫斌的年薪直接降到了12万。
再来看碧桂园的业绩，也就不难理解杨惠妍等人为什么要表这个态了，2023年11月碧桂园的合同销售金额是61.1亿，而在去年同期，这个数据是260.1亿，降了将近200亿，脖子以下几乎全砍了。
碧桂园的处境尚且如此，其他房企也没好多少，现在都是大哥不笑二哥，谁也别嫌弃谁。
这段时间，救房企的政策也很多，央行、金融监管总局、中国证监会在11月召开金融机构座谈会，要求“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
以前，房企融资有三道红线来限制它们，现在，红线已经变成了“绿线”。
高层努力盘活房企，把饭喂到房企嘴边；北京、上海这样的楼市风向标为了刺激楼市，主动从信贷层面松绑，全面降低上车门槛。
没什么好说的，一切都是为了信心。
在楼市低谷时期，最需要的就是老百姓的信心，如果没有信心，那就多刺激刺激——刺激多了，总归有人会相信的。
03 结语
转眼已经到了2023年底，回顾全年，发现今年比去年更糟糕。
很多房企熬过了疫情，但是倒在了2023年，最典型的就是碧桂园，辛苦坚持两年多，现在只剩“砸锅卖铁救公司”，业绩早就没法看了。
其他没有爆雷的房企，日子也好不到哪里去。
前段时间聊深圳，曾经日光盘频现的深圳，现在要靠开发商打擦边球，用0.5成首付这样的噱头来吸引用户，实在是令人唏嘘不已。
楼市这潭水，也不知道啥时候才能流起来。