来了来了来了，靴子终于落地了。
昨晚下班前，整个房产圈都炸了。北京、上海同时出大招。
一口气出了三个重磅炸弹：①普宅调整、②降低首付比例、③房贷利率下调。
随便拎一个出来，就是王炸。
这也是第一次，上海楼市将三个大招一起丢出来炸街，刺激强度空前。
看来，上海楼市的风向要变！
1
先上图，看这次政策跟过去的对比：
首先，降低首付比例，还是在给池子里的存量客降低门槛。
之前，上海首套房3.5成首付，二套7成的首付比例。
现在，首套房3成首付，二套变5成，甚至临港和嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域，二套房变4成。
这条政策影响更大的其实还是置换客户。
过去可能需要卖一买一才能完成空间或者其他学区等需求的置换。
这次二套房比例下降后，或许也不必卖了。
直接再买一套。
特别是对于购买在临港和6区的购房客户，二套房首付降到4成，跟过去的3.5成首付其实差不了多少了。
其实降低首付比例，跟9月份认房不认贷差不多，盘活的都依然是存量市场。
9月份的认房不认贷就是针对两波人的定向刺激。
①外地买房，被认定为二套；
②本地卖一买一置换客；
其实这套是对的，但无奈，没有新鲜血液，所以，不管是本地还是外地，房子都太难卖掉了。
一大半卡在路上，流程打不通。
这次，其实不在于打通。
在于把卡住的一批人进行分流。
就像上面我说的，一部分因为门槛过高的刚需，现在可以入场了，缓解一部分置换的卖房难。
另外一部分置换客，既然卖不掉，就索性别卖了。
手上有现金，有房票的人，用第二张房票买。
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当然，第二个重磅炸弹就是房贷利率的下调，以及普宅的调整。
之前楼市，卡住成交的最关键的因素有2个：
第一个就是成本。
其中最明显的就是房贷利率，毕竟白花花的银子每个月都在割肉。
所以，认房不认贷放松也好，首付比例放松也好，只能说，药效强，但经不住细想。
毕竟。
门槛变低，但实质的成本，并没有减少。
换句话说，就是，多给我贷两成的钱，难道不用还吗？
不仅要还，利率也不低。（特别是在存款利率、以及其他相对安全投资回报率都在降低的对比之下）
现在好了，这个成本给你降了！
过去：上海首套房过去是LPR+35个点（4.55%），二套LPR+105个点（5.25%）。
现在：上海首套房现在是LPR-10个点（4.1%），二套LPR+30个点（4.5%）。临港+六区二套LPR+20（4.4%）
折合到每个月能少多少呢。
来，官方直接就帮你算好了！按照二套房贷款200万计算，每月少还910元！
所以，9月份放开认房不认贷那波，很多人不愿意加杠杆。
这次的利率下调。
我敢保证，只是开始。
还是我之前说的那句话，我们后面或许会看到利率打折。
所以，想买或者必须要买房的小伙伴，放心大胆向钱冲。
第二个就是调整普宅标准，这个真的是超预期！
过去普宅的标准有10年没变了，这次直接调到你目瞪口呆。
过去普宅最尴尬的就是总价段的限制：比如内环内＜450W，中内环＜310W，外环外＜230W。
上海90%以上的房子都成了非普。
现在：只要满足2个条件就算是普宅：①5层及以上楼层；②144㎡以下；
只有面积和楼层的要求，完全没有价格限制！
可以说，直接把上海的大部分豪宅都干成了普宅。
没错，像翠湖部分业主也变成普宅房东。
为什么这次删除了普宅的价格限制，只控制面积？
就是为了让单价贵的品质住宅能够减税！
也是ZF对于改善的鼓励。
这个普天同庆，锣鼓喧天的时刻，恐怕只有144.01㎡的房东哭晕在厕所。
如果说利率的下调，只是为购房者省了些苍蝇肉。
那么普宅线的下调，导致增值税和个税的节省，简直就是省了一个大鸡腿。
各位小伙伴可以对照的表格算算，少则几万，多则几十万的成本，就这么省了！
这不比年终奖还香！
3
这次普宅的调整，第一次将标准线（价格限制）抹去。
比帝都的决心更大。
市区、临港和六区的差别化政策。
也是第一次实现市区和郊区的分层管理。
临港和六区更宽松，市区也得到相对松绑。
不管是刚需还是改善，市区还是郊区，都是普天同庆。
当然，此次政策很重磅，但激活的仍然是存量市场。
其实对于上海楼市来说，这次的政策，相当于4个2.
下面还有大小王没上桌。
那就是扩大增量市场。
如果说过去认房认贷，是误伤了本地改善以及外地买过房的改善群体。
那么外地户籍5年社保+已婚，其实中伤了很多外地单身的购房人群。
讲实话，这年头。
找个靠谱的人结婚，比在一线买房难多了。
所以，未来上海会不会像北京那样，只限制外地户籍的社保，而非卡已婚单身的区别，都未可知。
至于外地社保满5年还是满3年。
这就是是否继续放松的工具而已。
会不会放开。
完全取决于ZF是否想在这个池子里蓄水。
如果这次的重磅刺激，足以让楼市转牛。
那么限购永远都不会放开。
当然，这条政策门槛的不放松，不仅使上海在桌面下依旧有牌，更重要的是顾及长三角甚至华东地区其他城市的死活。
你也可以理解为，王炸没出，上海楼市的安全垫，依旧很高。
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此次的政策，主要利好3类产品：
1、全上海次新品质房；
特别是中环内偏大一点的品质住宅，比如100-144㎡的次新。
此次普宅放松后，至少9年内不会轻易改动，十分有利未来置换。
2、近郊优质板块。
比如大虹桥的青浦、嘉定新城等，配套非常成熟，但享受郊区这次更低的首付比例，更低的房贷利率优势。
3、不要放弃144㎡以上的大平层、别墅等豪宅；
这些优质产品依旧值得买。
放眼全球。
可控的负债和优质的资产，仍然是普通人对抗通胀的手段。
毕竟，这几年连日本的房子都开始肉眼可见的增长。
所以，钱不会永远睡觉，有机会它仍然会去最有价值的地方。
最后对需要买房，并且，终究要买房的人说：
不要考虑什么自住兼顾投资了。
未来，适合自住的都是好房子。
自住好=投资好。
自住不舒服的房子，改善人群就不愿意接盘。涨幅就会拖垮。
其次。
①不要怀疑ZF的决心，一旦决定，会刺激到你相信为止。
前段时间抄底的小伙伴，做梦都要笑出来了。
②我一直都强调，不要给自己留下风险敞口。
当下任何的利好，对空窗期的人都是利空。卖掉房子还没买的人，抓紧吧！留给你的机会，不多了。