12月7日，备受瞩目的ULI上海冬季会议成功举办。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎受邀发布主旨演讲《长租公寓迈入快速成长期-市场现状、驱动与投资展望》并主持了长租公寓专题圆桌讨论，安住此间首席执行官杨鹏、城璟租住集团联合创始人及联席首席执行官吴涛、领盛投资中国区董事总经理施凌燕及微领地集团副总裁陶毓升一同深入分析了中国租赁住房市场的动态发展，以及人口结构转变、经济变化和技术创新等一系列因素对未来市场所带来的影响。
投资趋势之一：重资产模式占主导，开发自有品牌
重资产收购依旧是长租公寓投资机构的主要发展模式。95%的投资机构选择收购存量资产；虽然租赁住宅用地或适合开发长租公寓的其他用地获取难度较大，交易限制颇多，仍有67%的投资机构选择新建开发土地。
随着中国长租公寓市场迈向规模化、规范化和成熟化，培育资管软实力已成为完成长租公寓“投融建管退”全生命周期的必修课。仲量联行今年的白皮书中，投资者调查问卷显示，55%的投资机构选择开发自有品牌，并组建内部团队运营。部分重资产布局长租公寓市场的长线投资机构已着手开发自有公寓品牌和资管平台。通过运营自有长租公寓项目，打造专业的资管团队和平台，旨在向市场输出专业化、客制化的资管服务，以实现轻重资产相结合的长期发展策略。
中国长租公寓市场即将进入“资管时代”，投资机构需要在项目和品牌拓展过程中积累运营经验和能力，不断摸索并形成属于自己的运营方式和逻辑，孵化专业的运营团队和资管平台，在新一轮长租公寓行业升级中脱颖而出。
投资趋势之二：增值型项目更具吸引力，独立投资主导已成过去时
随着中国长租公寓市场步入快速成长期，长租公寓投资趋向专业化和规模化，要求投资机构同时具备资金实力和运营能力，因此联合投资成为目前长租公寓的主要投资方式。调查问卷显示，内资基金是最受青睐的合作伙伴之一，其中以险资和专项基金为代表。成熟运营的长租公寓可以提供长期稳定的现金流，且抗经济周期能力强，与该类内资基金的投资偏好天然适配，近年已看到多家内资机构活跃在长租公寓投资市场。此外，国内运营商凭借其本土化的运营经验成为诸多机构投资者重要的合作伙伴；同时，运营商可以通过与投资机构合作，获得以“轻重结合”的模式拓展存量改造和运营管理的机会，以夯实其投资和资管能力。
由于目前存量改造和新建开发仍然是主要投资模式，市场参与者多为房地产基金、开发商和运营商，因此市场整体投资策略更偏向于增值型和机会型。与此同时，许多险资和金融机构在政策引导下开始积极布局长租公寓赛道。因其自身的投资管理需要，这类投资机构更关注现金流可持续、回报率稳定的核心型和/或核心增益型投资机会。
投资趋势之三：投资人理性入场，眼光犀利
多数投资机构对中国长租公寓稳定期回报率的预期集中在4.5%-5.5%之间。与2018和2021年相比，投资机构对长租公寓投资回报率的预期更加统一。伴随中国长租公寓市场大宗交易日渐活跃，投资机构对资产收购价格的判断更加理性。同时，首批保障性租赁住房公募REITs的上市也为长租公寓资本化率提供了标杆参照。关于对未来五年长租公寓资本化率走势的预测，36%的投资机构认为会保持平稳，47%的投资机构认为会下降50个基点以内，与其预期退出资本化率区间吻合。
投资趋势之四：C-REITs成为主要退出机制之一，预期退出资本化率区间与实际区间吻合
随着中国长租公寓投资市场的逐渐成形，该资产类型在大宗成交总量中的占比呈现上升趋势，投资机构对其退出机制更为明晰。多数投资机构依然认为以单个资产或资产包退出是长租公寓主要的退出途径。随着四单保障性租赁住房公募REITs的成功发行，以及公募REITs试点项目覆盖资产种类有望扩容至市场化长租房领域，通过公募REITs退出已然成为长租公寓投资的主要退出机制之一。虽然短期内社会资本无法作为公募REITs发起人，但是通过公募REITs退出的可行性促进了长租公寓投资机构孵化Pre-REITs项目的积极性。将运营稳定的成熟项目出售给具备发行公募REITs能力的机构，实现各类资本的有序退出，有利于进一步提升长租公寓投资市场的资产流动性。
在随后的圆桌对话环节中，租赁住房市场的发展成为了焦点话题，主要讨论点：
城市土地学会（ULI）成立于1936年，是一个会员制非营利性教育和研究学会，致力于在负责任土地使用以及创建和维持全球可持续繁荣社区方面发挥领导作用。
仲量联行是ULI长期的重要战略合作伙伴, 曾联合举办多个行业相关活动，为市场相关方明智决策提供参考，其中包括“疫情影响下的办公楼趋势座谈会”、“ULI大湾区年度会议”等。
仲量联行投资及资本市场团队拥有一支专注于长租公寓投资交易的分队，深耕中国长租公寓市场，解读行业政策和市场趋势，洞察投资人的思维模式和投资逻辑，协助各类市场参与者综合分析与判断国内长租公寓市场的投资趋势，旨在顺利完成交易。