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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:
提问:沪叔,你好,家住静安,想在江宁路买套房投资,妻子看好前滩,想买前滩的房子,比较纠结不知道该怎么选,请问一下投资买哪里比较好?老静安的江宁路板块的发展前景真的不如前滩吗?
沪叔:你好,江宁路有CAZ规划,未来将会承担更多的城市功能,偏居住,城市界面好。配套上,教育上有静教院,医疗上有三甲和二乙医院,交通上有7号线,到13号线和2号线也方便,商业上能与相邻区域共享资源,文化底蕴浓厚。
不过江宁路劣势在于城市界面老旧,老公房多,宜居的好房子少,好一点的静安豪景苑、静安枫景苑,有学区,绿化与户型都不错,但容积率高,并不完美,其他小区问题更多。
对比大宁,大宁产业有规模,产业集中,江宁的产业稀疏分布,居住属性难改,静教院学区对应的小区品质不高,前滩情况与之类似,但相比前滩,江宁水分更少。总的来说,江宁有发展前景,并且有发展机会,选择它比选择其他区域更稳妥。如果投资,优先考虑知识星球内部推荐的板块。
提问: 沪叔,您好!能不能针对鹤沙航城和祝桥2个板块,就未来的发展空间?增值空间,生活便利度,出行方便程度等 做个比较,在哪个板块买房有利于将来(3-4年后)自住。 个人感觉鹤沙的综合体如大型购物 休闲 体育中心比较少 更像一个睡城 (不知道是否准确)?
沪叔:你好,川沙的定位为城市副中心,川沙经历了几次拆迁,到后面的发展到后面的配资源齐全,但能级不太高,整个川沙面积大,主要包含三大板块:川沙镇中心,上海迪士尼和张江科学城南部。目前这边主要依赖二号线,连接市区很方便,地铁一公里覆盖大部分都是老房子,周边的医院,学校和商业都有,适合自住,这边对于外区人口的吸引力一般,价格偏虚高,鹤沙航城:整个片区是动迁房or共有产权房,区位北面都是周浦,东面属于张江科技城和迪士尼,这个片区有16-18号线,自驾申嘉湖,交通还是便利的,学区一般,商业和医疗比较缺乏,需要依赖周浦的资源,这边主要承接张江外溢人口,具体怎么选择,还得看你的实际情况。
提问:沪叔,你好,普陀长风老破小一套自住(已使用首房首贷,目前商贷已还清),考虑置换,方便工作出行便捷希望还在外环以内二手房,手边流动资金不多+老破小出售后作为置换首付(预计约350w);请问沪叔有什么好的置换建议,谢谢。
沪叔:你好,目前首付资金350w(房款+中介费+二手房总税费),二贷首套按揭撬动杠杆最多100w,总价对应买450w的房子。450w外环内,可以考虑的产品类型,外环边次新动迁小2房,外环边楼梯商品房2房,市中心老破小2房,次新商品电梯房1房等。对于版块的定位,需要根据您这边的通勤需求,产品定位后具体分析。
提问:沪叔,你好,打浦桥这个板块怎么样呢?东晖花苑和思南新苑这两个小区可以考虑入手吗?
沪叔:你好,打浦桥在新天地隔壁,区域板块内有海华小学和卢湾中学组双学区资源,个区间满足不同价格的住宅小区都有,还是比较受到黄埔欢迎。东晖花苑地段不错,离地铁比较近,周围学校多,不过房龄比较大;思南新苑地理位置不错,小区不算大,比较安静,离9号线近。
提问:沪叔,你好,坐标上海,无房刚需,目前单身,预算比较有限,总价只有300万左右,想在上海买房,但是看了很多房子,房价都比较高,请问这个预算在上海还有没有能上车的板块呢?可否给我一些建议?
沪叔:你好,首先是嘉定的安亭板块,它位于上海与昆山交接处,区域内产业较为发达,随着交通逐渐便利,加上产业升级、人口不断导入,将成为上海高铁枢纽北部新区,到上海虹桥枢纽仅需15分钟,通达性很强,未来还有不错的升值潜力。另一个刚需置业板块是惠南,惠南发展较为成熟,交通便利、配套完善,而且价格也比较亲民,周边还有临港新城、祝桥航空城和迪士尼度假区,随着政策规划落地,板块蓬勃发展,经济水平将不断提升,未来发展空间值得想象。最后是金山新城,板块区位不够好,所以一直是房价洼地。板块内商业丰富,交通比较一般,不过日常出行没有问题,金山新城是比较典型的刚需板块,户型都偏刚需,总价可控,适合刚需买入。总之,购房总价在300万以内,可以重点关注安亭、惠南和金山新城三个板块,还有可选空间,但是也需尽快入手。详见内部资料《价值百万的购房逻辑》。