今年没几天了,市场也就这样了,毫无疑问,越来越多的人开始关注明年的楼市走向。但要想判断明年的楼市,必须结合目前的市场状况,以及国家对楼市的政策倾向。特别是临近年末,国家对明年的工作部署就显得尤为重要。仔细梳理一番发现,楼市,这几天的信息量有点大!懂行人预测:明年或将大概率出现2个走向。

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先看看这几天的楼市主要信息。

1.都说一线城市楼市是整个市场的风向标,往往是先知先觉。最近一线楼市动作频频的无疑是深圳,无论新房还是二手房成交数据,环比、同比都回正了,特别是二手房,11月成交3133套,同比、环比分别上涨44.5%和12.9%,创出了最近7个月的新高。连当地的中介都说,一些业主感觉看房的人多了,索性不着急卖了。

深圳楼市为啥生变?梳理原因不难发现,前阵子一二套房首付比例下调,豪宅认证标准下调,成交就上来了,说明啥,只要政策放宽,对于一线城市来说,市场还是会有反应的,至于反应力度有多大,那就要看政策的放宽力度和持续时间了。现在一些业内把目光投在了其他几座一线城市,鉴于一线城市的示范作用,跟进的概率还是挺大的。

2.每年都预测楼市走向的中指院副院长黄瑜,实际也大差不差,今年是如何预测明年楼市的呢?之所以大家都比较关注,主要还是他们掌握的数据多,通过大数据预测具有一定的基础。在她看来,中性情形下,明年房地产销售规模大概跟今年差不多,或微降4.9%。但她也提到了,现在的政策环境已接近2014年全国战略去楼市库存前夕,已属于最宽松阶段了,如果经济持续恢复的话,商品房销售规模应能小规模增长。

3.新一线城市官方允许无降价幅度限制的卖房,网友拍手叫好。在苏州在此之前,不少城市的楼盘也试图以较大幅度优惠促销回笼资金,最终都未成行。官媒中国房地产报发出呼吁,应允许开发商降价促销自救。考虑到房企交付压力,苏州走出不干涉房企降价幅度,应是顺应了当下房地产形势,与其硬托住不让降,倒不如置死地而后生。当然也有专家担心了,还是要防止价格大幅下降,以防市场预期越来越弱。

以上3则信息,可以说是从各方面反馈了目前的真实市场,总结起来无非3点:

1.现在最难过的不是房产投资者,也不是购房者,而是开发商,如果这样一直持续下去,暴雷的房企肯定不止现在的6成量,像这两天有媒体报道的新城地产,在硬撑了两年后,这家年销售额曾无限接近3千亿的头部房企也可能债务违约了。随着时间推移,毫无疑问,将有更多的房企陷入经营困难。不仅给银行带来金融风险,还因为交付不了房而产生社会稳定,这也是苏州等地不得不放开限价让开发商自救的直接原因。

2.商品房销售规模回落到12亿阶段没什么悬念。从统计部门给出的数据显示,1-10月份,全国商品房销售面积和销售额都在9万多亿,同比大概有-5%的下降,如果全年也按这个幅度算的话,差不多就从去年的13万亿规模下降至12万亿多点。市场就这么个市场,明年基本上也就在这个上下范围,看看购房市场,也没几个投资者了,目前的市场规模应该是比较真实的了,不要有什么大幻想。

3.各地楼市的因城施策并没有阻止市场越来越弱,兜兜转转一圈,还得回到一线城市做表率。9月和10月,北京、上海、广州执行了认房不认贷,市场成交量明显回暖,但市场随着进入淡季,数据又冷下来,而深圳在11月份大幅下调首付比例,有接力前面政策的意思。可以看到,如果市场持续性不能得到延续,大概率还有更进一步的放松限购的政策出来,直到市场热度得以持续。

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当然,数据已展示出如此明显,官方不可能看不到,从官媒和专业机构的持续表态看,我们能读出一些讯号。

央媒经济日报在日前说,我们现在的房地产市场处于调整期,预计再经过一段时间的调整,就会向稳定过渡,接下来,我们还将进一步防范房地产市场风险外溢,在较大需求空间作用下,房地产平稳健康发展应有信心。

中国证券报大概也是类似观点。在12月11日刊发的《政策持续优化调整,促进楼市企稳回暖》一文中提到,临近年末,多地出台了促进楼市回暖的行政,预计后市还将持续优化政策,包括土拍、楼市供需两端,以及房企的融资环境都将得到进一步改善。在文末还特别提到,三大工程建设的加入,将助力楼市修复筑底。野村中国首席经济学家陆挺也表示,通过相关数据分析,虽然现在还无法确认房地产完全触底反弹,但已经看到企稳迹象,房地产的风险也有望渐渐出清。

看到了吧,从官方和专业机构的表态看,我们的楼市正处于触底阶段,房地产的金融风险也处于出清释放阶段。总体看,对房地产市场企稳回暖还是抱有坚定的期待,眼下还有困难,中长期还是看好。

就一些人关心的楼市走向问题,在懂行人看来,明年或将大概率出现2个走向

有的人手上持有房产较多想变现,但苦于挂牌的房子多客户少,有的人想把老房子卖了置换新房,但也是苦于老房子没人接手。还有一些刚需族,他们不知道现在的市场到底是不是底,担心买房后还有下跌空间。所以,你别看市场冷了,仍旧有一些人比较关注楼市的走向。在懂行人看来,市场展示出来的信息其实是很清楚的,加上国家对楼市的政策定调,明面或大概率出现2个走向。

一是化解房地产风险,实现软着陆的策略或已形成,房地产企稳或指日可待。

我们跟发达国家经历的房地产泡沫有所不同,它们主要在于房企和购房者的双资金链断裂,最终导致金融风险爆发。而我们呢,好在购房端的首付比例控制较好,整体房价下跌不容易触及首付比例,断供风险较小,现在主要集中在房企债务端。从目前看来,国家已经放开融资口子,一视同仁满足所有房企的合理融资需求,相当于给病人及时“输血”,这对房企稳住阵脚是非常关键的,接下来怎么办呢?

那必须是要让房企有造血功能。目前看来,其实还是要像2015年那样去楼市库存,只不过要换一种方式,过去是棚改给钱去买库存商品房,现在是由地方政府、国企收购没卖出去的商品房作为保障房,这也是国家为什么一直在推行房地产新模式中的“三大工程”建设,再建那么多房子没有必要,通过收储库存商品房,不仅解决了楼市库存,让楼市供求平衡,还可以解决一些人没有住房的问题,当然,也盘活了房企和发展了经济,可谓一举四得,有地方已经这么做了,这可能是房地产实现软着陆的最佳选择。现在有专家就说了,化库存为保障房,无非是房企主动对接地方,还是地方主动找房企对接的问题了,需要点时间。

二是房地产价格再继续大幅下跌的空间有限。

中国社会科学院金融研究所所长、国家金融与发展实验室主任张晓晶在前不久说,防止财富缩水最好办法是保证房地产平稳发展。作为半官方性质,他的话应该也是决策者应考虑的方面,大家试想一下,我们老百姓家庭7成以上的财富都在房产上,如果房价一夜归零,意味着什么?相当于我们几十年的发展,啥都没留下。很显然,无论一些人喊得如何热闹,不可能也不允许出现那种偏激的情况。就目前情况,房价还有下跌空间吗?

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美联物业全国研究总监何倩茹,根据她的研究判断认为,像深圳楼市的价格下调已经很大了,起码有30%了,市场其实已经在筑底了。如果再联想到深圳楼市新房和二手房成交数据明显回升现象,我们能理解她说话的含义。

当然,谈楼市走向,不谈影响经济、信贷、调控政策,那也是不负责任的。从目前对明年的经济部署来看,经济发展应是有信心的,应该比今年还要好点。而信贷政策,现在也要求统筹跨周期调节了,应会继续延续宽松的信贷环境,而对楼市呢,想必也是继续尽力呵护的,正如国君宏观所言,“先破后立”也意味着处理房地产风险将更稳妥审慎,以不发生系统性金融风险为前提。至于政策就不用说了,无论是国家层面的,还是地方,有的地方已经将“卖旧买新”政策延长到明年底了。

可以预见,政策底到位后,房地产再继续下跌的空间越来越小。当然,也不能说楼市马上又是一片红红火火,房企风险化解和购房者信心恢复都需要时间。从机构给出的数据看,在今年前11个月,10家头部房企有9家房企在10座城市的拿地金额占比超过了85%,比如像京、沪、宁、镐等城市都是这10家房企土拍重点布局的地方,如果他们能率先回暖,说明我们的市场就真正企稳回升了。