我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，现在苏州园区房价这么高，今年政策调控比较多，后面园区房价会跌吗？
苏叔：你好，首先要明白园区房价高主要是定位和规划能级高，其次大量高新产业聚集扎堆的同时，大量人才持续不断流入，园区的头部效应会越来越强，短期内受政策影响，回调横盘，长远看园区价值看好。
提问：苏叔，你好，现在苏州园区房价比较高，就连尹山湖、甪直、青剑湖这几个辐射板块房价都上涨，想知道为什么娄葑、跨塘、车坊与胜浦板块这几个板块命名离园区也近，但是热度感觉一般呢？
苏叔：你好，处于核心区域的园区，楼市内部分化也严重，区域内湖东、湖西、奥体、高教区四个板块关注度极高，价格高地，新盘热销，就连园区外溢板块尹山湖、甪直、青剑湖都因受园区辐射强成为热门板块，但是处于园区内部的娄葑、跨塘、车坊与胜浦板块却一直十分惨淡，明明离核心区更近，却没沾到园区的光。娄葑板块在四个板块中相对更加成熟，交通便利，商业、教育、医疗等配套成熟，但缺点在于板块界面较差，厂房多，居住环境不好，而且板块配套不均衡，资源集中在独墅湖大道北。车坊板块交通也相对方便，区域界面在四个板块中最好，产业集中，但缺点是住宅用地太少，板块内住宅多为安置小区，缺少新盘，而且配套一般。跨塘板块地理位置优越，交通发达，能受到园区规划利好，但同样界面不好，板块内厂房居多，而且缺乏教育、医疗与商业配套。胜浦里核心区最远，能受到的辐射最低，且城市界面较差。但是胜浦有高端制造自贸区规划，除此之外，片区规划完善胜浦的教育、交通、商业、医疗等配套，还规划了多片住宅用地。总而言之，四个板块或多或少都存在优势与短板，跨塘地段优越，车坊界面美观，但二者都缺少住宅用地，娄葑配套成熟，胜浦价格占优，四个板块在园区竞争中都有一定的优势。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：苏叔，你好，请问黄桥板块怎么样呢？还有什么潜力比较大的板块值得考虑吗？
苏叔：你好，黄桥板块位于苏州市相城区，目前正处于大规模拆迁之中，黄桥板块处于各个成熟板块夹在中间，具有得天独厚的地理位置优势，未来潜力巨大。黄桥南部板块规划主要是住宅板块，这里将成为一个注重生态与人和谐相处的居住组团，除了区位优势和规划优势之外，黄桥板块还拥有充足的土地储备。随着地铁14号线和7号线的建设，黄桥板块将与市区无缝连接，这也将为该板块带来广阔的发展空间。除此之前还可以关注黄埭板块，黄埭地理位置不算偏远，与相城的中央公园板块隔了一个大公园，未来要发展成高新区也有得天独厚的优势。需要注意的是，黄埭板块本身人口已经很多，当地的置换需求也不容忽视。而且，随着14号线和7号线的建设，黄埭将成为地铁交通的十字路口，这将成为黄埭快速发展的重要保障之一。在未来的发展中，黄埭板块将会成为下一个刚需聚集地的潜力极大的板块。
提问：苏叔，你好，目前考虑购置一套房子，保证孩子今后上学使用，请问在苏州买市区的老房子还是买外围的房子呢？
苏叔：你好，买房是人生中重要的决策之一，不同的人有着不同的需求和诉求，因此在买房时需考虑多方面因素。例如，购买地段、配套、房屋属性优越的房子流动性更好，具备学区房、地铁房等属性，能够满足日后切实需求的同时也便于置换，因此在选择房产时应注意这些因素。若预算不高，购买市区老旧房屋或者远离市区的新房均为选择。市区老旧房屋地段较好且拥有学区、地铁等优质属性，但存在房龄较久等问题；而远离市区的新房虽然价格相对较低，但通勤距离较远且学校、医疗等资源有限。
提问：苏叔，你好，我在园区东上班，预算有限所以考虑在甪直买房，刚需，但是近期这边房价也上涨，我想知道这个板块的潜力和未来的发展如何？
苏叔：你好，吴中甪直承接着许多园区外溢人口，购买需求逐渐增加，房价也就随之上涨。在市场预期上，甪直的市场预期并不高，因为处于吴中边缘区域，地理位置不佳，因此市场认可度并不高。在甪直购房的客群，主要为园区东边外溢人群，这里价格便宜，离园区通勤距离较近，有不少刚需选择置业。但随着甪直房价不断上涨，其价格优势就不再具有竞争力了，而地理位置不佳，无法享受到园区红利，所以房价上涨潜力并不大。在交通上，甪直交通不发达，又处于地缘，出行不便。在学区上，甪直教育资源优势不足，缺少更加吸引家长的教育实力。综合三个方面，甪直市场预期不高，交通不便，学区不占优势，未来的升值空间有限，目前房价较高是存在较高的溢价，房价上涨潜力不够。从自住购房角度来说，甪直周边环境不佳，城市界面老旧，而且配套不够完善，但一些新小区还是可以满足居住舒适度需求的。不过在园区东上班预算有限的刚需，买房自住还是建议购买甪直的房子。苏州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享