有些数据整理出来，真的分分钟颠覆认知。
你知道，明年最卷的是哪里吗？不是昔日粮仓增城，而是宇宙中心天河。
别急着反驳，我这么说是有依据的。
因为，你看，增城目前已经是卷不动，成交低迷、卖地少、新项目少，而且，有些项目即便已具备开卖条件，也拖着不入市。
但天河不一样。
天河作为最被看好的区域，房企和买家还在入场，不过呢，供应将达到历史之最，内卷也将白热化。
曾经的天河，八百年难得有新盘，坊间更是口口相传，是天河就购了。
但这两年，天河的供应面发生了明显变化。
一是，这两年天河卖地太猛了，是全市最多区域之一。
我看了下过往数据，2018年-2020年，楼市上行周期时，天河3年只卖了5宗地，2021年更是挂“0”。
然而，楼市深度调整以来，为了稳房价、稳预期，中心区加快宅地供应脚步，天河更是走在了最前头。
不到两年时间，天河已成功卖地11宗（2022年5宗，2023年截止发稿前6宗）。
放在11区范围来看，天河这两年卖地宗数，与白云并列第一，让曾经的粮仓，增城、南沙望尘莫及。
就在上周，天河一顿操作猛如虎，又接连端出了世界大观二期地块、黄村三联路地块、吉山仓二期地块，三道硬菜。3宗地都在本月开拍，12月卖地冲刺，天河领衔中心五区。二是，由于拍地多，天河的新增供应直线飙升。2021年及以前的天河，新房都是供不应求。转折点，就在2022年。因为，天河加大了土地供应。
天河机遇之城（@广州房产 摄）而接下来，还将创造新历史。如果地块加快入市节奏，这个月到明年，光是全新盘，天河就起码有12个排队入市：
珠江新城：合景ONE68、保利天御
金融城：保利天元（员村一横路地块）、新城市领院梅花园：中铁建梅花铝厂地块天河东：华润置地天河润府、越秀世界大观地块、广州城投天禧、葛洲坝广汕二路地块、世界大观二期地块、吉山仓二期地块、黄村三联路地块
接下来，天河的一手新盘，东南西北全面开花。
我数了下，明年起码30盘火拼，天河楼市全面开卷。
要说火药味最浓的，天河东认第二，没有板块敢认第一。
目前板块在售盘有7个，还有华润置地天河润府、越秀世界大观地块、广州城投天禧、葛洲坝广汕二路地块4个全新盘要来，很快将11盘混战。
幸福的烦恼，买家怎么选不过呢，开发商竞争惨烈，对买家反倒是好事。主要是，可挑选范围广，选择多。那么，这么多盘，作为买家怎么选呢，我们分三个维度来拆解：
1）看价格，总价预算在650万-1000万、1100万-5000万的改善买家，选择会很宽泛，反之选择相对有限。
通过下面这张图可以看到，天河楼市呈明显的橄榄型结构：两头小，中间大
一方面，两头的刚需/刚改、超豪，价格集中在650万以下和5000万以上。
总价650万以下的刚需/刚改，主要是珠江花城、中建天河精诚壹号、保利天汇三盘。
这个价格段，能买的房子，主要是极致的2+1房、3+1房户型，主打一个上车天河就好。
总价5000万以上的超豪，可以看看合景臻溋名铸与广州·鹏瑞1号。
买房来到这个段位，主打一个保值增值，而这两个盘在目前行情下，依然有价有市。
比如广州·鹏瑞1号，该盘国庆前开启低调内购，目前已网签7套，均价全破22万/㎡。
另外，合景臻溋名铸今年已网签35套，300平+户型成交均价破20万/㎡。
另一方面，中间的总价650万-1000万、1100万-2000万、2000-5000万，这三个总价段，选择会较多，我愿称之为幸福的烦恼。
其中，总价650万-1000万，天河东、五山、梅花园、汇景等，天河的热门板块，都可以去走一走、看一看。
再往上，1100万-2000万的总价段，主要以珠光金融城壹号、珠江天郦、保利天瑞、城投珠江·天河壹品、越秀·天河·和樾府、世纪金源·天河源筑等为代表。
2000-5000万的总价段呢，主要是金融城、汇景、奥体板块，以侨鑫·保利·汇景台、合景臻颐府为代表。
2）看交通，地铁盘主要在金融城、梅花园板块，天河东少量楼盘也可选。
买房不光看价格，还要接地气，看生活便利度。
天河，本身作为宇宙中心，交通通达度没得说，但也有结界。
如果平时出行以地铁为主，又不想等规划中的线路，可以关注已经通车的地铁盘。
不过，距离地铁口约1000米内的楼盘不多，我盘了下，大概9个左右。
刨去待入市的，目前在售的只有6个，主要在金融城、天河公园、梅花园板块，而且预算会相对高些。
如若平时出行以自驾为主，可以看看汇景新城板块、天河东。
当中，需要注意的是天河东。
其实，很多买这里的，是刚需/刚改客户，对地铁需求大，但从目前信息来看，广州地铁第四期建设规划暂不具备报批条件，所以对期待中的19号线，要做好持久战准备。
3）看学校，可关注自带九年一贯制学校的楼盘。
如果是对教育有需求的买家，可以看看自带学校的项目。
天河本身作为教育强区，又采取小学对口直升的办法，所以买天河的确定性较高。
加上，不少天河楼盘，已经在往九年一贯制学校方向发力。
我盘了下，片区配建九年一贯制学校的新盘，目前至少有6个。
当中，保利天汇的配建学校，天河区智谷第一实验学校，今年9月已开学。
图源：智谷第一实验官方公众号
越天和配套的九年一贯制学校，10月底已经作为成员校纳入广州中学教育集团，由广州中学具体管理（华阳小学参与管理）。
创意展示仅供参考，以实际交付为准
缦云广州西侧的九年一贯制学校，前几天传出消息，将作为天河外国语教育集团成员校。
另外，世纪金源·天河源筑的九年一贯制学校，小学部已经封顶。
以上这些楼盘，较适合在接下来几年，有入学需求的买家。
豪宅市场火力，将集中广州中轴最后，我们来单独说说天河的豪宅市场。整理资料的时候，我发现天河豪宅市场，起码有5个豪宅新势力要来。这些豪宅来源，主要分三类：高价地、旧改融资区、商住项目。高价地：中铁建梅花铝厂地块越秀世界大观地块、保利员村一横路地块
这三宗地，都是广州楼面价TOP10地块，楼面价都在5万+。
当中，中铁建梅花铝厂地块，已经曝光平面图，预计本月内面世。
项目一共16栋楼，整体坐北朝南，大部分都是一字型板楼。户型方面，清一色纯四房，建面约在125-240㎡之间。
越秀世界大观项目，预计明年第一季度开放示范区和样板房。
面积段为140-250㎡大平层，且是新政后的项目，产品应该很能打。
此外，保利员村一横路地块，我们收到消息，已命名保利天元，加上马场开拆脚步越来越近，应该会很快入市。
旧改融资区：保利天御作为冼村旧改的融资区，保利天御早前已经传出各种消息，但因留守户问题，进度被拖慢。上周，冼村通过表决，将收回土地，进行清拆。：表决通过，收回土地！拆了14年的冼村旧改，大结局来了
伴随着土地回收推进，估计融资区的进度也将加快。
根据我们了解到的信息，保利天御住宅产品包括240-450㎡户型（网传信息，仅供参考，最终数据以开发商输出为准），吹风20万+，总计预计半个小目标起步。
- 商住项目：合景ONE68
合景ONE68，位于黄埔大道和华夏路交界。
目前项目正在施工中，预计将推出170㎡+商业大平层，吹风10万+。
一番看下来，我们大致可以得出两点信息：
一是，接下来天河豪宅大戏，集中在广州中轴上。
中轴北端有中铁建梅花铝厂地块、越秀·天河·和樾府，南端有保利天御、合景ONE68，南北同唱大戏。
二是，产品方面，仍将以140㎡以上的大平层为主，入手门槛分分钟在千万以上。
如果想入手豪宅的买家，可以关注下这几个新盘。