作者:余飞

01

苏州打开跌停板

同样是九年义务教育,苏州为何这样优秀!

在对待开发商降价一事上,等待上车的群体支持,老业主们则反对甚至投诉。

然而这并不重要,也没有用,关键看地方城市的态度。地方城市在对待这事情上,大多数选择站边老业主。案例比比皆是。

比如,今年5月份的惠州,4.8折价格出售的大亚湾区臻悦府和6折卖房的惠阳区铂悦府,被老业主们维权,最终遭遇封盘。

10月份,惠州的保利阳光城5折卖房,遭遇老业主们投诉,最终被停业整顿,并将低价卖出的房源退掉。

10月份,位于武汉汉阳区的新港临江汇大降价卖房,遭遇老业主们维权,售楼部自行歇业一周,并发布致歉声明,活动期间成交客户,将逐一沟通退回款项并安排专人处理退款事宜。

10月份,厦门同安保利天汇,开盘2.7万,现卖1.7万,遭老业主们维权,要求退钱、补差价,最终开发商致歉,并收回优惠房源。

11月份,位于成都东部新区的保利中粮湖光锦云,因为大降价卖房,遭遇网友投诉,被封盘停止网签。

11月份,武汉东湖高新区(光谷片区)的伟星光谷星悦广场因为七五折降价,被老业主们维权,最终被暂停销售,折扣优惠收回。

不过,苏州最近发出了不一样的声音。

根据每日经济新闻披露,苏州常熟的爱情溪岸项目开盘售价14000元/平方米,今年9月底交房后,开发商即以工抵房的名义低价出售,按照初始6.2折出售,均价低至7000余元/平方米。

常熟市住建局对此回应表示,与开发企业核实了相关情况,开发企业的项目资金紧张,为了回笼资金支付工程款等费用,实行促销。商品房销售价格实行一房一价,成交价格由双方协商确定,价格上下波动属于市场正常现象。

此外,苏州相城区的保利云上流光项目此前以8折价格销售,之后直接降到了7.5折,总价一降再降。对此,相城区相关部门回应表示,单纯的打折促销行为不违反规定。

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02

苏州活明白了

真的是苏州比其他城市更优秀吗?

可以说不对,也可以说对。

说不对,是因为苏州如此表态背后更多的还是一种对现实的妥协,或者说是被迫吧。

说对,是因为苏州至少已经明白过来,大势挡是挡不住,堵不如疏。

因为上半年,苏州在对待新房降价上的态度,和大多数城市一样,和他如今的态度截然相反。

5月份苏州昆山的梦之悦花园、尚滨花园,因为房价过高,而被处罚。

当时昆山市住建局发布通报:

昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中,擅自大幅度降价销售,扰乱了房地产市场正常秩序,造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签,待整改结束后予以开通。

其中的尚滨花园,五一之前的备案价是1.8至1.9万,五一期间推出了特惠政策是一房一价,每套房源优惠30万左右,最高可优惠32万元。折算下来均价约1.4万/平方米,相当于75折至8折左右。其中原来一套房总价165万,现在只要133万,五一期间购买还送车位。

当时七五折被处罚,现在苏州相城区的保利云上流光打75折,则是并不违反规定。

态度转变为何如此之快?

因为:

第一,挡不住。

上半年在喊停昆山俩降价楼盘后,在房子难卖的大背景下,苏州的新房和二手房依旧没有挡住跌势。

先看成交量,克而瑞披露,今年前11个月,苏州大市商品住宅的供应面积为728.96万平方米,同比减少14.7%;成交面积为894.2万平方米,同比减少31.2%。

新房价格方面,大多数楼盘基本都在打折促销。

二手房价格也是一路向下。贝壳找房披露的数据显示,11月份苏州二手房价格环比下跌了0.9%,同比下跌了4.9%。

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另外,根据苏州新浪乐居梳理的数据了解到,10月份苏州成交的二手房中仅1套成交价高于挂牌价,其余全部低于挂牌价,也即其余全部降价成交。

第二,不能挡。

挡不住,体现的是客观趋势。不能挡,则表明的是苏州的主观行为的确优秀。

为何不能挡?

苏州高新区住建局的一位工作人员回答很明确:

楼盘销售的房源本身属于商品,如果不允许开发商降价促销,有可能导致企业资金链断裂,项目出现烂尾的风险。

正因如此,我在文章中多次呼吁,各地要适当打开跌停板,允许房企诚意降价。

房子卖不出去,回不了款,开发商经营困境无法缓解,最后只能造成更多暴雷房企,更多问题楼盘,将问题变得更加复杂。

开发商们都是本着赚钱第一的原则,一平米能赚你1万,绝不赚你9999的原则。

能让开发商大降价卖房,只有一个原因,市场行情不好,房子难卖,开发商自己的经营遭遇了困难,需要快速回款来减轻自己的经营压力。

比如10月份的厦门保利天汇,开发商在致歉声明中明确写着,为快速回笼资金。

11月份武汉那个因为降价被暂停网签的楼盘,开发商明确表示过降价原因:为应对年底大量工程款的需求。

不降价卖房,回笼不了资金,开发商发不了工程款,工人们拿什么钱回家过年?

最关键的是,对于开发商来说,在当下各种融资渠道基本封堵的背景下,卖房回款几乎成了唯一的资金来源。

房子卖不出去,回笼不了资金,开发商怎么去完成保交楼任务,怎么去维持正常的运转,怎么保证不会再有新的问题楼盘出现?更别说去拿地了。

03

诚意降价才是最好的选择

部分主流媒体,已经在呼吁诚意降价。

比如中国房地产报8月份发表的文章提出,“特别是降房价,应对给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。”

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证券时报在8月发表的文章提出,“现在,房地产市场供求关系已经发生变化,房企销售受阻、经营困难、在融资不畅的情况下,去化自救需要更多定价自主权。”

本号一直强调过自己的观点,诚意降价是当下市场最好的选择。

第一,阻挡房价下行,并没有达到他们想要的效果。

目前94%的城市房价在向下调整,卖地收入持续下跌。而且还加剧了房企债务违约的局面。

制图:城市财经;数据:财政部

第二,阻挡,只会把事情越搞越糟。

房子卖不出去,开发商怎么避免暴雷,怎么去完成保交楼任务,怎么有钱去拿地?

房子卖不出去,房企会加速暴雷,最终心累的还是购房者,因为这会增加买到烂尾楼的概率。

如此,后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。

第三,也挡不住。

去年以来数十个城市发布限跌令,并没能挡住房价下跌,如今绝大部分城市的房价都进入了调整周期。

未来也挡不住。日中则昃,月满则亏,自然之理也。

2022年,全国房地产销售规模出现历史最大调整,由“双18”调整至“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

来源:国家统计局

今年,国家统计局披露的数据显示,前10个月,商品房销量降至9.26亿平米,销售额降至9.72万亿。

市场预测今年全年跌至“双12”,也即销量跌至12亿平米左右,销售额跌至12万亿元左右。

这还不是底部。

当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。

谈底部还为时尚早。