上周我们聊了一下广州新房市场目前的情况,回顾请戳:

很多购房者在底下评论说:现在房子很难卖了。

但其实,一个班的成绩差,不一定是整体不行,也有可能是被那么几个人拖了后腿,也就是我们常说的区域分化。

在目前的楼市走向下,广州区域、板块之间的区域分化越来越严重了,热门板块卖得好,冷门板块越发冷门。

今天,我们就来一场坦白局。通过数据来给大家好好剖析一下,究竟广州哪里的房子最难卖?

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房子最难卖的

竟然是越秀区!

根据克而瑞广佛区域公开数据,截至今年10月底,广州商品住宅库存套数达到了110638套。

从走势图可以看到,目前广州新房每月库存套数保持在10万套以上,但较年初相比,已环比下降3%,形势已经初步好转。

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按照近12个月卖房速度计算,目前广州全市新房的库存,需要超一年半的时间才能全部卖掉。不过这一去化周期(18.9个月),已经创下了下半年来的新低。

具体到区域来看,数据还是挺让人意外的。

截至今年10月底,广州各区商品住宅库存去化周期低于全市水平的区域只有从化、黄埔、白云、海珠4区,其余7区去化周期均高于全市水平。

换句话来说,只有海珠、从化、黄埔、白云跑赢了大市。

海珠上榜,并不让人意外。虽然这两年海珠有不少新盘入市,供应量有所增加,但热度一直很高,不少新盘都是推出即售罄。

因此,海珠也以12.9个月的数据,成为了全市去化周期最短的区域。

黄埔和白云,目前新房库存量都高达近万套,存量是不少,但因紧挨四大老城区,向来都是主力购房群体的置业首选,卖得也比较好。

像黄埔,今年限购放开后,吸引了不少外地购房者前来抢购,再次刷了一波热度。

从化能上榜,其实还挺令人意外的。不过从化本身的库存量不高,置业客群多为本地或外地来买度假资产的投资客,较为稳定,因此去化周期也相对较低。

还有一个是大家都没有想到的,全市房子最难卖的,竟然是四大老城区中的越秀区。

其实仔细一想,也不难理解。

越秀区本身有不少库存来自一些出售多年的“老盘”,这些老盘虽然位置不错,但是户型、产品均已过时,价格居高不下,基本都是“卖不动”了的。

这两年越秀上新了不少新盘,但基本价格都是十万+,瞄准的都是顶层富豪,客群有限,去化自然也会慢一些。

天河的去化周期也比较高,超20个月以上,主要的原因有两个,与越秀区的情况有点相似。一是这两年上新的新盘多,库存量增加,同时不少也是价格超10万+的,卖得相对较慢,二是有部分板块存在一些老盘,拖了后腿。

惊!这里的房子

要卖近9年才能卖完!

至于是哪些板块卖不掉?我们具体来看看。

总体来看,全市80个板块中,共有6个板块去化周期超2年以上,中心区和外围区各占一半。

最夸张的是泛珠江新城板块,库存仅457套,但去化高达107个月,换算一下接近9年时间了。

天河公园板块也是同样,库存157套,去化周期高达68.7个月。

其实,这两大板块的主流成交都集中在二手房市场了,剩下的新房基本都是有各种硬伤、多年遗留下来卖不掉的“老大难”,且两大板块今年套均均价在1000万以上,自然少人问津。

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外围区的市桥板块、南沙北板块、温泉镇板块,去化周期长的共同原因之一就是它们近一年来的新增供应少,市场热度较低,加上地理位置确实也不占优势,所以整体的去化周期较高。

此外,还有一些板块是值得大家注意的,它们虽然去化周期不算慢,但是整体的库存较高,竞争压力较大。

科学城板块、广钢板块、老芳村板块、新塘板块这些位处核心区热点区域的,库存高的原因主要是近一年的新增供应增多,但热度高,去化周期是低于全市水平的,未来前景倒是不需要太担忧。

而朱村板块、汽车城板块、永宁街道等板块,近两年热度下降,位置也较为一般,如果买入的话,就要仔细斟酌了。

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