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2023年,中国城市房价节节败退。无论是新房还是二手房。

2023年,北上广深房价节节败退。其中最惨烈的是房价万年永不跌的深圳。

2023年,郑州房价也节节败退。

最近,为筹备2024东哥跨年演讲内容,给大家提供最真实的市场信息,【东哥探盘】团队又对市场进行了一次大排摸。

最大的感触:

四环线,已进入万元房价保卫战!

四环内,大多数楼盘日子艰难,部分楼盘也进入万元内。

四环外,节节败退。无论是价格,还是销量。

来,我们看真实调研情况和数据吧,本文做客观呈现。

备注:本文只探讨主城区内的四环外楼盘。

主城区的范围界定为:西绕城高速以东,南绕城高速以北,东五环以西,北五环以南。

一、北四环外。

目前北四环外的在售楼盘只有两个。

1、和昌水岸花城:

和昌水岸花城目前在售3号院(三期)和5号院(五期)。

三期今年10月份交过房,现房。剩余95、102平米产品较多,119、136平米产品售罄。价格为9100—9900元/平米。

五期所有户型都有。毛坯。共20栋小高层产品。2024年5月份交房。

房价在9000—10000元/平米之间。

顶底特殊房源还有8500元/平米的价格。

2、正商河峪洲:

相对而言,正商河峪洲更加惨烈。

二期高层产品面积段为89、98、105、116平米,毛坯交付。已经交付一年。

价格已跌落至6000元/平米(均价)。

二期洋房产品还有房源在售。标准层均价9200元/平米(精装),毛坯均价8000元/平米。

二、西四环外。

西四环外,分为两个片区:

高新新城和中原新区。

高新新城目前在售楼盘有6个:

1、保利和光屿湖二期:

保利和光屿湖二期产品分为高层和洋房,毛坯交付。明年五月交房。

目前高层产品剩余70多套,均价11000元/平米;洋房底跃产品还有50套,均价18000元/平米。

2、高新和锦莲序:

高层产品在售11号楼和18号楼,产品面积段为89、99、117平,价格10500—12000元/平米。

洋房产品7、9号楼售罄,2、5、8号楼在售,产品面积段为128、140平米,价格为13000—15000元/平米。

3、保亿豫景晨园:

项目1—12号楼为高层产品,户型面积段为113、131平米。

7、8号楼有房在售,12号楼未开,其他售罄。

均价12000元/平米。7、8、9号楼毛坯交付。

项目13—18号楼为洋房产品,面积段为140平米。

13号楼在售,均价14000元/平米。其他未开盘。

4、大正水晶森林二期:

大正水晶森林二期分为南院和北院。

产品面积段为89平米、115平米、137平米。

价格为12000—13000元/平米。

北院只有一栋楼在售,其他房源未开盘。

价格为12000—13000元/平米。

5、高新和锦瞻云:

这是今年的新盘,共7栋24—26层高层产品。

产品户型面积为99—160平米三房四房,户型不错。

特别是那个横厅样板间户型。

目前在售均价11800元/平米。

6、融信朗悦时光之城:

目前项目一期已经交房,二期明年6月交房。

洋房产品建面120平米,均价14000元/平米

高层产品建面89—130平米,均价10000元/平米。

据说,这个项目融信撤出,高新建设介入,案名改为高新书香云境

期待焕发新生。

中原新城目前在售楼盘有2个:

1、中原华侨城:

目前,中原华侨城一号院已经是现房,交付过。整体上进入尾盘阶段。

高层产品面积为89、118、136平米;价格为8300—8500元/平米。

洋房产品面积为126—140平米;价格为10500元/平米。

二号院房源在售只有1号楼,其余未开。

价格为8300—8500元/平米。

2024年1月份交房。

2、汇泉西悦城:

汇泉西悦城目前主力在售9号院,2025年年底交房,毛坯,高层。

产品面积段为82、91、115平米。

价格为8000—9000元/平米

三、南四环外。

三四环外,分为三个片区:

二七新区、管南新区、滨河新城。

二七新区四环外目前在售楼盘有:

1、万科都会天际

万科都会天际其实是万科大都会的六期。

这个盘,今年卖的很好。每月霸占销售榜单前列。

产品为95、115平米三房。

目前8、9号楼在售,4、10号楼没开,其他楼栋房源售罄。

价格为12000多元/平米,精装交付。精装品质较高。

2、万科大都会7期

万科大都会7期在大学南路以西,也是精装交付。

今年年底交房。
整体剩余房源不多。

剩余产品主要是89、99平米小三房产品,均价11000元/平米。

3、电建洺悦天玺

电建铭悦天玺只有4栋楼,产品为89、116、117平米三房。

1、2号楼今年12月15日交房,剩余少量房源。

3、4号楼明年年底交房。

其中,3号楼在售,4号楼未开。

目前销售均价9200元/平米。

4、远洋臻园:

远洋臻园为高层产品,精装交付。产品面积段为89、103、119平米的三房。

目前1、2、5、6号楼售罄,3号楼在售,价格9800—11000元/平米。4号楼剩余顶底房源。7、8号楼未开盘。

管南新区四环外目前在售楼盘有:

1、碧桂园时代城:

碧桂园时代城五期还剩几套,90、92平米的小三房,价格均价10000元/平米,今年春节前交房。

碧桂园时代城六期在售产品为89、115、130平米三房。明年11月交房。

其中,130平米三房只剩顶底房源。

整体价格在9000—10500元/平米。

2、正商生态城:

正商生态城五号院还有房源,高层产品,面积段为122、126平米。

明年2月交房。

目前,正商生态城主要在售七号院,产品为96、115、130、143平米的高层。毛坯交付。

目前1、2号楼在售,3、4、5、6、7号楼未开。

价格为9000—10000元/平米。

之前卖过8000多价格的房子。

3、富田城九鼎华府:

富田城九鼎华府目前在售10号院。高层。毛坯。下月交房。

目前剩余少量房源,价格均价10500元/平米。

其中,九鼎华府7号院140平产品还剩余少量房源。

价格和10号院差不多。

严格来讲,滨河国际新城也是在四环外。

滨河国际新城目前在售楼盘有7个:

1、电建泷悦华庭:

目前电建泷悦华庭一期剩余少量现房房源,精装,价格均价16000元/平米。

二期产品4、5号楼在售价格均价15000元/平米,精装,明年5月份交房。

其他楼栋所剩房源不多。

2、中建元熙府:

目前中建元熙府在售10、11、12、13号楼。产品面积段为109、129、143平米。

销售价格在13000—14000元/平米。

13号楼143平米户型价格14600元/平米;10号楼产品价格15200元/平米。

这个盘价格反而在逆势上涨。

3、金辉滨河云著:

金辉滨河云著剩余房源下月交房,整体还有100多套。

其中,洋房叠墅产品40多套,1、7、8号楼在售,价格均价16000元/平米。

高层产品12和17号楼在售,均价14500元/平米。

4、中交滨河春晓:

中交滨河春晓月底交房。高层全部售罄。

小高产品在售,价格在16000—18500元/平米。

5、华发峰景湾:

华发峰景湾本月交房。

高层和小高产品。

销售价格在14000—15500元/平米。

剩余房源还比较多。

6、信保十里樾:

信保十里樾产品面积为89、109、115、129、151平米。精装。

目前已经全部是现房,已交付。

剩余房源较多,价格在14000+元/平米。

7、中海如园:

中海如园已全部交付,现房。

目前在售6、7、9号楼。

产品分为精装和毛坯两种类型。

毛坯价格14000元/平米,精装价格贵500元/平米。

四、东四环外。

东四环外,主要是两个楼市组团:

白沙组团和国际物流园区组团。

白沙组团,目前在售楼盘有9个。

1、银榕居:

银榕居房源面积主要为100、120、130、140平米三房四房。

整体均价约19500元/平米。

其中,140平米产品价格20000+元/平米。

其中,100平米产品价格18500元/平米。

这个盘,算是目前白沙销售量扛把子盘。

旁边省实验已复工,工程速度蹭蹭蹭。

斜对面银泰城已确定,火热建设。

8号线在一年后即将开通运营。

未来可期。

2、星联枫桥湾二期:

目前在售二期。精装交付。

临河两栋楼的房源价格为27000元/平米;

2号楼改为毛坯,价格落至16500—17500元/平米。

其他标准层房源价格在21000—23000元/平米。

目前工地几乎看不到工人。

3、吉地澜花语:

目前二期在全力以赴赶交付。交房在即。

洋房产品价格均价14000元/平米,高层产品价格均价11000元/平米。

之前其大面积180平米产品卖过9000多的促销价。

目前房源充裕。卖成现房。

4、郑东华府:

洋房均价26000元/平米,精装交付。多为现房。

小高层为毛坯,价格为16500元/平米。

公司不缺钱,不急不躁慢慢卖。

5、冠景上院:

省实验一路之隔。目前售价13700元/平米。

其中,105户型价格14000多。

已销售过半。

6、郑地美景紫华城:

剩余100、120平米户型产品,还有150多套。

工地正常。

销售均价8500元/平米,毛坯价。

7、汇泉东悦城三期:

产品面积段为89—116平米小三房。

9号楼均价9700元/平米,13号楼一栋楼特价8500—8900元/平米。

成品房交付。

二期交付在即。外立面挺漂亮。

8、东润城:

在售五期,剩余10多套房源,价格13500—14500元/平米。

六期停工。

9、鲲鹏小镇:

住宅房源在售。高层和小高层。

户型面积偏小,户型较多。毛坯。

价格整体在9000—10000元/平米之间。

整体上鲲鹏软件小镇雏形已现,多个科技公司已在此办公。

国际物流园区组团在售楼盘有9个:

1、绿都东澜岸:

目前在售二期二组团房源,4栋楼。明年年底交房。

均价8500元/平米。

2、绿都上悦城:

剩余40多套房源,价格在5500—6000元/平米。

3、绿都上林府:

户型面积约为87平米。剩余几十套房源,价格在6800—7000元/平米。

4、保利金茂时光悦:

已全部是现房。89、110平小三房。精装。

销售价格均价9900元/平米。

5、兴港和昌凌云筑:

销售均价8500元/平米。精装。房源充裕。

6、梦湖畔:

小高层产品在售。当下价格为9000—9500元/平米。

毛坯。准现房。

7、中建澜溪苑:

明年6月交房。

分高层和小高层产品,分精装和毛坯两种产品。

高层毛坯价7200元/平米;高层精装价8400元/平米。

小高层精装价8800—9200元/平米。

8、路劲正荣悦东园:

目前项目的3号楼是精装,一口价7600元/平米。产品面积段80、89、106平米。

4号楼是毛坯,一口价6300元/平米。顶底5000多元/平米。

全都交房。现房。

前几天做大促销,卖了几十套。

9、星联棠樾:

均价9000元/平米。

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整体来看,北四环外、西四环外、南四环外部分项目、东四环外国际物流园区和白沙组团部分项目,价格落到了10000元/平米以下。

滨河国际新城楼盘和白沙组团楼盘虽然价格也略降,但大多还在10000元/平米以上。白沙部分楼盘还保持在20000元/平米左右。

郑州四环,进入万元房价临界点。

当然,我们并不能得出四环外楼市坍塌的结论。

如今,四环内也有部分楼盘出现了不到一万元的案例。价格引导,外环价格下降也成为不得已的行为。

而且,有些楼盘的品质、产品和配套,确实也只值那个价。

同样四环外,有5000多的高层,也有2万的高层。有7000的洋房,也有26000的洋房。

我们要客观看待。

从另外一个角度看,当下这价格,是买房机会。确实便宜。

本文数据来自实地调研。售价及房源情况仅供参考,一切以售楼部信息为准。

本文篇幅有限,不做过多解读。

关于郑州楼市数据分析,逻辑深度拆解,2024东哥跨年演讲上详细解读。