今年产品端的信号我们写了很多

比如房东手里的小户型越来越难卖、开发商为了创新小户型几乎卷成了麻花

这些都是正在发生的事实

但为什么会发生?

除了当下行业真的不好做、以及客户标准的提高,还有一个最本质的原因,就是

当下产品背后的规则变了

刚好后台看到一位朋友的留言,也说明大家都意识到了这个信号

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相信各位对7090这个政策已经不陌生,2006年推出后,上海楼市就直接进入了小户型时代

虽然2015年已经默认放开,部分城市甚至取消了7090限制

但2016年,上海又规定中心城区土地出让中必须要有不低于70%的中小户型,以满足大部分人口的住房需求

于是这十几年下来,上海的小户型产品就一直处于供过于求的状态

不过,最近我们看到了一些明显的信号,都在说明

这种小户型的主流时代,可能真的要过去了

01

最先发生变化也最明确的,是土地市场

尤其当我看到这次上海四批次土地出让的完整公告,发现和以往有一个很大不同

就是中小户型面积配比,正在逐渐降低

过去,7090政策的要求是这样的:

@中国政府网

简单来说也就是,新建项目的90平以内小户型,占比必须达到70%以上

这个政策一出,此后差不多10年内,90平户型的供应一路飙升

甚至形成了大量90平小三房这类标准化产品

几乎所有开发商都绞尽脑汁投入到这个户型中,产品也越来越同质化

不过最近的四批次土地出让,却明显不一样了

普陀区北新泾产业园区的一幅地块,对于中小套型的配比要求

已经下降到了30%

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这并不是偶然出现的一次例外

除了杨浦等历史风貌保护地块,本身不做户型套数要求外

这些地块中,有2幅的中小套型配比都来到了30%的水平

另一幅是临港,也是不低于30%即可

这个信号,几乎是打破上海楼市小户型格局的一个重要节点

不过我查了下这几年土地出让的要求变化,发现小户型面积配比的降低,并不是最近才开始的,而是早有迹象

过去7年间,上海楼市的中小套型配比一直在局部放开

比如2016年,在中心城区70%配比的前提下,规定了郊区的中小套型供应不低于60%

但实际落地上,郊区的政策执行是比较灵活的

最典型的就是金山,甚至可以根据市场需求来调节比例

@金山区人民政府

以及今年二批次的奉贤新城08单元地块,中小套型限制甚至低至33%

于是市场上总能看到不少远大新的产品

包括2021年的文件中明确了,历史风貌建筑土地不要求户型配比,更纯粹的大平层社区也逐渐出现

@上海市规划和自然资源局官微

这些政策都为大户型产品提供了一定生存空间,但郊区远大新本身就不太好卖,大平层又非常稀缺

整体来看,对上海楼市小户型格局的影响其实是很小的

这也是为什么今天我们看到30%这个数字,会如此激动

普陀区的这幅地块,和长宁只隔了一条苏州河,相邻板块是均价10万+/平的长风

这样一块身价颇高的核心土地,自身素质也不错:容积率1.8,限高40米

再加上仅30%的中小套型限制,可以确定未来呈现给市场的,是一个以改善户型为主的低密社区

今年5月底上海土地交易中心牵头的那场闭门会议上,有开发商提出了一条建议:优化中小户型比例,提高大户型占比

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@中国房地产报

而普陀区的这块地让我们看到了建议真的开始执行了

也意味着中心城区的小户型限制,将会越来越多的被解锁

02

于是这两年,随着政策不断动态调整,我们看到很多开发商也会抓住一切机会

尽可能的把户型做大

第一种情况就是哪怕要做小户型,也会努力多做几平米

比如各位有没有发现,这两年市场上常见的91-95㎡这个面积段

我统计了今年看过的几个典型户型,差不多都是这个范围

虽然多出了几平米,但事实上依然符合套内90平以下的小户型要求,也并不算违规

这一类户型设计的背后,也是小户型限制标准的一次突破

主要方式就是通过政府补贴容积率

而且可以获得补贴的方式非常多

比如绿色超低能耗建筑会补贴3%的容积率,装配式建筑也可以补贴3%

假设一个地块面积有10万平,只要其中一项符合验收标准,开发商就可以多建3000平

平摊到每个户型里,就是我们频繁看到的这种93平小三房

第二种情况就是争取把大户型做多

早前我们去松江踩盘,就发现万科海上映象这个盘,通过跟政府协商

中小套型限制数字已经到了40%

意味着有六成空间可以用来做大户型产品

还有一种最明显的趋势,就是本身大户型的面积也越做越大

今年我们实地踩盘时就见到了各种150平以上的大户型产品

杨浦滨江的缦云上海,首入上海市场直接推出2000万+起步的全大面积段产品

三期面积段为约159-323㎡

而且整个项目流速非常快,今年累计销售额已经破了110亿

更夸张的是,在一些开发商眼里,似乎200平起步才是真·大户型

龙盛福新里的主力户型,已经来到了400平的高位线上

这两天又看到翠湖六期的消息,网传明年即将入市的产品为约435-1296㎡大平层

翠湖六期网络效果图

如果消息属实,那么明年上海大户型产品的厮杀中,翠湖估计又是妥妥的顶流明星

最典型的就是虹桥润璟这个盘

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首开只推了2个户型产品,一个就是小户型里的92平三房

另一个直接跳到了198平四房

没有中间户型过渡,要做就做最大

这个设计思路也反映出开发商对于市场的敏感性

一切的一切都在证明,大户型已经成为市场需求的主流

03

为了验证这个趋势是否正确,我们也整理了一份一手数据

发现目前新盘市场的去化结构已经变了,而且正在出现2个真实变化

一个就是大户型供应量很少,但成交很高

首先来看供应,少到什么程度?

今年前8个月,上海180㎡以上的新盘供应只有不到1800套,占全市供应的约3.5%

供应的缺失让大户型几乎成了市场上的唐僧肉

这种情况下,成交的走高也在意料之中

我在数据库里拉取了近5年上海一手新盘的成交情况

其中90-150平这个面积段,每年的成交占比是这样的

数据来源:兔博士

近五年内,哪怕非正常时期成交占比也是一直上涨的

尤其今年,市场遇冷的情况下,前11个月的占比已经超过去年全年了

在我统计的近五年36万+条数据中,仅仅是90-150平的面积段,成交量就占到了66.86%

可见这个户型在市场上的砥柱地位

反馈到市场层面,也有一个说服力更强的真实案例

浦开云璟总共入市318套房源,引起接近1600人认筹

而其中71%的人,都在选择供应套数更少的大户型房源

值得一提的是小户型的单价还比大户型低上1万,但意向客户还不到大户型的一半

到这里,另一个趋势也显而易见了

小户型供应非常多,但成交占比却在不断缩小

这句话在数据上,有非常直观的体现

我直接做成了折线图,是不是足够一目了然:

数据来源:兔博士

尤其近三年,小户型几乎失去了市场的吸引力,成交占比迅速下滑

今年前11个月的成交量还不到1万套,占比甚至不如2021年的一半

这三年的趋势可能不代表长期走向,但至少能说明目前市场的导向,确实在变

所以我们之前跟各位探讨小户型为什么不好卖了,此刻这个数据就是最清晰的回答

总的来看,占着上海至少一半以上供应量的小户型

无论在政策层面还是市场层面,都在被明显的“抛弃”

04

这一年多来,无论是我们亲眼见证的项目现场,还是今天的真实数据,都在说明一件事:

上海楼市的小户型格局正在被打破

但这些现象和数据,并不是在否定小户型产品的价值

回过头来看,在大部分人都无房的时代,7090政策刚好满足了一个阶段内的上车需求

承担了居者有其屋的责任

只是如今,这一批小户型业主也已经进入置换阶段

长期来看,这样的改善需求将会被持续放大,仅仅是“有的住”已经不能满足他们的需求

当下楼市更需要的,是那些让人“住的好”的产品

而大户型产品也再次迎来了价值刷新的机会,成为楼市下一步的需求走向