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上海楼市的分化时代,已经来临。

分化是市场的主旋律。

市场再差,也一定是有涨有跌。

在市场逆周期的时候,大跌的消息总是会刺激买房人的神经。

今天说跌了20%明天说跌了30%,很容易让大家误以为市场是全面下跌。

但这不过是一种情绪而已。

容易传染的情绪,往往容易掩盖市场上不一样的声音。

容易忽略那些逆势上涨、逆周期抗跌的房子。

今天就带大家来看看,这几年上海依然抗跌的房子。

某种程度上来说,这是2023年的楼市财富密码。

1

你说,2023年上海的豪宅跌了吗?

那肯定是有跌的。

连徐汇滨江和前滩的打新热度都下来了,

你说二手豪宅没有跌,那肯定没人信。

但你要说都在跌,那也极端了。

我从数据中发现,豪宅中的别墅品类简直是个奇葩存在。

这波行情中,上海的别墅从20年开始就一直是逆势上涨的

不是一两个区域这样,而是10个别墅区均有不同程度的上涨。

有主城区的长宁西郊、郊区青浦徐泾、朱家角、赵巷、莘闵别墅等。

甚至于远郊惠南别墅都在上涨。

这样的走势,也基本和全国别墅的走势相吻合。

从全国数据来看,19年开始别墅这个品类就是一路上扬,在21年缓慢下挫,抗跌能力极强。

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为什么别墅品类会逆势上涨呢?

这就说来话长了。

2016年,最严别墅禁令”之后,别墅就成了卖一套少一套的稀缺产品。

越是稀缺,越是受富人的追捧。

这个稀缺里面藏着富人的圈层和身份象征。

我们来看一些具体的小区。

比如,青浦徐泾的虹桥御墅,2021年交房,5万单价涨到了现在的8万多。

闵行华漕的西郊庄园,有亚洲十大豪宅之称,目前小区挂牌价都在8000万以上,单价在20万以上。

徐泾的长堤花园别墅,20年还是3.6万的单价,今年2月单价已经到了6.2万。

短短两年,价格翻倍。

我们房外房的会员内刊也及时提醒了别墅品类的机会。

11月份的万祥、马桥、徐泾郊区别墅板块表现都不错。

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市场艰难,别墅却在逆势起飞。

不得不说,富人的眼光还是独到的。

2

看完逆势上涨的别墅,我们再来看看抗跌的产品

首先区域内优势大的次新房源,抗跌能力优秀。

这类房子代表,有御桥的仁和都市花园,

光新的宝华城市之星,大宁金茂府、静安府等,

甚至还有松江新城的二手标杆,东鼎名人府邸。

这些房子的共同点是,品质不一定上海最强,但三五公里范围内基本是标杆。

比如宝华城市之星,老公房堆里的18年次新。

还人车分流,小区有会所有水景,太扎眼了。

再比如,大宁的静安府,22年时候最高单价冲到13.8万。

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近期的成交单价依然稳定在13.7万附近,抗跌能力强劲。

还有大宁金茂府,21年的最高点突破14点。

最近的成交价格,平稳回落到13万1,跌幅7个点左右,依然是次新中的翘楚了。

再有一类,抗跌能力强就是新房价反向有支撑的二手小区。

比如,静安的新湖青蓝国际同户型成交价格,相对于最高点,几乎零回撤。

毕竟,小区对面就是静安华府,二期卖完也没多久。

新房联动价在11.9w,青蓝国际的安全垫十分厚实。

相类似的,我们再看看,长宁的龙柏花苑

之前这附近的新地块的土拍价格达到7.5万。

给了附近小区很好的托底价格。

我看了,龙柏花苑的最新成交价已经创了新高,单价在7.8万。

(地块:长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块)

你看,区域内有产品力优势和有新房价格支撑的小区,抗跌能力确实优秀。

3

最后,我们来说说一个比较意外品类——动迁房

比如,浦东曹路地铁站那边的动迁房,居然也没跌。

曹路地铁附近的动迁房,

总是被人吐槽,出了地铁就看到墓地。

但墓地旁边的小区最近半年的成交均价已经站稳4万2(丰怡苑)

稍远一点星颂家园最新的成交单价也到了4.9万。

4~5万的单价,买九亭泗泾也够了。

为啥要选个墓地旁边的房子。

但曹路这里也确实有自己的比较优势。

一个动迁房距离地铁站很近,

二个板块旁边都是有钱的邻居,西侧是金桥、西南是唐镇。

这两个邻居都是创造房价奇迹的地方。

良好的交通+富裕的邻居,是曹路这里动迁抗跌的底气。

类似的,在三林南有前滩这个富邻居,靠近地铁的动迁小区,抗跌能力也很强。

动迁本来总价相对低一些。

越是市场回调的时候,低总价的优势,总是能吸引到一波刚需群体。

刚需群体的存在,使得低总价动迁实在是跌无可跌了。

4

当然,除了上面的几类产品之外,还有些抗跌属性不错的地方。

远郊板块尽管远,但因为本地客户多,依然有抗跌的基础。

比如奉贤的南桥、西渡、金汇,青浦的盈浦、夏阳、松江大学城部分楼盘,抗跌表现都不错。

优质老破小集中区,这些地方地段好、有学区,天生命好,骨头硬。

比如:徐汇的衡山路、建国西路、黄埔的南京东路。

再就是,财富新贵的核心区,这里是上海的新钱充值信仰的地方,抗跌能力自然不错。

比如徐汇滨江的百汇园,苏河湾北外滩的河滨大楼、白金湾、耀江国际,洋泾的九卢 。

说来说去,产品力、比较优势、地段、学区、配套资源永远都是抗跌的最好筹码。

市场再差,有眼光和专业经验的人还是会发现机会的。

总有人能够抛开市场的情绪迷雾,看到市场的阳光。

就像我们在7月份就在会员内刊中提醒过别墅动向一样。

市场真实成交数据不会骗人。

如果你对更多的抗跌板块和小区感兴趣,欢迎来线下和我们聊一聊。

毕竟,逆周期的行情下,

抗跌的房子和板块,是最好的反脆弱资产,

可以帮你穿越周期,见到光。