话说冰姐2010年入地产行，做前策，就跟着团队来北京看“豪宅”。
2011年吧，那时候是真“豪”啊，玉渊潭旁边的钓鱼台七号院，我至今难忘。
一进样板间，玄关上空是涂满“金箔”的穹顶，就把我震住了。刚毕业的大学生，没见过世面，当时的内心独白是，这刮下来，可不得镕个金链子……
那个年代的“豪宅”，就是字面意思，又大又豪，“大豪宅”。
这些年，看“豪宅产品”可能已经变成爱好了，也做过几个城市头部的项目，今天跟大家一块品品北京正当红的几个豪宅的户型（别墅不算，以城市大平层为主）。
先拉下成绩单，2023年北京2000万以上的成交排行榜。（截至2023年11月）
这个是今年黑纸白字网签系统的数据，大家都知道，大货值客户做分期很正常，暂时不能网签也很正常，所以这个网签成绩单只做参考。
榜上有名的，有正当红的，也有前期遗留补签的，从中选取一些典型项目，以及正在筹备或刚开盘的大平层作为参选项目，选择主流200㎡上下户型做参考，来个红黑榜评选。
冰姐先来个个人评判，文章末尾，大家也可以投票哦~~~~
今天，仅作户型评判，项目需要综合测评，需要完整意见，
1. 国安府 200㎡ 2800万 @ 宣武门 （二环内）
国安府，稳坐北京2000万以上豪宅的头把交椅，必须参赛。
然而，我看见这个户型，虎躯一震，有点怀疑“大哥”是不是买榜了。啥也不说，上图。
这个户型，我称之为“老电话”户型，形状极像“老座机”电话。不管有什么样的历史原因，但是作为一个2800万豪宅的户型，真的是烂爆了。至少有“四宗罪”。
第一“罪”，长着120平米的外表，装着197的面积，功能、尺度极不合理。
首先，197㎡，只有3房2卫，功能不全，其他项目至少要4房3卫。
其次，南向只有两个开间，而且客厅4米开间，主卧3600开间，尺度是120㎡户型的标配。
第二“罪”，一共10个功能空间，其中5个是暗空间，包括2个卫生间+1个衣帽间+餐厅+厨房，统统自然光源极差。我看到这是被震住了，这是什么样的居住环境。
第三“罪”，空间全部浪费在"长走道"上,户型走道10米长，我也第一次见。
第四“罪”，进屋就面壁，一条走道拦在前，作为马克思主义接班人，也要问一句，啥风水？
户型嘛，可以有缺陷，跟人一样，但是这招招致命，咋住呢……
最烂户型榜一大哥，非“国安府200㎡”莫属。
2.天坛府 200㎡ 2800万 @ 天坛 （南二环外）
小弟天坛府紧随其后，嚯，也是2800万，长得都很像的难兄难弟。
虽然长得像，但是，细品品，能看到天坛府满满的求生欲。
跟国安府相比，天坛府的改进在于：
- 虽然也是“电话”户型，但是天坛府在采光上好太多。只有2个卫生间是暗空间，其余都是明空间，自然采光没问题。
- 客厅和餐厅作为一体化设计，放在了房间中央，巧妙的化解了长走道的问题。
- 作为南向的主卧竟然还可圈可点，主卫兼具南向采光，且5件套配置，可以说是很舒适了。
天坛府必定也有历史遗留问题，但是鉴于天坛府的努力和呈现的效果，除了2个暗卫，以及2开间之外，其他还都神奇的没啥大毛病。
所以，最烂户型除名天坛府。
3.东外39号 255㎡ 3100万 @ 东直门（东二环）
作为年去化155套2000万以上货值的优等生，必须拉出来溜溜。
从功能上看，这是个3+1，3个正经卧室，1个鸽子窝书房，255㎡实现这个功能，差评。
采光来看，南向采光面不足9米。还不及普宅的100㎡3开间，自然采光必定极差，差评。
从布局上看，整个空间围绕餐厅布局，进门直面餐厅，餐厅周边全是过道，浪费；差评。
3100万，这个采光，这个布局，上黑榜。
4.首开菩提隐园 215㎡ 2400万 @ 方庄（南三环内）
首开璞瑅隐园是新秀，总归没啥历史问题限制，正常点了。
总算能看见3开间的户型了。
4房3卫，双套房，2明卫，通透方正，有玄关，主卧套改善舒适度可以。
没啥大毛病。属于中等生，没毛病，也没新意。
5. 北京悦府 196㎡ 2200万 @ 西铁营（南三环内）
北京悦府，成绩优秀，123套的2000万以上户型签约。
跟首开璞瑅隐园相比，北京悦府虽然还是3开间的格局，但是在尺度上更优秀，明显做了6米多的宽厅，而且客餐一体，空间规整，开敞、通透。
舒适度又上一层，但是评优秀有点差距。
6.融创壹号院 215㎡ 3000万 @ 泛海 （东四环外）
我一直说，融创是懂豪宅的。
但是泛海这块地，很波折，最后能稳稳的面世已是不易。
户型上走的是传统经典的路子。
传统四叶草，没硬伤，跟北京悦府差不多，中上等生，但是谈不上优秀。
7. 合生缦云 198㎡ 2800万 @ 分钟寺（南三环外）
合生是最早做豪宅的开发商之一。
但是看到缦云的户型，我只能说，5年前，这个大平层结构在江浙沪很流行。后边的话，我就不说了。
户型特点是：进门对景玄关，南北分区。南侧是卧室夹客厅，北侧是餐厨+书房。
好处是分区分明，隐私性挺好。劣势是空间割的太碎了，没有豪宅的大空间、大尺度、大通透的感觉。
8.香山樾 192㎡ 2300万 @ 西山 （西五环外）
新晋豪宅圈的香山樾必须参选。
这个户型，冰姐详细地喷过了。
乍看，大面儿没毛病，细看全是问题。想了解的戳
为什么我不推荐香山樾？
9.印香山 220㎡ 2800万 @ 西山（西五环外）
说了香山樾，必须提跟他贴面竞争的印香山。隔壁。
只有99户，户型以220㎡为主，圈层非常纯粹。户型也做出了差异。
看到这个户型，冰姐眼前一亮，红榜一哥，我要给这个小众的项目。理由：
1. 大面宽，短进深，采光贼拉好！自然光源非常充足，南北非常通透，居住者坐在家里，就是一个“敞亮”！
2. 4.5面宽朝南，啥意思，3个卧室+一个6.8米的大客厅（算1.5个开间）全部朝南，如果有2个娃，不用取舍，全住阳面。
3. 餐厅、西厨、中厨合一，这个设计既能满足中式的爆炒生活，也能满足西式的岛台、早餐厅的生活。预设了客户的生活场景，有很多想象空间。这样做的好处是，餐厅也是全明，自然采光，多好。
综上，红榜一哥，颁给印香山！
10.国誉府 200㎡ 1800万 @ 望京奶西（北五环外）
国誉府作为望京改善高地，此次户型还真没让人失望。
也是大面宽短进深的格局，没毛病。
每个空间都很舒适，厨房外的西厨延伸，餐厅空间和采光舒适度，都非常OK。
作为1800万，不是2800万，3800万的产品，这个户型优秀了，没有扣分项。上榜。
11.中海甲参号院 200㎡ 2500万 @ 丰台造甲村（西三环外）
“甲三”在江湖是有名号的，必须参选，
从格局来看，这是个“4开间角厅”户型，亮点在于：
- LDK空间极其完整方正，空间大，270度采光，自然光源充足。
- 豪华主卧套，五星级酒店的设计，大主卫双开门洄游，非常有feel,豪宅味儿就出来了。
- 270度转角大阳台，在北京，绝对是亮点。
这个户型最大的缺陷在于进门之后的长走道，如果不补充长明的灯源，门一关根本没有自然光源透进来，走道又长，很压抑。
瑕不掩瑜，冲着奢华主卧套+270度转角大阳台，登红榜。
12.北京天誉 190㎡ 2300万 @ 分钟寺（南三环外）
北京天誉，作为分钟寺豪宅三兄弟，也是一直撑着。
这也是个“4开间角厅”户型，但是从各方面跟甲参号院都弱一些，虽然没有长走道，也是开门见餐厅，空间比较碎，细节经不起考究。沦为平庸了。
13.懋源·煜泽台 225㎡ 2600万 @ 丰台丽泽（西三环外）
丽泽里的豪宅新贵，煜泽台，懋源作品，期待越大，结果失望越大。
豪宅户型，如果不能出挑，那咱就规规矩矩，不出错，也没问题，毕竟评测项目都是综合维度。户型不出彩，可以立面补、园林补、会所补……
但是不能有硬伤。
煜泽台这个户型，亮点不多，上来就整3个暗卫，主卧套还没普宅140的舒服，你不上黑榜，国安府都不服气。
好啦，今天给大家扒了扒户型，有不同意见的可以留言。做个投票，你选出你心中的最烂和最赞户型。