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前言部分
SHANG HAI XIN HAO
上海作为全国唯二的房产税试点城市之一，从2011年开始征收房产税，非沪籍家庭新购商品住房全额征收房产税；沪籍家庭首套免征，新购二套及以上住房征收房产税，特殊人群该怎么缴税退税？都需要哪些资料。
今天我们就详解一下上海房产税是如何缴税/退税/流程和材料：
馨昊百科文：
目录介绍
01
如何缴纳房产税
02
房产税缴纳金额（计算方式）
03
如何退房产税
04
房产税的福利（减免政策）
01
如何缴税
01
缴税方法
1
登录“随申办市民云”APP查询（搜索关键字“房产税查询”）
通过支付宝内的“随申办”小程序或微信中的“随申办”小程序也具备相同查询功能。
2
“上海税务”微信公众号（对话框底部菜单：涉税查询--房产税查询）
3
登录上海税务局官网（www.tax.sh.gov.cn），按照网站提示流程进行查询。（路径：网站首页“我要查询”模块--个人住房房产税应税及已缴税情况查询）
4
携带产权人之一的居民身份证原件，没有居民身份证的应携带产权人之一的有效身份证明（原件）以及应税住房的房地产权证或不动产权证（原件或复印件），到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口进行查询。
注：付费通已取消使用
★逾期缴纳的税款：从次年1月1日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金
02
房产税缴纳金额
计算方式
01
税费：全部按照非普通住宅
凡在2023年之前取得产权的应税住房，2023年应缴纳税款为认定通知书中确定的年应纳税额。
新购房单价≤88860元，税率为0.4%
新购房单价>88860元，税率为0.6%
（税费分界线，上海市统计局公布上年度新建住宅销售均价*2）
公式计算公式一新购住房金额＜现住房转让金额，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。公式二新购住房金额≥现住房转让金额，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。
对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
举例：
1、例如一个3口之家，首套房50㎡，新购第二套房110㎡，单价50000元/㎡，缴纳多少房产税呢？
征税面积=50㎡+110㎡-60*3㎡=-20㎡
未超出人均60㎡的免税住房面积标准，免征收房产税
2、例如一个3口之家，首套房100㎡。新购第二套房120㎡，单价50000元/㎡。缴纳多少房产税呢？
征税面积=220㎡-60*3㎡=40㎡
新购房单价=50000元/㎡
税率=0.4%
应缴房产税为=40×50000×70%×0.4%=5600元
02
多个人持有房屋计算退税金额
对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
举例：
小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。
同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。
同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）
03
如何退房产税
办理步骤
值得注意的是，居住证要拿到手以后，满3年才不用交，3年后会退还；也就是说，3年里面该交多少还得交，至于退房地产税话，按照以下的步骤进行就可以了，但是3年里面交的单据，发票一定要放好， 包括购房的房地产证、 密码、税契发票、购房发票一样不能少。
01
退税要求
条件一
持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一的住房的，暂免征收房产税；
条件二
持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本市暂时办法规定计算征收房产税，待持有居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税可以退还。
条件三
此外，待其持有居住证3年内积分达到标准分值120 积分，则可退还持有居住证期间已经缴纳的房产税。
02
退税材料
01
房产证原价
02
上海市居住证
03
所有产权人身份证、未成年需要出生证和户口簿
04
房屋买卖合同原件
05
契税单原件
05
购入时交税的房产税认定通知书
06
重新认定查询结果（变更房产税后窗口提供）
07
上海居住证有效情况满三年核查结果（变更房产税窗口提供）
08
缴纳房产税时提供或录入身份证号码人的银行卡
09
结婚证（离异的则需要提供离婚证和离婚协议）单身人士提供单身证明
10
税务部门要求提交的其他相关书面证明、及资料
11
原有与现有的个人住房房产税认定通知单（变更房产税后窗口直接提供）
12
重新认定查询结果（变更房产税后窗口提供）
注：如台胞还需要台胞证、户籍藤本原件
03
办理流程
第一阶段：
房产税重新认定
1、带上上述材料，去窗口领取“房产税重新认定”的号，待叫号后上交所有材料，工作人员审核后，会给到房产税认定告知书，后续退税的详细列表。
2、拿到上述材料后，到窗口领号，申请住房信息查询，待工作人员材料检验完毕后会给房屋查询收据，约 10 个工作日出结果。
第二阶段：
领取免征证明材料和退税1、在规定的时间到房产交易中心，带上告知书、查询申请表、查询收件收据，先领号受 理后领取房产税免征通知书。 2、带上相关材料，去窗口申请退税，约3至5个月后，房产税就直接退还到银行卡内了。
注意事项 ：
1) 办理地点在房产所在区域的房产交易中心；
2) 第一次申请与第二次确认，中间间隔10个工作日；
3) 所有原件提前复印两份；
4) 若房产证登记在夫妻双方名下，只要一方到场办理即可；
5) 退税时间若超过 5 个月，需联系房产交易中心；
04
房产税的福利
减免政策
01
本市居民：房产税减免政策
01
上海人第一套住房免征房产税；
02
限购之前（2011年1月31日）同有血缘关系的父母（必须为上海人）在一起的房屋二套以内，再次购入房屋属于首套范畴，若父母为外地人，父母必须有满3年的在沪居住证可以免征，若没有则需要按照人均面积缴纳房产税；03
上海家庭购买二套住宅的，可以享受人均60平米的优惠，剩余部分按照超出部分缴纳；
04
若属于二套住宅范畴的，同其他亲属共有房屋需计入个人住房面积累计。
02
外地市居民：房产税减免政策
01
若持有《上海市居住证》还未连续满三年，可以先纳税，等满三年后再申请退税；
02
持有《上海市居住证》并在有效期内有120分积分的，可以在报税当天直接申请免征
03
特殊人群
境外个人
境外个人在沪的“居留许可”连续满 3 年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请退税，或持有 B 类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征；
台湾居民
上海居住证或税单，连续三年每年上海居住超186天（上海出入境记录）需均满三年免 。未满三年先缴纳，待满三年后重新认定，已缴部分可退，居住证B证直接免。
港澳居民
特别人才
符合国家和本市有关规定引进的高层次人才，重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证（积分达到标准分值的居住证持有人）并在本市工作生活的，新购住房且属于家庭唯一住房的，免征房产税。
（具体房产税税费减免情形以各区交易中心税务窗认定为准）
纳税人有其他缴纳个人住房房产税问题，可通过拨打021-12366纳税服务热线、登录上海税务网站（shanghai.chinatax.gov.cn）或通过“上海税务”微博、微信进行咨询，也可到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口咨询。
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