文/金立成
作者简介：金立成是一位奋斗在一线的创业者，更是一名活跃在二级市场的投资者，还是一个躬身红尘的修行者（道家），金巴巴财策创始人，财经专栏作家，拥有17年专业投资经验，著有雪球丛书《聪明投资课——一个独立投资人的心路历程》，专注于投资教育和家庭、家族财富顶层设计与咨询。
以下内容为正文：
地产圈又出大事了！万达集团刚刚割肉卖完万达电影的股权后，现在又打算卖掉部分一二线城市的万达广场，根据有关媒体报道，目前万达集团已经和国内某些险资机构在洽谈出售事宜，具体成交价格是多少，目前还不得而知。
很明显，万达集团目前正在面临现金流危机，单纯卖掉万达电影获得的现金流恐怕还无法完全覆盖资金窟窿，现在还要继续“割肉”卖掉旗下优质的收租资产。投资者要明白的是，一二线城市的万达广场，这是优质的商业资源，通过收租获得的现金流还是非常不错的，现在万达集团开始被迫出售旗下核心资产，可见其背后的现金流危机有多大。
那么万达当前的负债率水平如何呢？截至2023年6月末，万达商管合并有息负债总额为1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债292.57亿元；相较之下，该公司合并报表内有息负债于2023年初为1359.47亿元，同比略有增长3.93%。看样子一年期即将到期的300亿元左右的负债，是让万达目前非常头疼的事。
之前珠海万达商管一直想谋求在香港上市，以缓解现金流的压力，目前来看，上市预期仍无明确的时间表。在地产行业的冬天，如果企业在融资端的现金流受阻后，经营性现金流又出现青黄不接时，这时候就不得不通过出售资产来还债了。
作为资产接盘侠的买家，这时候是最有议价能力的。在当前这个背景下，地产资产要想变现并非易事，必须要在合理估值上进行打折才行，这样才能吸引买家入手。从万达广场这样的商业地产来看，接盘买家的险资看重的肯定是广场带来的持续租金现金流收入，租售比必须要达到险资机构的心理价位才行。
在地产资产的金融属性逐渐减弱的时代，行业的严冬似乎比很多投资者想象的时间要长得多。近期万科地产创始人王石在某国际财富论坛上发表讲话称，目前国内地产行业起码还要经历3-5年的惨痛调整期，短期难言乐观。
以笔者多年的一线市场投资观察来看，地产行业想要见底，必须要有一个核心的投资参考指标才行：那就是租金回报率水平。现在各大城市的房产租金回报率水平不足2%，到底有没有泡沫，明眼人一看就能明白。
房价上涨的动力下降后，想要理性场外的投资者进场接盘房产，就必须要提高房产租金回报率水平才行，这样的结果只有两种：要么通过降低房价来提高租金回报率水平，要么通过上涨租金的方式来提高租金回报率水平。很显然，目前只能通过前者——也就是降低房价的方式来被动提高租金回报率。
至于租金回报率到多少，才能吸引场外投资者进场投资呢？从专业投资者的角度来看，租金回报率起码要到5%以上才会有资金考虑接盘，否则这个市场还大概率会持续阴跌不止。5%左右的投资回报水平，也可以让房产作为底层资产让专业金融机构去包装成各类中、低风险理财产品售卖，让理财投资者变相接盘。
因此，综上分析来看，地产行业的冬天还将持续较长时间，没有5年左右的市场调整期，让租金回报率回到合理水平，房价就很难触底反弹。
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