北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我没住过大房子，但有豪宅梦。但我想问问大户型的劣势，比如200平米以上的，再或者是大别墅，在生活中有什么不便的？
A：
1、万事有利就有弊，除了优点都是缺点，或者把优点换个角度也就是缺点了。
2、大户型最大的缺点就是贵呗。而且不光是买的时候花钱多，日常维护也多花钱。装修贵，水电采暖物业费什么的也多花，还有打扫也要花时间精力，擦玻璃都得多花钱。甚至还费鞋呢，走多了体力消耗大还就吃得多，吃的多拉的多就费手纸，这都是浪费的缺点。
3、还有就是大户型影响家庭交流。面积大房子多就各有各的功能，关上门就关闭了家庭沟通呗。不如小房子温馨，不管干什么都显的热闹，放个屁都互相能听见闻到，多好玩儿啊。
4、别墅这种带楼梯的就得加个更字，有可能和父母孩子不住在一层，那一天见不上几面都是日常了。
还有就是麻烦累人。做好饭了都得喊，好容易喊下来又忘了手机，再折腾一回。经常想出门到门口了发现没戴帽子，那又得上楼跑一趟。戴上帽子又忘了围巾，折腾到最后干脆忘了刚才要干嘛了。所以很多人干脆编了口诀，出门时就念叨：手机钱包钥匙假牙，一个都不能少哦。
再有就是别墅到了夏天蚊虫多，很难解决。甭听什么药物仪器什么的，蚊虫也是分品种和地域的，河南的杀虫剂对付北京蚊子未必也好使，大多数带花园的别墅到了夏天都很闹心。
5、其他的也没什么了，我认为最大的缺点就是如果家里人口少，那房子越大越缺人气。这主要指的就是日常交流，房子越大沟通越少。不过大房子对吵架有利，回音能增加现场感，烘托感情与气氛，比在小户型里吵架更容易抄家伙动手。
仅供参考。
二
Q:
我在草桥玉安园有一套老房，500来万。一直纠结这种老塔楼会不会将来成为贫民窟，是不是应该趁着还能卖给卖掉，换到保值好的地段去。但也不知道换到哪儿去，然后又觉得北京这种老塔楼有的是，就算老了也不至于都成贫民窟吧？
A：
1、不至于，有可能越老越不太好卖，但这主要是因为影响贷款造成的，和贫民窟什么的没关系。
2、或者这么说吧，这种老塔楼如果是在资本主义国家，那大多数都成为贫民窟，有的是。因为人家政府没有义务帮助维护，更不可能用财政税收来补贴私人房产。
但在中国这种社会主义国家，在北京这种城市的市区是绝不可能没人管的，老到一定程度的时候肯定有人出头，现在的加固维护不就正在进行吗，等着就是了。
当然，在房子供大于求的小城市有可能也没人管。比如玉田那种的，住户太少房价太低，房子都失去维护价值了，那谁还维护啊？可那就不是贫民窟了，而是无人区。
3、所以这就踏踏实实的住着吧，到年头儿或太破了肯定有街道办等单位牵头儿维护，改造成豪宅不可能，但也不可能成为没有价值的贫民窟。
4、有一种老楼有可能成为贫民窟，那就是公寓，50年产权的。因为这是商业性质，从产权上就是买房人用来牟利的，那这政府是否有维护的义务就不好说了。这相当于经商的企业，是应该年年交税的，反过来找政府要补贴就不合适了吧？而且这种房因为租户多，各种设施还损耗的快，居住密度又大，维护成本远高于普宅小区，这么多钱让财政给出真不合适。
所以这种房如果没人组织掏钱维护，很有可能真成为贫民窟，至少租户的层次越来越低，价格也随之走低。香港就有不少这种楼盘，重庆大厦就是代表，前些年曾经相当的麻烦，很难解决。
仅供参考。
三
Q:
我的情况是21年置换到了玉蜓桥附近的电梯房，60多平，月供2万。孩子已在东城上学，学位没占用。房子单价从中介挂牌的价格看，比买的时候涨了2万左右，想再次置换，缓解房贷压力（家里有些突发状况，2万房贷可以勉强维持但生活质量比较差）。
目前有三个方案，400-500万预算，希望兼顾通勤和保值（保值优先，不落后大盘就好）。
1、置换到团结湖，用于出租，在方庄附近租房住，接送孩子和通勤方便。
2、直接置换到方庄，离父母，孩子，通勤都非常近。
3、考虑置换成本，维持现状，不折腾了。请教章哥，不知思路对不对，哪种更合适？
A：
1、思路对不对，指什么啊？是指保值优先吗？没什么不对的啊。不过多说一句，北京的房价比较高，投资门槛也就相对高，中位数在600万以上，那超过这个价位的才算投资房，选择余地大些。中位数之下的以刚需房为主，大多数的最好成绩基本就是跟随大盘，以自住为主的相对多。
2、团结湖算是北京保值最稳的板块之一，最早链家等大中介都是从这儿起家，我也拿这里的房价当大盘标杆。所以买在这儿就算占不到便宜也肯定没什么风险，常规选项。不过这租房就看自己了，房租的租金收益并不低，除了十八中的学区房之外不占便宜。
方庄是北京第一个富人区，只是这些年受南三北五的影响，南部都略弱一些。也就是自住更合适，投资角度不占优。所以如果是自住为主那就买方庄，性价比更高，保值以北部优先。
3、维持现状也是看自己的需求了，这外人不好建议，也谈不上思路对不对。
仅供参考。
四
Q:
我近期打算结婚，和对象一起购入婚房。打算买在对象父母家（车道沟南里）附近，方便照顾。看中三套房：1、魏公村小区57.7平/3层/550万的小两居 ；2、八里庄北里小区77平/5层/720万的大两居；3、恩济里小区 78平/4层（顶）/688万的三居。感觉买魏公村小区更保值一些，还贷也比较轻松，但是怕有小孩以后不够用，有劳拨冗对这三个小区指点一二。
A：
1、这我不好建议，不到现场的话看户型图都没用。
2、单从小区来说这都差不多，无论溢价率还是性价比都是基本一致的。这就相当于同等级别的退休老人，退休金的情况都基本一样，不会有单独的涨跌。在找后老伴儿的时候或许有区别，那就看哪个的具体条件更让人喜欢和觉得舒服了。
3、房子也是这样，选择宜居的未必保值更好，但肯定流动性更强。这仨选项如果不看具体朝向户型，那肯定是魏公村这种中间层的占优。五层偏高了，顶层算硬伤。但这还贷轻松就是自我感受了，550和720差的有点儿多了，超过30%了吧？一般没这么大级差的对比。怕有小孩不够用，这怎么说呢，到时候再换呗，像我家从结婚到现在换好几回了。
仅供参考。
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