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最近来咨询卖房问题的朋友特别多。

这其中最集中的就是上海二手房价格涨跌的问题。

其中一个宝山的朋友说,最近自己打算卖房,本来想挂6万多的。

但是中介和他说这是上半年的价格了,今年已经跌了快20%了,直接挂5万吧。

其实他挺苦恼的,因为他看不到什么二手房的数据,市场的冷热都是靠一些碎片式的现象来感知。

最多也就是了解一下自己小区的情况。

我相信有很多人有这样的烦恼,想知道全市的行情到底是什么样。

为此,我们研究院特意整理了一份数据,全部基于成交价。

看看今年上海的二手房成交价到底跌了多少。

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先上结论,我们统计数据显示今年下半年较年初成交价跌了8.7%。

是不是大吃一惊。

和你感受到的动不动20%、30%的跌幅不一样。

这次的数据统计范围为绿网今年挂网的所有成交房源,样本数据近33000套

从实际情况来说,上半年价格变化不明显,下半年有明显跌幅。

为了减少时间、个体差异带来的影响,我们用1-4月和8-11月的成交均价作对比。

没有挂牌价干扰,也不涉及什么砍价、议价,就是成交价,没有任何水分。

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从样本数据结果来看,确实是全市普跌的状态。

2000年以前的房子整体的跌幅是最高的9.6%。

这一时期老破小,过渡型产品居多,改善需求高但置换难度大,因此比较着急出手。

相比之下2015年之后次新的整体跌幅比2000-2015年更高一些。

2015年后的房价在上一轮上涨周期中涨幅更高,因此在下跌中能够给出的谈价空间也就更大。

为了更方便大家把握总体、同时感受到个体的温度差异。

我们也在上面的33000套样本中,找出了近3000个小区中的可比房源。

这些房源案例,能够在上下半年分别找到同小区相近楼层、面积、户型的产品。

个体案例今年的涨跌幅度本围绕-10%呈正态分布。

样本最集中的跌幅在-5%到-15%。

其实基本上与总体的8.7%跌幅保持一致。

只不过跌得比较猛的个案单独拎出来看就是比较吓人的。

8.7%的跌幅在历史上算什么水平呢,和17年、14年持平,比08年好。

从整体跌幅角度来说,没必要过度悲观,但是从个体卖房的角度来说,需要极大地提高重视。

因为下跌不是最可怕的,可怕的是你着急卖房子但是卖不掉。

下面,就正式带大家看看各个总价段的房子到底是跌了多少。

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跌幅第一名:2000万以上的高端产品

2000万以上的房源今年跌幅在11.1%,在各总价段中属于跌得最多的。

豪宅的行情向来是波动幅度比较大,过去涨得多些,现在跌得多些。

百万级别的下跌相比几千万的总价并不算扎眼。

今年豪宅受到外资出逃的影响相对较大,不少人着急套现买美债。

豪宅客户本身对于市场的认知更高,为了快速卖房,自己给到自己的降价预期相对更足。

遇到合适的客户,价格不算太离谱就出手了。

比如古北瑞仕花园,年初成交价基本在14万左右,下半年成交的均价水平在12-13万,折中计算一下,跌幅在10.7%左右。

我看了一下,今年成交量高的2000万以上房子集中在2000-2015年。

像陆家嘴、老西门、古北都是抢手的房子。

你只要出笋,就会被抄走。

高端客户和刚需客户在面对机会时,反应确实不一样。

跌幅第二名:500万以下的房子

500万以下的房子今年跌幅在8.1%,上海价格段两头的产品波动幅度都很大。

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这个价位段的产品有着鲜明的特点。

包括老破小、动迁房、楼梯商品房、郊区次新房。

从功能上讲,都是过渡性产品为主,如果有机会还是会继续置换。

从产品上讲,整体的价值认同度不高,市场踩的多。

从价格上讲,买卖双方都对价格敏感度高,谈价难度大,因为少几万块可能都影响着下一步的买房计划。

从市场贡献上讲,低总价是市场的成交主力,也是推动楼市置换的重要一环。

这个价位段是上海楼市活跃度最高的市场,是价格厮杀最严重的地方。

今年还要叠加一个学区老破小的价格下跌影响。

现在买家很犹豫,所以没有足够的低价,确实不容易吸引客户成交。

像宝山共富二村,1-4月均价大概4.38万,8-11月均价在4万左右,整体跌幅8.6%。

长宁新泾三村,1-4月价格在6.9万,8-11月价格在6.2万,整体的跌幅在10.2%。

不过值得关注的是,虽然跌的狠,但是成交周期却是所有价位段里面最短的,在90多天。

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跌幅第三名:1200-2000万的房子

1200-2000万的房子今年整体跌幅6.8%,已经算是上海楼市比较抗跌的产品了。

这个价位段属于“中产”区间,接近80%的成交房子都位于中环内,2000年以后的次新房为主,郊区主要以别墅为主。

我们过去一直说这个价位段的好房子是非常稀缺的。

因为他们是有条件同时具备交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同6大要素的。

其中,1500-2000万的房子均价基本持平,可以说是今年内最抗跌的。

静安府今年1-4月成交均价在13.7万,8-11月成交均价13.4万,2个点的下降基本不构成大的影响。

万源城朗郡,1-4月成交均价在11.3万,8-11月成交均价10.7万,下跌5.3%。

此外像徐汇公园道壹号、阳光城檀悦等一些优质项目,基本出的房源不多,价格也比较坚挺。

跌幅第四名:500-1200万的房子

500-1200万的房子今年整体跌幅6%

500-1200万价位段的最低跌幅,得益于2000-2015年800-1200万相对优质的次新房。

宝华现代城两房年初1-4月成交均价在11.6万,年末8-11月成交均价11.4万,基本不变。

佳龙花园年初9.46万,年末9.44万,基本不变。

浦发罗兰翡丽年初9.6万,年末9.1万,下跌5.3%。

瑞虹新城二期年初12.1,年末11万,下跌9.1%。

证大家园年初8.5,年末8.4万,基本不变。

中远两湾城年初9万,年末8.3万,下跌7.8%。

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4

今年上海房价确实在跌,但是到底跌回哪一年好像争论不休。

我们给到的数据结论就是,目前房价即将回到2020年末水平

以上就是上海市场当下成交的温度。

感性的认知大家看了太多,今天全部是理性的数据。

当大家不知道自己房子好坏时,可以对照看看什么样的房子跌得多,什么样的房子抗跌。

而不至于完全被中介或者市场情绪裹挟。