我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：
提问：汉叔，第一套房子没有买好，现在想置换第二套房子， 对武汉楼市的整体认知不高，不想再一次犯错，有没有什么建议？
汉叔：你好，其实很多人第一套房子买在了三环外，考虑最多的就是工作就近的原则，但是没有把房子的流动性考虑进去，导致后期置换比较难。比如很多人第一套房子买在了盘龙城东西湖、江夏和汉阳这些地方，但是放在五年前或者十年前，同样差不多的价格可以买到光谷或者主城区更好的位置，现在想把自己的房子卖出去，发现难度会很大，得大幅降价才能卖出去。再就是买在远城区，如果不是地铁口的房子，其实现在还是很难卖得去的。所以第一次买房，如果通勤时间可以控制在开车半小时，地铁一个小时能接受的情况下，其实可选范围会比较大，而且也能选到范围内流动性更好的房子，而不是把注意力只放在工作附近的几个小区。
第二点，房子买了想换是很难的，所以第一套房子一定要选好，一般买房会绑3到18年的教育资源，就会把自己绑定很长时间，所以你们买的不仅仅是住的地方，更是配套的资源，特别是孩子上学资源的圈层问题。根据武汉目前的学籍对口和户籍对口的政策来讲，一旦孩子上了小学，想再换区域上学就是一件非常麻烦的事情，不是你想换学校就能换的，特别是优质的教育资源。再一次置换大部分都是本区域置换的比较多，而跨区域置换就会涉及很多因素限制，所以提前规划好第一套房子，把各个因素综合考虑进去非常重要。总的来讲，买房并不是一件很轻松容易的事情，武汉买房选筹逻辑详见知识星球。
提问：汉叔，你好，我有40万现金，在武汉有两套房，现在想要购买一套老破小的房子出租，最好租金能够高点儿，已经做好了长期持有的准备，请问有什么好的推荐吗？
汉叔：你好，一线城市核心区的老破小，总价较低，租金较高，有稳定的客群，升值空间较大，一般老破大和地铁次新盘总价都比老破小高，流动性会降低，郊区地铁次新盘流动性较高，但容易溢价，远郊区的老破小没有价值，不建议购买。在二线城市中，一手次新房的客群多于老破小的客群，老房子涨幅低，流动性差，租金也不高，所以不建议在武汉购买老破产。有40万预算，可以通过其他方法操作成首付三成，然后投资升值空间较大的板块。
提问：汉叔，你好，我人在咸宁，已经在武汉落户。我最近准备签一套二手房，在光谷坐标城，房子面积95平左右，总价210万，我看了附近几个二手房，感觉这个价格还可以，你怎么看呢？
汉叔：你好，光谷坐标城如果是目前2万出头的价格，我觉得是非常值得入手的。这个楼盘地段非常好，离最老的光谷商业中心之一-光谷天地基本临街，同时光谷软件园也是整个光谷较成熟的产业园区，里面优质IT或互联网企业很多，也带动附近房产交易，未来无论是置换还是出租，都具有充足的流动性。同时关山大道也是老光谷片区的主动脉，交通是非常便利，可能唯一不足就是没有地铁（不考虑地面轨道交通）。
提问：汉叔，你好，现在宝宝两岁，想在武汉买房，但是不知道未来政策会怎么样？又怕以后房价涨，请问是现在买还是再等等呢？
汉叔：你好， 任何商品价格的涨跌都是由供求关系决定的，供应量大的区域，经过这个周期已经一降再降，比如东西湖，盘龙城，蔡甸。供需比较平衡的区域，这么久都没有降下来，继续观望下去也不会有很大的改变，而且可选的房源只会越来越少。目前武汉常住人口已经达到了1200多万，十年来常住人口增加了250万，有大量买房需求存在，未来武汉房价一定会稳中有升。当下的反复，让很多人对未来房价和收入预期的降低，都是目前房价下降的关键因素，对于刚需自住有需求可以入手。
提问：汉叔，你好，请问现在武汉的房价到底涨了吗？
汉叔：你好，涨了，现在新房有些开发商啊明着涨，二手房呢，不着急卖的，业主也想涨。如果说你不想当韭菜，这些区域一定要注意了，像汉阳的郭顶山，虽然地处二环，但是，旁边有一个垃圾焚烧站，常年销量的老大难第二硚口，古田的长丰被高架和铁路瓜分，这种外部的硬伤也决定了它未来很难有所发展。洪山区的南湖拥有最成熟的配套和顶级的学校，区域发展非常成熟，短时间也不会有太大的变化，而且周边的非学区的二手房啊，成交周期也比较长。庙山虽然说离光谷很近，但是整个板块，左右环湖，交通也是独字当头，很难有所突破，刚需买房尽量不要轻易去碰新区，因为他们都有一个共同的特点，永远给你画大饼。实际上呢，落地的规划可不是一般的难，往往都是上车容易，但是你想下车，那比登天还难。