江北作为南京这几年疯狂打造的一座新城区,这些年受到了极高的关注。从最开始的默默无闻,到中间的爆发式追捧,再到如今热情的退潮可谓是大起大落,让不少朋友直呼受不了。而备受关注的原因无非是江北新区的身份以及在南京地理层面绝佳区位的优势。

不过由于最核心的CBD以及每年都会拿出来说一说的最高楼项目的进展低于大家预期,所以关于江北CBD的质疑也总是存在,那么实话实说,江北CBD到底有没有意义呢?

01 终极目标

有没有意义要看江北中心打造的目标,而这个目标我认为可以分为短期目标和长远终极目标。

短期目标很现实很直接,那就是要一炮打响,要广而告之,将新区建设的决心,建设广度、未来的规划传播出去,为新区造势,掀起热度的同时将土地市场激活,这样一来项目动起来了,人口也进来了,虽然其中有不少投资属性,但哪怕只有一半是真正自主的需求,对于片区内的人口原始积累也是极大的帮助。

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很显然短期目标基本实现,不过中间受到一些大环境因素的影响,以及规划层面对于地下空间的超高、超前布局,导致新区的建设进度总体而言比预期稍慢一些。最关键的是每年都拿来吹一吹的499.8米超高层在到达正负零之后没有了进一步向上生长的明显动作,这对于板块信心而言无疑造成了一定的打击。

但从更大范围的角度而言,除了最高楼,新金融城一期、地铁4号线、11号线、横江大道快速路、建宁西路过江通道、地下空间、鼓楼医院、市民中心、扬子江国际会议中心、图书馆、美术馆等设施的建设还都是很顺利的,其中有不少已经投入使用。就连新金融城二期其实进度也非常不错,巨大的基坑支护明显已经深入地下3层之多了。所以最高楼的暂时停滞虽然造成了一定意义上的负面影响,但总体而言江北中心的表现并没有让人失望,大家也别老拿个别一两个出现问题的项目说事,这么大的一片工程,能有如今成绩其实已经很了不起了。

而远期目前,个人觉得有一个很突出的问题就是定位,江北的新金融和河西的金融有什么区别?这个“新”是什么意思?另外南京连个证券交易市场都没有,这铺天盖地的CBD有没有实际意义?

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从我个人角度的理解,很多人把江北中心当做是第二个河西其实是有些小问题的,江北成不了第二个河西,南京老实说也没这么大的需求再布局一座金融CBD,包括南部新城其定位是总部中心,如果到时候引入的所谓总部企业又是银行或者保险机构类别的,那就还是传统意义上的金融城,很显然对于南京来说,金融属性的CBD是有些过剩的。

所以个人觉得,江北的长远目标其实不是河西,而是老主城。金融也好超高层也罢这只是江北中心的一部分,更大层面上,南京想要塑造的江北中心其实是江北版的江南主城,是一个集商务、商贸、行政、医疗、文化、旅游、教育等为一体的综合性质的集大成者。为的是让江北市民几乎所有的对于城市公共服务的需要都能够在江北中心解决。

从而达到增强江北区域独立性的要求,并减少对于江南的依赖。事实证明江南过度的资源集中以及相对孱弱的交通路网体系,导致江南主城对于外部人口和车辆的容纳是有一定上限的,而这个上限值并不高,超过这个阈值,江南的车行交通几乎是令人崩溃的。所以长远来说即使江北想要继续抱着江南大腿,江南也没有这个能力,更多是一种负担,这是很现实的问题。

02 多中心

所以江北中心有没有用?答案是肯定的。不过有一个集大成者,不代表江北就不需要第二个或第三个第四个区域中心了。事实上从整个江北的分工来说,研创园一带反而更像是江北版本的河西,其构建的极为现代化的巨大产业园区将重点解决新区缺失的高端就业土壤,以及区域性质的商业和文化等城市功能。研创园在江北新主城的定位与河西在江南主城的地位性质层面比较接近,都是分担一部分特定的城市功能。除此之外高新区、新北站也是江北中心的重要区域性中心,其相当于江北版的南站以及周边,

当然规划是规划,这个年头比谁的规划牛其实是比较低级的做法,谁能落实的更快反而是才是大家更加关心的问题,不管工程大不大,能落地才是真项目,落不了的,再华丽终归也只是PPT。