北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我问个严肃问题，真的有靠补课把成绩补好的吗？我怎么从来没见过啊！我只见过只要成绩好了就说是补课的功劳，只要成绩差了就说是补的不够，这不是自欺欺人吗？我觉得补课这就是个骗局，所谓的补课提升就是谣言。我家孩子现在的班级里成绩好的全都不补课，成绩差的补课也没用，而且还越补越差。
A：
1、这问题很严肃吗？我怎么觉得跟闹着玩儿似的，您不是来搞笑的吧？
2、这种问题都没必要回答，没见过就没见过呗，天底下没见过世面的人多了，我还没见过不努力训练也能拿奥运冠军的呢，跟没见过白白胖胖跑不动的却能世界杯夺冠的。大多数人的评价都是：成绩好就是苦练的功劳，成绩差就是练的不够。在你看来肯定是胡说八道呗，就当是谣言吧，无所谓。
3、成绩好的全都不补课，有可能。不过也有一种可能是补课了也不跟你说，这是人家自己的事儿，犯不上宣传。所有人都希望别人夸自己和孩子天生聪慧，不愿意别人说自己是后天加工的。
成绩差的补课也没用，越补越差。也有可能呗。打个比方吧，如果身体好的就不用吃药，更不用吃补品。但真要是基因差那就吃什么药和补品都没用，潘长江再补钙也成不了姚明，拔苗助长则只会要命。
孩子如果一直成绩好那就不用补课，老师教的就是最好的营养了。突然下降那就相当于得病，最好吃药，治好了也就不用补了。一直疲软那就看自己了，或是吃补药或是自然疗法，都行。当然补课确实别过分，虎狼之药确实太猛，真有可能越补越差。
4、总之是有人珍惜生命，有人放弃治疗。人生在于选择，自己的人生是自己选的，孩子的人生由父母开头儿。怎么选都由自己决定，别人管不着。
仅供参考。
二
Q:
我家孩子25年上小学，想买一个西城的学区房，原来在通州的小三居房子已经卖了，手里能有500万。想向您请教，在西城哪个学区买房子合适？买一个较好学校的占坑房还是买一个学校没那么好但兼顾居住的房子更好？70年代往上的老房子还能入手吗？也考虑孩子上学后把房子卖掉。
A：
1、学区的选择只能家长定，这外人不好建议。这就跟找工作搞对象似的，没有最好，只看是否适合自己。
2、另外预算是多少啊？500是现金，准备贷款多少，总价预算是多少？
简单说吧，如果是注重教育资源，那就买好学区的，金德月到了2025年都有可能放宽学位，毕竟孩子减少了一些。劣势是溢价率更高，都超过平均值，也就是居住的性价比更低，如果贷款不高的话那就是占坑儿了。尽量买房龄新的，用完了学位看行情，如果走弱就尽快出手。
更注重自住那就买普通学区的呗，基本都是南城，广外是常规选择。尽量买总价高的，溢价能相对低些。过了入学高峰后就算学区的支撑减弱，宜居也能提供支撑，毕竟房子是用来住的。
3、老房子当然能入手，看自己的目的了。更适合长期持有的，出手时尽量选择横盘期，不着急的慢慢儿卖也就不吃亏了。上学就卖的未必合适，老房流动性弱，毕竟不好贷款，出手时挂牌期长，如果赶上着急的话有可能吃亏。另外老房也可以赌一把原址重建，这就算意外利好了。
4、总之这没统一标准，每个家庭都不一样，看自己的情况权衡吧。
仅供参考。
三
Q:
我和爱人经过努力，现在终于把买房纳入计划中了。我的工作在万柳附近，想着将来孩子上万泉小学，因此看了附近的一些老小区，受预算的限制，现在考虑首付350以内，总价700内的小两居（或者可以改成小两居的正规一居）。目前看了稻香园西里、万泉庄、小南庄。更倾向于稻香园，因为有电梯，也有些朝南的户型。
计划孩子明年年底出生，上小学应该是29年了，未来孩子上小学后也会考虑置换的。如果今年年底或者明年初上车的话，将来置换时这个房子会不会不好卖，或者会跌很多？
A：
1、首付350总价700，这让中介给算算账吧，看看税费是否觉得划算，一房一议。
2、改成小两居的，不是太好找到，能改的基本都早改了，不好改的效果未必好，将来出手时也不占便宜。这些小区看自己的喜好选择就行，从投资角度来说没什么区别，溢价率也都差不多，全是海淀平均值。房子是用来住的，尽量选择宜居的，至少在流动性上更好。有没有电梯不是最主要的，早晚都有，还是户型朝向占先。
3、上学2029年，那卖房得2030年了，七年呢，大概率到时候又进入新周期了。入学高峰过去了也未必下跌，参考其他国家城市和北京其他功能性房产的先例，风口过去也都是涨的慢点儿而已，但没有单独下跌的。除非是针对性政策打压，否则更谈不上跌很多。这地段儿的房子是否好卖看价格，价格要的不高就都不难卖。
仅供参考。
四
Q:
我今年38岁，来北京20年了，非典之后来的。漂泊半生一事无成，离婚了带着孩子还得四处租房。本来我想买一套小公寓勉强能自住，但看您写的公寓的弊端放弃了。可不买的话我们又能怎么办呢？
A：
1、看我写的公寓的弊端放弃了，那我还写了公寓的优势呢。居住的性价比高，出租的话租金收益率也高，这不都是优点吗？
2、如果确定是自住那就买公寓呗，只是对升值什么的期望值别太高就行。甘蔗不能两头甜，这就看自己重视什么吧。
3、这我也看不出是多少预算，买不买的还是自己决定吧。凡事都有利有弊，天底下没有十全十美的东西。所有房子都有优缺点，看自己的喜好了。
仅供参考。
五
Q:
我是准备给毕业留京的孩子买房，看了几处，越看越绝望！越看越愤怒！我知道北京的房价高，但没想到高的完全没有道理。新房子价格高我能理解，但连几十年的老破小这种房都要十多万，这在我们这里根本就没人要。
直接说吧，我们最多能凑接近200万现金，是不是应该买房？什么时候买？买哪里？买哪种房？你能推荐几套？我们适合哪套？你收费多少？都提供什么服务？
A：
1、没道理就没道理吧，市场只看钱多钱少，从来也不跟人讲道理。
2、房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着。这些问题我都回答不了，北京太大，还是看自己的通勤选地方吧。
3、我不收费，也没什么服务，我只卖艺不卖身。当然这也看你们出多少钱了，钱多了甭说卖身，卖肾都行。就这样儿吧。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。