北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
北京有好几年没听说炒房客的消息了吧，他们哪儿去了？是金盆洗手去享受人生了，还是暂时蛰伏准备东山再起啊？
怎么说呢，能全身而退的非常少，绝大多数都是暂时的倾家荡产了。这些人肯定是都想把损失夺回来的，但天时地利人和的都未必配合。
很多人分不清“投资客”和“炒房客”的区别。投资客有两个要素，二者必须占其一。一是资金来源大多为自有资金，杠杆率也保持在安全范围之内，也就是哪怕房价下跌也没有资金链断裂的风险。二是长期持有，至少是三年五年起步吧，十年八年的很正常。
炒房客也有两个要素，和投资客正好相反，但也是二者必须占其一。一是资金来源小部分是自有的，大部分都是各种合法或非法的贷款融资，用足了杠杆，资金链绷的紧紧的，风险很大。二是短期持有，少了几个月，长了也尽量不超过两年，否则资金成本就太高了。这才是炒房，不断的翻炒。
北京最早是炒写字楼，冯老板潘老板的万通新世界就是典型，炒出了天价。之后是炒公寓，但到1999年就出现了第一次崩盘，最高峰跌幅75%，炒房客们全军覆没。
规模相对更大的是炒商铺，木樨园动物园和秀水一类的。早期的商铺都没有产权，炒的就是租赁权，但手法什么的都差不多。
商业地产的高潮期出现在2006-2007年，最典型的就是Soho和中关村秀水等地的。什么结局就自己看吧，就算不赔钱也和住宅的收益没法儿比。
当然这些商业只要没倒闭就不能说赔，只是挣的少罢了。另外由于商业地产的杠杆率低，经营权的甚至都没有银行贷款。所以就算是赔钱了也是有限度的，顶多是“荡产”，到不了“倾家”的程度。
炒住宅直到2003年前后才大量出现，但跟温州炒房团没什么关系。很多开发商都是拿他们当幌子，意思是温州人来了，他们看上的房子必定能被炒起来。但大多数都是拉几个浙江人来充场面而已，这种事儿我没少干。
2006年大量的职业炒房客出现了，都是短线，最多半年就得出手，短了的甚至三五天。那会儿没几个走合法手续的，也就是不过户，甚至连公证都不做，玩儿的就是个心跳，刺激。
2008年很多炒房客赔钱了，倾家荡产的有的是，光我见过的就至少大几十位。有几个还是让我给坑了的，掐死我的心都有了，实在是不温柔。
不过这次危机的规模虽然大到席卷全国，但持续的时间不算很长。2008年下半年的政策就逆转，北京到2009年初就成交量上涨。所以当时的炒房客们只要能熬过一年，基本都死里逃生了，发财的也不少。
集体翻车是2011-2013年，温州跟鄂尔多斯等地相继崩盘，最高跌幅在70%以上。这阶段炒房客们的杠杆率就太高了，80%算低的，90%以上才正常。最多的我都算不清楚多少倍了，几乎就是无本的生意。
这种情况下只要市场低头就是横扫一大片，几乎每次10%以上的波动就能引发大规模踩踏事故，哀鸿遍野。2012年之后就是彻底崩盘了，2013是再次探底，温州炒房团们被团灭。
前些日子我还写了篇回忆文章，想起当年那些事儿五味杂陈，往事不堪回首啊。最高峰的时候我差点儿参与，而且是挪用公款。但毕竟咱是受党教育多年吧，最终也没敢。
如果干了的话，半年时间我就能挣够退休的钱，而且还未必赶上崩盘。但这谁说的好呢，很多事情就跟上床似的，有了第一次以后就成常态了，可指不定哪次就闹出人命。
炒房就是这种情况，只要尝到了甜头，那就几乎不可能收手了。而且每次都必定是梭哈，永远押上全部的身家。2012年别看大量炒房客被团灭，但“水库系”也是那年横空出世的，众多新入局者要抄底，于是又延续了之后这十年的江湖风浪。
水库系在2016-2017年达到高峰，极其的疯狂。我接触过好几个，身家少的都在几千万，两三个小目标的都不算啥。好像当时他们以A作为级别代码吧，5A就是名下房产总值达到5个小目标，最高据说有上百A的。
另外他们还有一种级别系统，N，也就是一套房或者是一笔抵押贷款。我听说过的最高级别号称108N，也就是有这么多套房，而且全部是循环抵押的。此人在2017年十一前后消失了，江湖上只剩下了他的传说。
当时我接触最多的是炒公寓的，同事的一个远亲，山西人王二毛。二毛兄最高峰的身家也几千万，公寓论层炒。但无限风光都是在险峰呗，他最后炒的是郊区的一个公寓，押上了全部身家+高利贷。
开盘当天晚上他来嘚瑟，我们这帮老泡儿给他指出风险了，开发商必定已经嗅到了政策风险，所以才不惜一切代价的清盘出货。但二毛兄已经没有退路了，只能咬牙硬扛。
具体的不说了，反正按同事的说法是二毛移民了，缅甸刷盘子去了。前几年我没觉得怎样，这两年才想问问他：二毛兄的腰子安在否？
总之吧，在楼市中赚钱的基本都是买的早+长期持有的。短线炒房客们大多数都没好下场，毕竟是巨额的赌局，每一把都是梭哈，一着不慎就满盘皆输。甚至包括那些买各种地产类理财的都一样，之前每次都能赚不少，但一次失手就损失全部本金。
房子是用来住的，炒房客没有好下场。炒房有风险，梭哈须谨慎……
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