从以上新房、二手房近年来变化情况，我们可以看出2023年西安楼市是一个分化年，是很多劣质资产和普通资产逃命的黄金时间节点。
2024年甚至是未来，不论是对于准备置业新房或二手房的购房者，以及准备出售二手房置换的业主来说，会出现两极分化之势，优质楼盘越来越贵，老破小会不断被淘汰；且整个市场逐步趋向“改善化”。小猩认为，对于当下不同购房者来说需要注意以下几点：
刚需人群：在二手房市场房源量持续增加、房价有所下降的情况下，对于刚需置业者是不错的选择，既能很好的避开烂尾楼盘的出现，又能房比三家，慢慢挑选，且即买即住，很大程度上省去了购买期房租房的居住成本，未来半年时间是较好的购房窗口期。
置换改善置业者：如果手中房源没有交通、教育、医疗等优质配套的加持，目前是腾笼换鸟资产重新配置的好时机；小猩建议大家心态放平，尤其老破大，老破小，适当让利给买家，盘活资金置换优质楼盘才是王道。
纯改善购房者：目前西安新房建设正在从小面积想大面积改善转变，且第四代住宅今年开年以来风靡全城，在未来1-2年里会有更好的产品入市，从目前房价涨幅来看，未来并不会上涨很多，所以对于咱们纯改善，不着急入住的购房者来说，不要着急，再等等，选择不可复制，不可再生的房源入手不迟。
因此，目前的西安楼市并不是大家所听到的大涨或大跌两种极端声音，对于咱们购房者来讲，首先确定好自己的需求才能更好的选择适合自己的房源入手，切勿盲目跟风。
最后小猩想说，大家如果在购房路上遇到任何问题不妨加入微信群，或者私信小猩、评论区留言，小猩将一一为大家解答！
自从楼市步入下行通道，一系列政策刺激，并未带来大效应，市场一直是“温水煮青蛙”不温不火。而西安楼市发展变化一直是大家茶余饭后谈及的焦点话题，近期，不论是抖音、公众号；又或者房产分析师、购房者均出现两种极端声音：
其一：房子卖不出去了，大家在等等，未来房子会大降价！
其二：西安房价领跑全国，正在慢慢上涨，现在不买后期肯定会大涨！
不论是作为购房者，还是准备出售的二手房东，听了这两种极端的不同声音更多的是不知所措，且造成大部分有置业意向的购房者观望情绪更加严重。
更有很多粉丝私信小猩，问道：西安未来的楼市到底会怎样发展呢？今天小猩从新房、二手房两个部分来逐一分析不同购房者置业时机。
人口决定未来楼市发展
去年底，西安资源规划发布《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）草案征询公众意见》。也是西安第五轮国土空间规划，关于人口规划给出了明确的数据：到2035年，西安服务人口2000万；常住人口1500-1600万。
在2022年调查中，西安人口达1299.59万，北方增量第一。增量人口除陕西各地市流入之外与周边各省人口进驻也有一定关系。
西安人口的井喷式增长，客观上来讲由两个方面因素引起，其一：代管西咸新区，推进户籍、教育、交通等同城化，城市能级大幅提升；其二：出台宽松落户政策，放开普通大中专院校毕业生落户限制，导致大量省内人口流入西安。
在“西引力”的作用下大量人口流入，西安迅速发展起来，引起周边各省重点关注，与此同时，西北四省、河南、湖北等外省大量人口流入西安，从而导致西安人口规模快速增长，未来还将继续吸引人口流入。
在人口不断流入的同时，西安楼市近几年也发生着相应的变化。
西安新房市场两极分化
西安人口的不断流入不仅对未来城市发展起到决定性作用，同时也对楼市发展影响巨大。
随着西安经济的发展和人口的增长，房价呈现出稳步上升的趋势。商品房供应、成交又有哪些变化呢，咱们先来看看近6年来的数据变化情况。
从上图我们可以看出，6年来西安住宅推出面积、成交面积持续下降；2023年1-10月推出746.34万㎡，环比2022年900.86万㎡下降了17.15%；2023年1-10月成交723.1万㎡，相比2022年的766.16万㎡环比下降5.62%。
在成交量与推出量持续下降的同时，从2018年以来，西安房价一路连涨走高，且大家收入也在不断增涨，更多人开始重视生活质量，这其中，房屋的居住舒适度占了很重要的一部分，而与居住舒适度息息相关的当属住房户型与面积。那么，当下对于西安购房者来说主流户型是几室呢？咱们一起来看看2019年至今的变化情况。
由上图我们可以看出从2019年到2023年一室、两室、别墅户型成交套数占比在持续减少，同时虽然三室整体成交占比较大，但逐年占比也在逐步减少，而大户型四室在持续增加，且逐步成为热捧户型；由此我们不难分析出，2024年置业者在选择户型上很大程度刚需会以三室为主、改善则会选择四室及以上户型。
由上图我们可以看出，在2019年成交的主力面积段为90-119㎡，占比达到38%；紧接着是120-139㎡，占比为26%；其次为140-159㎡，到了2023年虽然整体成交量有所下降，但从各面积段占比可以看出，相比2019年，2023年成交主力面积段依旧是90—119㎡，但占比已经缩小到了28%，紧接着的120-139㎡和2019年占比相差不多，与2022年的25%相比有所增加；而2023年140—159㎡、16-199㎡、200㎡以上的房源相比前4年均高出2-4个百分点。
从以上近几年西安楼市的成交户型、成交面积、成交均价等方面我们可以看出，目前楼市有以下几个特点：
成交户型：成交户型中三室是大家的首选户型，紧接着为四室，购买户型越来越大。
成交面积：从成交面积段我们可以看出，之前一段时间90—119㎡是成交主力面积段；但随着改善置业人群的不断进入2023年120—160㎡更受欢迎；可以得出西安购房者正在从小面积向中大面积转变。
成交均价：近年来成交均价在持续上涨，其中2019-2020年涨幅最快，主要原因是人口的大量涌入，导致房价的迅速增长，而进入2021年之后，人口流入量有所缓解，西安房价也进入到了小幅度的波动期。
整体来看：西安改善产品成交占比持续扩大，购房者正在从刚需向改善置业转变，从而导致刚需房源有所下降，对于刚需置业者来说未来西安购房会更加困难；而对于改善置业者来说未来选择性更大，因此不可否认，当下的西安购房已经进入分化时代。
二手房市场持续低迷，及时出手更妥当
在新房成交户型、面积持续增大，成交均价缓慢上涨的同时，对于准备以旧换新的改善购房者，以及准备置业二手房的购房者来说应该怎么办呢？咱们先来看看二手房市场情况如何。
西安二手房挂牌量在2020年底仅有83403套，到去年4月，也只是多了2万套。然而到了今年9月在放开限购新政的影响下，目前已经增加到了202757套；且在挂牌量持续增加下成交情况并不是很理想。
截止10月份，西安今年已成交81568套二手房，最高一个月成交12151套，环比上涨48.8%。
但6月份后，受大环境影响，成交数据明显下滑，并且随着全国房地产逐渐变冷，西安二手房成交量已尽显疲态，而这样的趋势也将持续蔓延，其主要原因：
一方面，不少二手房东（和投资客）对市场的预期并不看好，选择尽快脱手，而随着二手供应持续增加，让部分二手房东不断价格内卷。
另一方面，利好政策的释放，置业成本的降低一定程度上激活了不少人卖旧买新的置换改善需求，加速了二手房源供应量。一些着急出手或本身不想再持有的二手房东选择降价出售。
整体来看：我们能够发现，7-9月西安二手房成交量均保持在7000-7700套。虽然10月出现了成交“小高峰”，但由于挂牌量的增加以及更多改善置换需求增加，价格竞争加剧，因此现阶段对于二手置业者来讲，是个不错的时机。
楼市不断变化 三思而后行
从以上新房、二手房近年来变化情况，我们可以看出2023年西安楼市是一个分化年，是很多劣质资产和普通资产逃命的黄金时间节点。
2024年甚至是未来，不论是对于准备置业新房或二手房的购房者，以及准备出售二手房置换的业主来说，会出现两极分化之势，优质楼盘越来越贵，老破小会不断被淘汰；且整个市场逐步趋向“改善化”。小猩认为，对于当下不同购房者来说需要注意以下几点：
刚需人群：在二手房市场房源量持续增加、房价有所下降的情况下，对于刚需置业者是不错的选择，既能很好的避开烂尾楼盘的出现，又能房比三家，慢慢挑选，且即买即住，很大程度上省去了购买期房租房的居住成本，未来半年时间是较好的购房窗口期。
置换改善置业者：如果手中房源没有交通、教育、医疗等优质配套的加持，目前是腾笼换鸟资产重新配置的好时机；小猩建议大家心态放平，尤其老破大，老破小，适当让利给买家，盘活资金置换优质楼盘才是王道。
纯改善购房者：目前西安新房建设正在从小面积想大面积改善转变，且第四代住宅今年开年以来风靡全城，在未来1-2年里会有更好的产品入市，从目前房价涨幅来看，未来并不会上涨很多，所以对于咱们纯改善，不着急入住的购房者来说，不要着急，再等等，选择不可复制，不可再生的房源入手不迟。
因此，目前的西安楼市并不是大家所听到的大涨或大跌两种极端声音，对于咱们购房者来讲，首先确定好自己的需求才能更好的选择适合自己的房源入手，切勿盲目跟风。
最后小猩想说，大家如果在购房路上遇到任何问题不妨加入微信群，或者私信小猩、评论区留言，小猩将一一为大家解答！