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同策上海新房访客指数计算方法

对当月同策在上海代理的所有楼盘访客数量进行调查,定义指定区域来访量大于平均来访量1/2的楼盘为当月该区域的活跃楼盘,纳入指数计算,以2019年月均来访量为基期,结合同策在上海及各区域的市占率进行动态调整,获得最终访客指数。

11月,上海全市商品住宅访客指数持续走低,且低于年内平均水平,居民看房热情显著回落。9月新政出台以来,全市来访呈“脉冲式”行情,短期大幅提升后迅速回落,持续性较差。本月共计开盘32个项目,平均开盘去化率约53%,其中5个项目触发积分,但从积分来看,整体热度呈下行趋势。12月3日,第十二批次新房官宣入市,距上一批次间隔仅16天,今年新房市场供应十分密集,买家同期产品选择较多,叠加市场低温情绪,购买决策普遍更为谨慎,精益求精,不愿将就。同时,部分置换客群受二手置换链条流通不畅影响,购买力无法正常释放,因此,中间价格段项目竞争压力倍增,项目价格、区位、产品、营销各方面都至关重要。此外,深圳近期对普宅标准进行调整,下调二套房首付比例至40%;该举措使得上海市场对类似政策预期提升,观望情绪进一步延续。

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分区域来看,本月主城区来访指数止升转降,环比降幅超4成。项目方面,虽有五个项目触发积分,但整体认购明显下滑。而此前大热的前滩板块入市项目更是爆冷未触发积分,认购率不到六成。此外,日光项目中安高申宸院弃号率高达61%,汇元玺弃号率36%,保利滨江天珺弃号率也有27%。

以安高申宸院为例,如此高的弃号率反映了当前市场买家决策更为谨慎,尤其是中产投资需求减少后,项目自身产品力变得更加重要。同在唐镇板块的浦发唐城三期与安高均价相当,但地段和产品或更具性价比,且户型选择更多,因此不少买家在两者之间摇摆,力求买到最心仪的产品。除了产品竞争因素,还有部分弃号原因或是对买房行为的迟疑,在当前市场整体较冷的情况下,买家信心不足,犹豫上车,心态转变为继续观望等待。

数据来源:同策研究院 注:2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据

五大新城方面,11月来访指数持续下滑,但环比降幅收窄。本月新城项目仍延续冷热不均的分化态势,其中临港脱颖而出,一方面陆家嘴滴水湖涟岸开盘去化率100%,另一方面金融湾晶项目以300万+的低总价、高供应成为临港区域刚需红盘,来访认购火爆,开盘当日去化450套,是临港年度开盘日销冠军。然而,青浦新城、松江新城本月开盘项目去化较差,认购率均未过半。在当前经济形势下,刚需上车更为慎重,即使利率下调,居民普遍贷款意愿不高,需求释放不断放缓,后续动力不足。

数据来源:同策研究院 注:2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据

附注:1.调查范围:上海全市。主城范围为上海2035规划中划定的主城区。五大新城范围指五大新城所在板块,非所在城区。监测范围可需求化定制。2.数据更新:数据月度更新,每半年根据同策市占率情况进行修正。

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