同策上海新房访客指数计算方法
对当月同策在上海代理的所有楼盘访客数量进行调查，定义指定区域来访量大于平均来访量1/2的楼盘为当月该区域的活跃楼盘，纳入指数计算，以2019年月均来访量为基期，结合同策在上海及各区域的市占率进行动态调整，获得最终访客指数。
11月，上海全市商品住宅访客指数持续走低，且低于年内平均水平，居民看房热情显著回落。9月新政出台以来，全市来访呈“脉冲式”行情，短期大幅提升后迅速回落，持续性较差。本月共计开盘32个项目，平均开盘去化率约53%，其中5个项目触发积分，但从积分来看，整体热度呈下行趋势。12月3日，第十二批次新房官宣入市，距上一批次间隔仅16天，今年新房市场供应十分密集，买家同期产品选择较多，叠加市场低温情绪，购买决策普遍更为谨慎，精益求精，不愿将就。同时，部分置换客群受二手置换链条流通不畅影响，购买力无法正常释放，因此，中间价格段项目竞争压力倍增，项目价格、区位、产品、营销各方面都至关重要。此外，深圳近期对普宅标准进行调整，下调二套房首付比例至40%；该举措使得上海市场对类似政策预期提升，观望情绪进一步延续。
分区域来看，本月主城区来访指数止升转降，环比降幅超4成。项目方面，虽有五个项目触发积分，但整体认购明显下滑。而此前大热的前滩板块入市项目更是爆冷未触发积分，认购率不到六成。此外，日光项目中安高申宸院弃号率高达61%，汇元玺弃号率36%，保利滨江天珺弃号率也有27%。
以安高申宸院为例，如此高的弃号率反映了当前市场买家决策更为谨慎，尤其是中产投资需求减少后，项目自身产品力变得更加重要。同在唐镇板块的浦发唐城三期与安高均价相当，但地段和产品或更具性价比，且户型选择更多，因此不少买家在两者之间摇摆，力求买到最心仪的产品。除了产品竞争因素，还有部分弃号原因或是对买房行为的迟疑，在当前市场整体较冷的情况下，买家信心不足，犹豫上车，心态转变为继续观望等待。
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
五大新城方面，11月来访指数持续下滑，但环比降幅收窄。本月新城项目仍延续冷热不均的分化态势，其中临港脱颖而出，一方面陆家嘴滴水湖涟岸开盘去化率100%，另一方面金融湾晶项目以300万+的低总价、高供应成为临港区域刚需红盘，来访认购火爆，开盘当日去化450套，是临港年度开盘日销冠军。然而，青浦新城、松江新城本月开盘项目去化较差，认购率均未过半。在当前经济形势下，刚需上车更为慎重，即使利率下调，居民普遍贷款意愿不高，需求释放不断放缓，后续动力不足。
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
附注：1.调查范围：上海全市。主城范围为上海2035规划中划定的主城区。五大新城范围指五大新城所在板块，非所在城区。监测范围可需求化定制。2.数据更新：数据月度更新，每半年根据同策市占率情况进行修正。
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