11月份以来，利好房企政策消息不断传出。不久前，市场传出监管机构正在起草一份中资房地产商的白名单，以进一步改善对颓势未减的房地产行业的融资支持。随后，金融监管部门于11月17日召开金融机构座谈会讨论多项房地产金融放松政策，同时会议提出“三个不低于”的要求。
时隔10天后，关于金融支持民营企业的重磅消息再次引发市场广泛关注。11月27日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会、国家外汇局、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、全国工商联等八部门联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》（以下简称《通知》），提出了支持民营经济的25条具体举措，明确金融服务民营企业目标和重点。其中，在对民营企业融资需求特点上，《通知》强调着力畅通信贷、债券、股权等多元化融资渠道。
监管的多次发声与定调，一方面释放了中央提振市场的决心，助力房企渡过难关；另一方面近期金融政策迎来的重要转变，进一步引发市场此前猜测……
#01
房企登上“白名单”，融资亟待“破冰”
作为推动经济增长重要力量的民营经济，今年以来发展态势备受关注。针对部分民营房地产企业面临较大的抽贷、续贷压力，现金流较为紧张的情况，近期频繁传出消息称，监管机构正在拟定的中资房企白名单，约有50家国有和民营房企位列其中。随着监管部门的多次发声与定调，市场预计后续房企融资的情况将会有所改善。
尽管某头部股份制银行相关人士表示，其所在行尚未接到前述白名单，但还有方面从多家房企处确认，“一份根据资产规模排序、仍处于正常经营中的房地产企业名单正在被拟定，监管机构强调对名单上企业的正常融资需求应当满足。”
对于这份白名单的实际效用，有媒体披露了部分房企的态度。有民营房企认为，“其对于目前银行贷款等融资均正常进行的企业用处不大，但对处在风险边缘、被银行拒贷的房企益处将会明显。”
“如果‘白名单’能够落实，将会成为‘金融16条’的深化和扩围落地的具体指导意见，名单内的企业将获得包括信贷、债券和股权融资等多方面的支持”。据相关知情人士透露，“此次部分出险房企也会纳入其中，可能包括碧桂园、旭辉等。这些经营层面尚好的规模房企，通过获得进一步的融资支持以渡过难关。”
另有媒体披露，万科、龙湖、新城控股等都在此次拟定的白名单中，这一名单较今年年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。
#02
监管强调“三个不低于”代表什么？
从2021年“五道红线”到2022年底中央从信贷、债券、股权三方面支持房地产企业融资政策陆续落地（被称为“三支箭”），再到今年出台的“金融16条”，两年时间的“政策大转弯”，足以说明此前的金融政策的成效与预期有不小的落差。
近期召开的中央金融工作会议为下一阶段房地产风险化解工作指明了方向。会议强调，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。特别是近期三部门召开的金融机构座谈会上提出的“三个不低于”，更令人想一探其背后深意。
根据监管要求，“三个不低于”，即：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
上述三点要求实际上是对银行提出了十分具体的考核标准。有业内人士分析指出，这不仅是监管的硬性指标，更是监管提出“必须要不折不扣执行的任务”。
毋庸置疑，房地产稳不稳，关系着上下游产业稳不稳、就业稳不稳、社会稳不稳、宏观经济稳不稳。显然，房地产市场乃至于整个经济运行环境，都需要强有力的政策激励，并起到正面作用。
换句话说，第一个“不低于”就要求各家银行之间要比较，不允许有银行“拖后腿”；后两者的“不低于”则要求银行“一视同仁”，一碗水端平，不能只重视国央企而轻忽民营房企，也不能因为房子供给主体有差别而对个人按揭借款人设置区别性贷款条件。
对此，有部分房企表示，“期待‘三个不低于’政策落地，随着政策的力度更大，覆盖面将更广。”
还有市场观察人士认为，“如果‘三个不低于’真的影响很大，金融机构就没有了“紧箍咒”，未来在做各类房地产贷款的时候就可以按照拟定的‘白名单’市场化放贷，尤其是对于非国有房企的贷款将不再受贷款额度限制了。”
有了“三个不低于”的尚方宝剑，银行能否做到一视同仁？对此，中国人民银行、金融监管总局和中国证监会三部门在联合召开的金融机构座谈会上明确提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。加大“保交楼”金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
随后，11月27日发布的《通知》特别强调，“保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业金融需求”。
#03
银行表态积极：更好支持房地产企业合理融资需求
连日来，建设银行、交通银行、浙商银行等多家银行召集房企进行座谈，围绕房地产市场形势、业务发展机会和未来发展方向，共商银企合作。
当前，房地产企业融资形势仍存在挑战，房企大多还面临阶段性困难、流动性紧张，市场预期有待进一步稳定，亟待银行方面提供更多支持。从近期召开的银企座谈会交流情况来看，银企双方达成了一致看法——房地产市场仍有结构性机会，融资环境正在逐步改善。
从媒体报道来看，建设银行召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团等6家房企代表参会；11月27日，交通银行在沪举办部分房地产企业代表座谈会，邀请15家房企现场座谈交流；11月22日，浙商银行与20余家代表性房地产企业进行座谈。
对于房企的诉求，上述三家银行均表态予以支持。建设银行表示，将与企业携手共进，更好支持房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业，加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性，助力房企穿越周期，做好“保交楼、保民生、保稳定”，促进房地产市场平稳健康发展。
浙商银行行长张荣森表示，将积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场供需两端综合施策，保持信贷、债券等融资渠道稳定，积极做好“保交楼”工作，不折不扣地落实监管机构关于金融支持房地产市场平稳健康发展工作的相关要求，立足浙江、辐射全国，不断强化金融“国之大者”使命担当。
交通银行则明确提出了具体支持举措——以三专和两重的“3+2”机制做好对公领域房企金融支持服务，包括：建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划，一视同仁支持不同所有制房地产企业融资和推进“三大工程”；围绕住房场景做好零售信贷领域合作。同时，交通银行与参会房企也就授信额度、债券发行与投资、“三大工程”、供应链金融、跨境业务等具体需求与合作点进行沟通交流。
房地产行业的稳定对于中国经济的影响较大，尽管一些金融政策和工具在这两年都有所提及，但市场反馈肯定是不解渴或流于形式。值得注意的是，此次《通知》提出的”要优化融资配套政策，增强民营经济金融承载力”，是一个颇具新意的提法。
当前，民营企业普遍存在缺数据、缺征信、缺担保等“三缺”现象。如何增强民营经济金融承载力？因此，应进一步建立健全企业、银行、政府各方责任共担和损失分担机制，如不断完善政府主导的融资担保体系尤其是民营企业信贷担保体系，建立民营企业风险补偿基金，减少民营企业“三缺”对融资的影响。与此同时，此次新政的重点就是要不断优化融资增信体系，完善风险分担、补偿机制，提高民营企业获取金融服务的能力和金融机构提供金融服务的意愿。
从近期各方召开座谈会反馈的情况表明，银行和房企之间需要进行深入的沟通和交流，以了解彼此的需求和关切，共同寻找解决问题的办法。同时，这也为后续如何展开房企融资支持做好准备，为房地产市场的持续稳定发展提供有力的保障。总而言之，只要政策能够持续落实，并与其它经济政策形成合力，稳住房价，地产行业依然值得看好。