作者：余飞
01
武汉楼市，潜龙在渊
2023年，中国楼市发展史上，有三个特别的城市，一个是成都，一个是西安，一个是武汉。
成都诡异，因为在这两年的萎靡市场中，成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。今年二三月份，成交量刷新了历史纪录。新房和二手房价格更是持续上涨。
西安魔幻，魔幻之处在于，它不同于成都的新房与二手房都坚挺，而是新房市场很嗨，二手房市场很惨淡，形成了鲜明对比。
武汉特殊，特殊在于，它不同于其他城市在一季度躁动之后，持续下滑，进入低位徘徊，而是上演了过山车行情，时而飞龙在天，时而见龙在田，时而潜龙在渊。
比如10个月新房还创下了小高潮，网签量达到了1.2万套，而11月份又跌入谷底，仅成交5802套。
从过去一年的数据来看，去年12月份陡然拔高，好似鲲鹏展翅，今年1月份就跌落深渊，2月、3月在市场整体情绪带动下再次拉高，4月份又跌落。
5月份再次拔高，之后又跌落，10月份干拔跃升突破1.2万套，11月份跌落至年内网签量第二低，环比上月下跌了52.05%。
制图：城市财经；数据：武汉市房管局
5月与10月的飞龙在天，皆因房交会。
5月份武汉有房交会，推出优惠置业政策，助力市场销量回升。
尝到甜头的武汉，之后将房交会时间延长半月至6月15日。但从6月份的成交量来看，显然市场已经不买账了。
10月份，同样。
按照相关政策，2023年9月19日-12月31日，在武汉购买首套新建商品住房，可享受1万元家电家具数字消费券或购房消费券。同时，房交会期间，在武汉市参展楼盘中购买首套住房的，按契税应缴额度给予补助优惠，购买第二套住房的，按契税应缴额度的50%给予补助优惠。
除此之外，还有很多折扣优惠。
和5月份的一样，效果只在第一个月产生，之后立刻被打回原形。
武汉的二手房走势却很正常，在3月份小躁动之后一路下滑，
02
武汉楼市回不到过去
从新房走势来看，除了个别月份靠一口人参强行把气提起来后，大多数月份的成交量都在万套之下，个别月份甚至只有四五千套。
这与武汉楼市过去的辉煌，判若云泥。
当年，武汉可是楼市之王，是全国商品房成交量最大的市场。去年，这个头衔被成都夺走了。
武汉正常年份的月均新房成交量在2万套左右，2016年高点时期，平均每个月的成交量在3万套左右。
去年武汉商品房成交量跌至11.63万套，平均每月9692套。
今年前11个月的成交量合计98740套，平均每个月已经不足9000套，只有8976套。显然，全盘放开限购也没能托起武汉楼市。
从高点时期的平均3万套，到如今的平均不足9000套，个中滋味自然不好受，毕竟武汉也是一个相当依赖房地产经济的城市。
二级商品房市场销量一路下行，唇齿相依的一级土地市场，自然也好不到哪儿去。
中指院披露了最新22座重点城市截至11月30日的卖地收入情况，上海、杭州、北京、苏州、成都5座城市超过千亿。
武汉前11个月的卖地收入只有294.4亿元。
没有对比就没有伤害。
武汉去年土地难卖，不断增加推地次数，前11个月在完成了规定的三轮集中供地后，又在最后一个月内接连加推了三次。
最终进行了六轮集中供地，成交了108宗，卖地收入871.33亿元。相较于2021年下跌了55.2%。
如今前11个月卖地收入跌至294.4亿元，只有高点时期的零头。
制图：城市财经
房价方面，新房普遍打折促销，二手房降价让利。
8月份的时候，每日经济新闻实地调查武汉楼市发现，武汉多个热门楼盘项目不得不降价销售，降价幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心区域项目还在亏本销售。白沙洲等三环外的房价，基本跌回到了三年前。
10月份和11月末，武汉有两个楼盘因为降价过多，遭遇老业主维权，被喊停销售。
10月份，位于武汉汉阳区的新港临江汇大降价卖房，遭遇老业主们维权，售楼部自行歇业一周，并发布致歉声明，活动期间成交客户，将逐一沟通退回款项并安排专人处理退款事宜。
11月份，位于武汉东湖高新区（光谷片区）的伟星光谷星悦广场，因为降价过多，被老业主们维权，被喊停。
这种降价态势，维持的时间不会短。
尽管相比之下，武汉的房价绝对量并不算太高，但武汉的库存量太大了，是一个供应远大于需求的市场。
武汉官方披露的数据显示，截至去年10月，武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套，面积2109.6万平方米，库存约18万套。
武汉房管局披露的今年年中数据显示，截至2023年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房159914套，面积1831万平方米。
此外，武汉还有20多万套的二手房挂牌量。诸葛找房网数据显示，截至9月13日，武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到201797套。
以此可以得出的结论是，武汉楼市很难回去，至少短期内没有构成回暖的基础。
为了推动成交量，近日武汉房协发了一份通知，8个在售楼盘，自愿参加“30天无理由退房”活动。
解除限购都托不起来，遑论这些招数。
03
楼市进入新常态
不仅武汉，全国各城市都一样，楼市已经进入了新常态。
12月4日，央行行长潘功胜在人民日报发表了题为“加快现代中央银行制度建设 构建中国特色现代金融体系”的文章，其中有这样一段表述：
主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。
这段话和他前几天所说“房地产市场已经见底”有明显不同。
其中那句“适应我国房地产市场重大转型”，更是画龙点睛，和7月24日中央政治局上的表态，形成了呼应。
何为重大转型？
简单理解就是房地产已经告别了黄金时代，进入了万科所说的黑铁时代。
供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的鸿沟，是房地产市场的现状。
在这些利空叠加之下，房地产的销售规模会持续下降。
未来的房地产市场，可能最终会在房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，维持在10万亿级别。
也就是说，房地产市场会从高点时期的18万亿，最终降至10万亿才能见底。去年市场已经跌至13万亿。
来源：国家统计局
财新网披露，业界普遍预计，按照截至目前的市场情况来看，2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。也即商品房销量跌至12亿平米左右，销售额跌至12万亿左右。
未来还有2万亿左右的下跌空间。
在这种背景下，会有一大批房企出清。未来房企没有增量蛋糕可分，有的只是缩小的存量蛋糕，根本也用不着这么多房企。
房价也会逐渐挤泡沫，尤其在保障房、商品房双轨制确立的当下，会分流商品房至少一半的需求。
一些老旧的、品质差的、地段差、小户型的房子，基本会跌破很多人的认知。
当然，这种调整周期是漫长的，且缓慢的，不可能也不允许硬着陆。
对于买房者来说，需要有一个综合预判。未来不是不能买房，而是要摒弃过去的思维定式。
毕竟房价未来会进入漫长阴跌通道，很多刚需可能等不起、耗不起，租房过程中也是要花钱的。
对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买。没有硬需求的人，不用急。
但切记，要精挑片区，精挑房子，还得了解清楚楼盘背后的开发商的经营状况。