作者:余飞

01

武汉楼市,潜龙在渊

2023年,中国楼市发展史上,有三个特别的城市,一个是成都,一个是西安,一个是武汉。

成都诡异,因为在这两年的萎靡市场中,成都却像一个干劲十足的小伙子,充满了爆发力,二手房成交量在当年创下了历史新高。今年二三月份,成交量刷新了历史纪录。新房和二手房价格更是持续上涨。

西安魔幻,魔幻之处在于,它不同于成都的新房与二手房都坚挺,而是新房市场很嗨,二手房市场很惨淡,形成了鲜明对比。

武汉特殊,特殊在于,它不同于其他城市在一季度躁动之后,持续下滑,进入低位徘徊,而是上演了过山车行情,时而飞龙在天,时而见龙在田,时而潜龙在渊。

比如10个月新房还创下了小高潮,网签量达到了1.2万套,而11月份又跌入谷底,仅成交5802套。

从过去一年的数据来看,去年12月份陡然拔高,好似鲲鹏展翅,今年1月份就跌落深渊,2月、3月在市场整体情绪带动下再次拉高,4月份又跌落。

5月份再次拔高,之后又跌落,10月份干拔跃升突破1.2万套,11月份跌落至年内网签量第二低,环比上月下跌了52.05%。

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制图:城市财经;数据:武汉市房管局

5月与10月的飞龙在天,皆因房交会。

5月份武汉有房交会,推出优惠置业政策,助力市场销量回升。

尝到甜头的武汉,之后将房交会时间延长半月至6月15日。但从6月份的成交量来看,显然市场已经不买账了。

10月份,同样。

按照相关政策,2023年9月19日-12月31日,在武汉购买首套新建商品住房,可享受1万元家电家具数字消费券或购房消费券。同时,房交会期间,在武汉市参展楼盘中购买首套住房的,按契税应缴额度给予补助优惠,购买第二套住房的,按契税应缴额度的50%给予补助优惠。

除此之外,还有很多折扣优惠。

和5月份的一样,效果只在第一个月产生,之后立刻被打回原形。

武汉的二手房走势却很正常,在3月份小躁动之后一路下滑,

02

武汉楼市回不到过去

从新房走势来看,除了个别月份靠一口人参强行把气提起来后,大多数月份的成交量都在万套之下,个别月份甚至只有四五千套。

这与武汉楼市过去的辉煌,判若云泥。

当年,武汉可是楼市之王,是全国商品房成交量最大的市场。去年,这个头衔被成都夺走了。

武汉正常年份的月均新房成交量在2万套左右,2016年高点时期,平均每个月的成交量在3万套左右。

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去年武汉商品房成交量跌至11.63万套,平均每月9692套。

今年前11个月的成交量合计98740套,平均每个月已经不足9000套,只有8976套。显然,全盘放开限购也没能托起武汉楼市。

从高点时期的平均3万套,到如今的平均不足9000套,个中滋味自然不好受,毕竟武汉也是一个相当依赖房地产经济的城市。

二级商品房市场销量一路下行,唇齿相依的一级土地市场,自然也好不到哪儿去。

中指院披露了最新22座重点城市截至11月30日的卖地收入情况,上海、杭州、北京、苏州、成都5座城市超过千亿。

武汉前11个月的卖地收入只有294.4亿元。

没有对比就没有伤害。

武汉去年土地难卖,不断增加推地次数,前11个月在完成了规定的三轮集中供地后,又在最后一个月内接连加推了三次。

最终进行了六轮集中供地,成交了108宗,卖地收入871.33亿元。相较于2021年下跌了55.2%。

如今前11个月卖地收入跌至294.4亿元,只有高点时期的零头。

制图:城市财经

房价方面,新房普遍打折促销,二手房降价让利。

8月份的时候,每日经济新闻实地调查武汉楼市发现,武汉多个热门楼盘项目不得不降价销售,降价幅度大多在2000元/平方米以上,甚至部分非核心区域项目还在亏本销售。白沙洲等三环外的房价,基本跌回到了三年前。

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10月份和11月末,武汉有两个楼盘因为降价过多,遭遇老业主维权,被喊停销售。

10月份,位于武汉汉阳区的新港临江汇大降价卖房,遭遇老业主们维权,售楼部自行歇业一周,并发布致歉声明,活动期间成交客户,将逐一沟通退回款项并安排专人处理退款事宜。

11月份,位于武汉东湖高新区(光谷片区)的伟星光谷星悦广场,因为降价过多,被老业主们维权,被喊停。

这种降价态势,维持的时间不会短。

尽管相比之下,武汉的房价绝对量并不算太高,但武汉的库存量太大了,是一个供应远大于需求的市场。

武汉官方披露的数据显示,截至去年10月,武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套,面积2109.6万平方米,库存约18万套。

武汉房管局披露的今年年中数据显示,截至2023年6月末,已批准预售尚未网签的商品住房159914套,面积1831万平方米。

此外,武汉还有20多万套的二手房挂牌量。诸葛找房网数据显示,截至9月13日,武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到201797套。

以此可以得出的结论是,武汉楼市很难回去,至少短期内没有构成回暖的基础。

为了推动成交量,近日武汉房协发了一份通知,8个在售楼盘,自愿参加“30天无理由退房”活动。

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解除限购都托不起来,遑论这些招数。

03

楼市进入新常态

不仅武汉,全国各城市都一样,楼市已经进入了新常态。

12月4日,央行行长潘功胜在人民日报发表了题为“加快现代中央银行制度建设 构建中国特色现代金融体系”的文章,其中有这样一段表述:

主动适应我国房地产市场重大转型,战略上,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;策略上,弱化房地产市场风险水平,防范房地产市场风险外溢,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持,完善住房租赁金融政策体系,加快构建房地产发展新模式。

这段话和他前几天所说“房地产市场已经见底”有明显不同。

其中那句“适应我国房地产市场重大转型”,更是画龙点睛,和7月24日中央政治局上的表态,形成了呼应。

何为重大转型?

简单理解就是房地产已经告别了黄金时代,进入了万科所说的黑铁时代。

供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的鸿沟,是房地产市场的现状。

在这些利空叠加之下,房地产的销售规模会持续下降。

未来的房地产市场,可能最终会在房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下,维持在10万亿级别。

也就是说,房地产市场会从高点时期的18万亿,最终降至10万亿才能见底。去年市场已经跌至13万亿。

来源:国家统计局

财新网披露,业界普遍预计,按照截至目前的市场情况来看,2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。也即商品房销量跌至12亿平米左右,销售额跌至12万亿左右。

未来还有2万亿左右的下跌空间。

在这种背景下,会有一大批房企出清。未来房企没有增量蛋糕可分,有的只是缩小的存量蛋糕,根本也用不着这么多房企。

房价也会逐渐挤泡沫,尤其在保障房、商品房双轨制确立的当下,会分流商品房至少一半的需求。

一些老旧的、品质差的、地段差、小户型的房子,基本会跌破很多人的认知。

当然,这种调整周期是漫长的,且缓慢的,不可能也不允许硬着陆。

对于买房者来说,需要有一个综合预判。未来不是不能买房,而是要摒弃过去的思维定式。

毕竟房价未来会进入漫长阴跌通道,很多刚需可能等不起、耗不起,租房过程中也是要花钱的。

对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,可以买。没有硬需求的人,不用急。

但切记,要精挑片区,精挑房子,还得了解清楚楼盘背后的开发商的经营状况。