北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我和老婆都是北京石景山土著，老家儿是现在的丰台长辛店的，最早属于一个区，所以在两边各有一套老房，加起来价值600万左右吧。我们自己的房子在丰台三环新城，现在是想把双方父母都换到附近便于照顾。请问您觉得三环新城的保值吗？
A：
1、长辛店和石景山属于一个区，这得是60年代或50年代的事儿了吧，房子也是那时候的？够老的，比我岁数大多了。这么老的房子有没有原址重建的可能啊？如果有的话可以等等，约等于拆迁，算意外利好，没有的话那就换吧。房子是用来住的，就算不考虑保值也应该换。
2、三环新城保值挺好的，除了受铁道影响大的和房子带硬伤的，基本都至少不落后北京大盘，更宜居的还略超大盘了。
小区本身不算多强，经济适用房，当年北京旧城改造的试点。但地段儿挺好，所以在北京经适房中算保值很好的，以后也至少不落后。所以该换就换吧，不用纠结这些。
仅供参考。
借题发挥多聊两句三环新城吧。这里和万年花城是同一个项目，只是商品房和保障房的区别而已。开发商是懋源地产，在此之前都没人听说过，但从这项目之后就成了京城地产新贵。
这项目有点儿神秘，万年花城从名字就让人产生联想，是不是和大领导有些关系？但这很快就辟谣了，没有任何的关系。
开发商也有点儿神秘，这名字就让人容易读错，很多人就跟“婺源”给弄混了。但其实这是“懋”，来源于“华懋”，也就是“源于华懋”的意思。
北京有个“城乡华懋”，公主坟环岛那个，这就是北京城乡集团和香港华懋集团合作开发的。所以懋源的两位老板就一个出自城乡，一个出自华懋。当然据说背后的那个才是真正的大老板，起家于河南，在当地有着相当巨大的能量，但自从某位省级高管落马后就低调多了，有些淡出江湖的意思。
三环新城和万年花城这块地立项的非常早，90年代中期就在寻找开发商。但谁算过之后都觉得不挣钱，所以才轮到了懋源的头上。咱也不知道当时的几位老板是怎么想的，或许是有香港的开发经验吧，知道随着经济发展，土地价值必定有暴涨的时候，所以才拿下了这在当时看上去不赚钱的地段儿。
反正人家是赌赢了，经适房虽然肯定没赚什么钱，但万年花城是从4000卖到了4万，中间这些除了交税就都是利润了。所以后来懋源才华丽转身成了豪宅定制专家，开发了红玺台等一系列的标志性豪宅。
三环新城给我印象深的不是房子，而是买房子的那些悲欢故事。当年的房价已经开始上涨，那三环新城就成了热捧的项目，各种排队摇号和内幕骚操作层出不穷，演出了一幕幕的人间戏剧。
最让我感慨的一幕发生在一场大雨之后，我路过三环新城，看到泥地里竟然有帐篷在坚守，都是排队买房的。但突然间售楼处宣布说“排队改摇号了”，那之前这些人受的罪就白费了，不得不重新开始抢房。
我亲眼见到一对小夫妻在泥地里抱头痛哭，一边哭一边陈述自己买房的艰辛，痛斥开发商的无良，旁人无不侧目。但这又有什么用呢？人们只能是报以同情而已，但没人会真正关心和帮助他们的。
后来据说当天不止这一家崩溃的，还有个大学教师，也是排了n多天的队，只是想买套小房而已。希望破灭的时候同样是痛哭，把记者都感动的陪着哭。
这就是当年买房人的真实状况，别说当年的房价便宜，再便宜对当时的普通家庭来说也是巨款，更是付出了比今天还要大的精力。只能说百姓们什么时候买房都不容易吧，一幕幕的故事永远在轮回……
二
Q:
我的情况是：通州物资学院三居自住（价值500+），海淀西直门钻河公馆开间（200+，租8000），朝阳公园国美商街商铺（200+，租9000）。燕郊天洋城两居（200，租金太低空置），大兴狼垡小产权两居（150，亲戚住）。
河北老家小城三套三居（父母住一套，自己和孩子的空置），唐山买的恒大悦府，烂尾被套。目前感觉除天赐良园这套之外，还有老家的留一套，其他的似乎都是鸡肋，是否应该逐步清理？请问步骤和周期，尽量实现投资收益最大化。
A：
1、逐步清理，当初干嘛买这么多啊？这清理起来可是个大工程，耗费不少的时间精力。我觉得也甭纠结什么步骤和周期了吧，大概率全都不好卖，索性一起挂牌，能卖出哪个就尽量吧。
2、不过北京的这公寓和商铺也要卖掉吗？虽然升值慢，但租金收益是挺高的，不次于银行利息，如果卖掉的话还能找到这种稳定收益的投资品吗？反正北京的普宅租金是做不到的，至少要降低一半比例。也就是现在能租1.7万，换成普宅后也就8/9000，或许是7/8000。
3、如何实现收益最大化？那如果是从房子角度说，尽量买在市区配套齐全地段儿的房龄新品质高的改善类住房，总价800万以上2000以下的。这种房至少是抗跌，赶上行情还领涨。这具体的就不解释了，先看这些房子的处理情况吧。恒大的真不好办，先起诉吧，等结果。其他的卖着试试再说。
仅供参考。
三
Q:
请问燕郊的房子现在卖掉合适吗？有京户，面临孩子上学需要换到北京，燕郊的价值200万出头，还余50万贷款。房子保持的很好，主要是房租非常低也就一直没出租，租金都抵不上毁装修的。
另外手中有存款100左右，想买个差不多的学区，房子能自住就行。贷款月供可以支撑3万左右，家庭月收入在5万以上。
A：
1、没什么合适不合适的，为了孩子上学也不得不换啊。否则以现有资金是不好买到北京房子的，再做高贷款也不好办。
2、200万出头减去50，能套现160万？加手中的就算是260，贷款也做不到太高，减去税费顶多能买600来万的房子吧，月供到不了3万，两万都用不了。所以如果是能有稳定的收入，那想办法再筹集一些首付吧，这样能抬高些杠杆。但这前提是收入稳定，别冒风险。
3、学区房想买哪个区的啊？东西海还是朝阳的？住在燕郊是在朝阳工作吗？那就看朝阳的呗，学区溢价相对低，对口入学的概率也高。600多万能买到两居了，几所头部校都能买到，只不过都是老房而已。
4、总之这还是先做个预算吧，然后是选行政区，再之后是看学区，最后是小区和房源。
仅供参考。
四
Q:
家人和孩子在府右街附近上学上班，想在东城买一套距离府右街尽量近的两居自住，预算900左右，如果想买楼龄在20年以内的商品房或者品质好的公房，房产能保值，可否推荐两到三个小区嘞。
A：
1、这要求偏高了，附近甭说两三个小区了，估计一个都没有。府右街千万以内的两居室，房龄20年以内，这两条就排除99%了，也就甭聊什么商品房和品质好的公房了。这要求估计也就新街口有房，回迁房小两居，看看就知道情况了，注意综合地价款。
3、另外说一句，今年是北京有史以来的入学最高峰，明年也算，后年的趋势会开始逆转。这都是公开的数据，上网搜一下就行。而从投资保值来讲，一般都是最早进入的赚大钱，接盘的越晚利润越低风险越大，明知趋势还要求较高的，那就得看运气了。
当然东西城学区房里也不是没有支撑强的小区，但都比较贵，千万以上才算起步价，再多个几百万才能降低些溢价。毕竟家长们大多关注千万以下的房子，溢价率降不下来，而总价高的才相对炒作少些。
4、简单就是这情况，我真的提供不了房源。
仅供参考吧。
五
Q:
我最近一直在思考买学区房的问题，想向您咨询一下。我的情况是：25年孩子上小学，预算700以内，考虑东城学区房。目前的一个想法是买东崇前，主要看文汇小学的直升，但是又担心会被调剂，不知道现在买，25年上文汇的概率大不大。
另外，如果不考虑直升的话，准备买龙体，但听说今年龙体派到天永的特别多，不知道该如何是好。内心还是更倾向于买直升校，希望能一步到位，但是担心上不了文汇被调剂到坑校，所以比较纠结，想听听您的建议。
A：
1、理论上讲2025年对口入学的概率比较大，毕竟入学人数明显下降，少于毕业班的人数。那教师增多就会导致学位相对宽松，所以犯不上再过分的调剂了。这不光是某个学校的，而是整体情况，各学区在理论上都会减轻压力。
3、龙体今年是调剂的很多，但不可能连年如此。风水轮流转，无论家长还是教委都不能跟一个学区较劲啊。龙体和东崇前的中学都挺好，谈不上坑校，常规是首选龙体然后是东崇前。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。