之前央行行长说到了楼市见底了,当时很多人就热议了,咱们也说了自己的观点,现在的市场还处于明显的调整期,现在说市场探底了还是为时过早的的,而从8月底一线也下场调控之后,时间过去了三个月了,从现在的表现来看,市场还处于销量的震荡波动,而价格处于新常态的阴跌中。

根据统计局的数据来看,从9月的时候政策还刚刚落地,没啥反应属于正常,10月份的话整体跌幅数据依然还在扩大,但是部分中心城市还是有成交反弹的,比如杭州、广州、武汉等,都是在9月力度比较大的城市,在双节期间都有一波比较好的反响;而到了11月呢,根据克而瑞的数据显示,11月30个重点城市成交面积1261万平方米,环比是下降12%,而11月的平均开盘去化率为40%,比10月还下降了2个百分点,所以虽然11月还是宽松政策释放的利好期,但是政策对市场提振作用的边际效应在逐渐减弱了。

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而从房企角度来看,现在1-11月份,能过千亿业绩的只有16家了,连最厉害的保利都只有3995亿了,4000亿都没到,要知道在2020年高峰期,千亿房企俱乐部有41家,有三家直接过了7000亿,这其中的差距只有身处行业的人才更加感觉到了凉意。现在的楼市,在供需关系变化、人口见顶、杠杆率见顶、预期改变等共同因素下影响着,告别高增长的时代后,三高模式也将一去不复返,成交规模也在不断下行。

根据财新网披露,业界估计按目前的市场来看,今年的销售规模将缩减至双12状态,商品房销量下降到12亿平米,销售额跌至12万亿左右,而在高峰期整个市场市场规模有18万亿,可能将直接缩水6万亿。而10万亿可能才是最终的一个市场归属。那说明蛋糕小了,没有增量可分了,那也就用不到这么多房企了,而且随着房改的后续落地,保障房也会分流掉很多刚需性的客户,所以后面不少老破小的房子可能会跌破很多人的底线了。

在这种背景之下,对于房企和个人业主而言,只能做好充分的降价准备,才可能有机会卖掉房子,但是现在一个是很多地方不让公开降价,另一方面是国资手上房子的降价更加果断,个人业主还是处于不舍得降价的阶段,因为多数人还是抱着买涨不买跌的心态,认为只有涨价了才能让客户接盘,殊不知,现在购房人的心态已经变化了,大家开始认同买跌不买涨了,只有你诚意降到合适的价格,才可能有人接盘。

而咱们看看广州的情况,根据中原研究发展部的数据,11月广州新房成交了4817套,环比下降了26%;而二手房则成交了1.01万套,环比上涨了8.77%。在一二手分化如此明显的背后,其实就是二手房正在大幅度的让利,而且现在广州推出的核心板块的新房价格高货量又少,所以没办法对市场有太大的吸引力,外围区域的降价促销也不够到位,所以很多客户也就选择了降价更多的二手次新房了。根据贝壳成交记录来看,10月二手降价的房源已经占比98%了,所以市场需求还是有的,只是适合买入的地段哪里价格更低,需求就会跑到哪里去了。

而12月会是什么情况呢,现在就是先让一线城市近郊限购放开,这是市场一直在呼吁的,包括深圳的指导价放开,这些已经是箭在弦上了,只是之前看到广州的政策出台后,效果并不是特别理想,所以一直在挤牙膏式的出政策,就是给市场创造时间窗口,因为国资还在努力的卖房中,他们现在也只能降价出货,因为是批发走量,在这之前,房企只能排在后面了。

而个人业主的卖房也很难心存幻想了,如果还想用高峰期的价格去对比自己心里预期,那唯一的结果就是卖不出去了,而多数人的状态是这种,才形成了现在二手房的堰塞湖。而买家现在也越来越有底气了,卖房人成为了卑微的舔狗,角色完全进行了互换,而买房人的心态也是买跌不买涨,只有你敢跌,人家才可能买了。

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