新政落地接近半个月，深圳楼市明显复苏。
根据深房中协、中原数据显示，11月深圳二手房录得量高达4305套，环比增长15.8%、同比增长61.7%；月过户量也创下近半年新高，突破3000套。
数据来源：深房中协中介标准指数
淘哥甚至有粉丝表示，他有个东莞的朋友，要到深圳收购房子，总资产有4-5个亿。
业内还传闻，广州一批有钱人正在收购南山某网红盘的优质笋盘，资金量也很大，仅成交佣金就接近一千万。
不过根据淘哥最近的观察，发现深圳楼市热度提升主要还是聚焦在改善、豪宅市场。
比如红树西岸3套法拍房全部溢价100%成交，溢价最高的一套，历经208次竞价、多次延时，成交价（3408.62万）是起拍价的2倍多。
比如宝中、南山、福田的改善型豪宅新盘去化明显提速，以福田金地环湾城为例，最近出现了几个客户抢一套房、一个午饭时间卖掉一套大户型房源的现象。
深圳楼市真的回暖了吗？接下来市场会怎么走？房价还会不会涨？要不要出手？怎么出手？
针对以上问题，昨日（12月3日）下午，淘哥在福田金地环湾城展示中心，举办了一场主题为《深圳楼市进入改善时代》的私享会，分享了对深圳楼市未来发展的看法，现将核心观点分享如下。
01.
四大核心观点
观点一、新政作用明显，深圳楼市已经见底。
二套首付4成，让改善豪宅的首付直接减半，比如一套3000万的房子，原来二套首付需要2100/2400万，现在仅需1200万，力度非常大。
所以，最近深圳楼市改善型豪宅复苏很快，前文提到的种种迹象表明：市场已经见底。
观点二、2024年，深圳房地产将发生巨变，进入改善时代。
接下来，深圳楼市将进入高质量时代、改善时代，出现极度分化：一些房子价格大涨，甚至会再创新高，一些房子依然下跌。
具体来讲，城市核心的改善型豪宅还有大机会；但是，供应量巨大的区域，比如周边有大量廉租房、保障房、人才房、刚需房供应，新房打折都没人买的郊区，房价一定还会下跌。
观点三、深圳改善型豪宅还有牛市，预计明年价格明显上涨。
此判断背后的核心逻辑在于：1、通胀；2、供应稀缺；3、需求的压抑与释放。
1、通胀：一线城市的优质物业，不依赖于短期调控，中长期本质上是一种货币现象和通胀现象，和M2高度正相关（如下图所示）。
一线城市中长期房价和M2的关系
既然未来不管经济、楼市如何演变，M2持续增发避无可避，甚至经济越差越需要M2，那么，优质资产上涨就只是时间问题。
比如日本，虽然饱受老龄化严重、生育率下降、泡沫破裂等问题困扰，但最近几年，城市核心的优质住宅价格翻倍了，一套二手公寓从疫情前的900万人民币涨到了现在的2000万人民币。
反观我国，2015年，M2余额只有139万亿，今年预计会突破300万亿，翻了2倍。而且放水还在提速： 10月下旬 ，万亿特别国债获批，10月6日至11月9日，全国28个地区披露的特殊再融资债券总额为1.2553万亿。
覆水难收，放出去的水，最终会在稀缺、优质资产上体现。
2、供应稀缺：虽然货币放水会催生通胀效应，但只有稀缺才受益于通胀。
比如笔记本，10几年前就是四五千一台，现在还是四五千一台，而福田中心、香蜜湖、深圳湾、南山科技园等供应稀缺的城市核心资产，10几年已经翻了10-20倍。
所以，对于深圳改善豪宅长期价值的表现，供应是最关键的影响因素，撇开短期的调控不谈，不管是中期还是长期看，以福田、南山为代表的核心区域，改善豪宅供应实在太少了。
供应稀缺造成的结果是——反弹空间很大。
目前，深圳二手房月成交刚刚突破3000套，如果能上升到5000-6000套，改善豪宅的笋盘很快就会消失，淘哥预计，深圳春节后会有一个小阳春，改善豪宅价格很快会上来。
3、再看需求的压抑和释放。
一方面，过去，深圳二套首付要7-8成，二手房也很难出手，改善需求被严重压抑，现在政策由压制改为支持改善、置换，资金门槛大幅降低，很多需求被释放。
另一方面，以突破美国科技封锁的华为为代表，中国经济曙光已现，接下来的爆发点在科技+金融，高科技发展带来新一轮造富，金融会有结构性牛市，很多人会赚大钱、买豪宅。
所以，总结来看，淘哥看好深圳稀缺、优质物业的逻辑非常简单：
中长期看，深圳改善型豪宅的价格和M2高度正相关——2016年以来，这类物业涨幅不大——2015年至今M2翻倍，国内新一轮大放水又已经开始，全球随后也要开启通胀新周期——所以，深圳改善型豪宅近7年涨幅，远远落后于M2，补涨会迟到、一定不会缺席——不管进入什么时代，房地产都是最重要的压舱石，稀缺核心资产是永远的优质筹码（参考上文日本的案例），持有躺平就好。
观点四、出手要快，现在是距离深圳核心资产、改善型豪宅最近的机会。
衰退的末期+牛市的初期，周期底部+救市已来，淘哥认为，现在可能是堪比2008、2014的黄金机会。
不同的是，这一次牛市的持续时间更长、更没有泡沫，接下来，我们可能进入一个泡沫挤干净后的价值增长期，优质资产持续增长。
未来不太可能再出现类似过去几年的房价暴跌，位置好、供应稀缺、品质突出的改善型豪宅，作为未来确定性最高的优质资产，最好马上出手抄底。
02.
福田百万综合体楼王住宅加推
顶奢嘉佩乐酒店+红岭集团直属红树林校区
国际品质+大户型+海景
深圳改善天花板
福田金地环湾城就是深圳优质资产的典型代表，更是深圳的改善天花板。
金地环湾城依托8大顶级业态，拥有百万平米大城、双地铁线、红岭集团直属红树林校区、海景、高品质等多重核心价值，从入市之初就备受关注。
9月开盘逆势大卖，去化率高达约71%，更荣获第三季度深圳豪宅销售冠军，还是深圳唯一入选克而瑞中国2023年度十大豪宅的楼盘。
目前金地环湾城首批单位仅剩少量大户型单位在售，二批单位也即将加推03地块的T7和T10。
产品和首批近似，主力面积段为建面约121-270平的住宅，拥有无敌海景+红树林景观资源，是整个项目景观最好、最优质的楼王产品。
加推楼栋示意图
淘哥认为，金地环湾城是目前最值得买入的深圳豪宅之一，有七大原因。
1、地段核心，深港超级湾核心C位，尽享福田中心资源。
项目北面是市政府所在地福田CBD和老牌豪宅区香蜜湖，南面是深圳湾，红树林自然保护区，河套和香港北部都会区，属于深圳最核心地段之一。
位置示意图
2、品质出色，世界顶尖团队联袂打造。
项目集合了FOSTER + PARTNERS （设计了加州苹果总部）、CUBE（中标深圳湾超总规划）、LEAD8（深圳万象城打造者）等全球顶尖大师的智慧，品质非常惊艳。
比如联合大堂层通高约18米，非常豪华，媲美五星级酒店，比如车库设置了玄关、大堂、业主私人储物柜，大堂门口还配置了车马厅，仪式感和尊崇感拉满。
项目实拍图
3、景观优越，北香蜜湖、南深圳湾。
金地环湾城高区南 向看红树林+深圳湾海景，北向看香蜜湖新金融中心+高尔夫景观，深圳最顶级的两大豪宅区景观，尽收眼底，可谓最大赢家。
4、百万综合体大盘，8大顶级业态。
金地环湾城总建筑面积超百万平，集住宅、公寓、学校、商业、酒店、文娱、公园绿地、办公八大标杆业态，其中学校为红岭集团直属红树林校区 ， 定位极高，将打造成为“中国教育现代化2035”样本学校。
酒店签约全球十大顶奢酒店之一的嘉佩乐酒店， 这是粤港澳大湾区首座、也是全球第九座嘉佩乐酒店，尽显地标、中心地位。
项目效果图
5、双重稀缺。
金地环湾城是福田目前唯一在售的百万平超级综合体大盘，本次加推的又是最优质的楼王单位，可谓是稀缺叠稀缺，机会非常珍稀。
6、性价比高，1/2深圳湾豪宅价，抄底深圳湾海岸线稀缺优质资产。
同样在深圳湾沿岸，红树西岸、悦府、半三、双玺、招商玺等标杆海景豪宅，价格基本上在18万+/平，是金地环湾城起步价格的约2倍。
从总价看，红树西岸某套建面约260平的房源，挂牌价7600万，而金地环湾城建面约270平的复式和大平层单位，总价大约在3500-4000万，仅为红树西岸同面积段房源挂牌价的1/2。
注意，如此高性价比的价格，很大程度得益于政府限价，但从前段时间深圳新出让宅地取消商品房的销售价格限制来看，未来深圳无论地价还是房价，取消限价是大趋势。
所以，金地环湾城这种改善豪宅的限价红利，未来很可能会消失，一定要尽早把握。
7、产品出色，户型设计可圈可点。
建面约253/270平的海景阔宅，为4房+1工人房+4卫设计，堪称深圳改善首选。
以建面约270平户型为例，双梯独立电梯厅入户、南北通透、尺度阔绰，3.5米层高（市场普遍层高为3.3-3.4米），户户可以直面红树林、深圳湾海景。
客餐厅直连双阳台、进深高达约11米，可容纳中西双厨，南向海景主阳台开间长达约9米，主卧进深高达约5.7米带独立大衣帽间，简直是深圳大户型住宅的藏品。
样板间实拍图
建面约121-127平的3房+1多功能空间，比传统3房更加灵活，有经典的竖厅设计，也有创新的横厅设计。
最关键的是，总价千万起步就能入住福田新标杆豪宅，拥抱百万综合体大盘、顶奢嘉佩乐酒店、红岭集团直属红树林校区，和大户型享受同等资源，机会非常难得。
样板间实拍图
再次提醒，金地环湾城楼王单位加推在即，各位粉丝朋友一定要好好把握，不要与抄底深圳优质改善资产的机会，擦肩而过。