为进一步规范农村村民自建房建设及其管理,提高农房建设质量,改善农村人居环境,根据相关法律法规,结合德州市实际,德州市住房和城乡建设局研究制定了《德州市农村自建房建设管理指导意见(试行)》。

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德州市农村自建房建设管理指导意见

(试行)

一、适用范围

本指导意见所称农村自建房工程,是指在乡、村庄规划区范围内村民自行建设的限额以下房屋,在此范围之内对其建设标准和管理规范进行指导。

限额以下工程,按照《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》是指农民个人自建2层以下住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的建设工程(不含公益事业建设工程)。

二、基本原则

建房农户应是本村村民,符合“一户一宅”用地政策,原有住房破旧存在安全隐患,需要改造或拆除原址新建的,按照“先拆后建,拆旧建新”的原则进行建设。新建农房应符合依法批准的乡镇(街道)国土空间规划、村庄规划等规划要求,不占用高压供电架空走廊,符合公路、铁路规定的退让距离,符合河道防洪、泄洪退让距离,符合各类工程管线安全退让距离。户均宅基地面积要严格执行《关于进一步加强农村宅基地管理的意见》(德农字〔2023〕62号)规定的“平原地区村庄的城郊居民点户均宅基地面积不超166平方米,其他居民点户均宅基地面积不超200平方米”农村村民住宅用地标准执行。

三、建设标准

(一)规范带图建设。鼓励农户进行自建房设计,先精心设计,后按图建造。乡镇(街道)乡村规划建设监督管理机构为农户免费提供《德州市农村房屋标准建设图集》、《德州市美丽村居建设指引(施工图设计图集)》、《德州市农村危房改造设计图集》等图集及县(市、区)制定的标准建设图集,引导农户选用图集中的设计方案建设住房,根据宅基地大小选择合适的户型设计方案。农户也可以自行聘请有资质的设计单位进行设计,按照“设计引领、按图施工”的原则,做到有建设必设计、无图纸不动工。落实《德州市深入开展“一村两师”工作方案》,组织设计师、工程师下乡为农户建房提供技术支持,提高农房质量。

(二)满足功能需求。新建村民自建房的地基基础、结构形式、墙体厚度、建筑构造等要适应建筑施工条件,因地制宜解决日照间距、保温采暖、通风采光等问题,要适应村民现代生活需要,实现寝居分离、食寝分离和净污分离,推进水冲式卫生间入室,改善农村住房条件和居住环境。新修建的农房必须达到《农村房屋建筑抗震技术标准(修定)》的抗震要求,落实《建设工程抗震管理条例》,要有基本的结构设计,且能达到抗震设防强制性标准。鼓励有条件的地区在改造过程中同步实施农房节能改造和品质提升,完善农房配套设施建设,因地制宜推广绿色建材应用和新型建造方式,鼓励选用装配式钢结构等安全可靠的新型建造方式。

(三)保持当地建筑风貌。农房建设要尊重乡土风貌和地域特色,精心打造建筑的形体、色彩、屋顶、墙体、门窗和装饰等关键要素。鼓励就地取材,利用乡土材料,提炼传统民居特色要素,传承优秀传统建筑文化,墙面主材采用红砖或青砖,鼓励精细施工,体现传统民居建材肌理,屋顶形式为坡屋顶,屋架可采用木屋架或钢屋架,屋面瓦以红瓦或蓝瓦为主。提升新建民居空间品质,改善民居室内照明条件,保证民居房屋结构安全和消防安全。

(四)院落整洁有序。要统筹主房、辅房、院落等功能,精心调配空间布局,满足生产工具存放及其它需求,要有必要的硬化铺装,高度适中的院墙,有自身特色的门楼等。保持庭院清洁,做到无乱搭乱建、无乱堆乱放,打造干净、整洁、有序的庭院空间,鼓励院落宅前屋后绿化种植,构建和谐的乡村自然景观。

四、管理规范

(一)进行点位放线。符合住房建设申请条件的村民,按照相关规定办理完批准建房手续后五个工作日内,乡镇人民政府、街道办事处需会同村民委员会到现场进行免费定位放线并设置公示牌,公示牌要有建设面积、建设高度、建设样式、建设单位等基本信息,定位放线后,村民住房建设才可以开工。

(二)加强工程质量安全管理。加强施工单位和乡村建设工匠管理,承担农村住房建设的施工单位具有相应施工资质,承担农村住房建设任务的乡村建设工匠,应经过建筑工匠技能培训、安全生产教育培训,具备相应的建设施工技能。承建的施工单位或工匠要与建房农户签订农房施工协议书,明确双方的权利和义务,并按照有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任,确保施工质量和施工安全,遵守相应的施工操作规范和施工技术要求,不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。乡镇(街道)乡村规划建设监督管理机构对村民自建房的工程质量、施工安全等实施监督检查,要认真落实好农民自建房“五到场”制度,做到批前选址到场、建时放线到场、基础开工到场、建中监管到场、建成验收到场,对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架等关键环节进行监督检查和技术指导,形成质量安全检查记录。

(三)保障竣工验收质量。村民自建房完工后,应当及时向乡镇(街道)人民政府申请竣工验收。乡镇(街道)乡村规划建设管理机构要组织技术人员、乡镇(街道)自然资源管理机构、村(居)委会、施工方、建房人到现场核验,检查工程竣工后农村住房位置、面积、工程质量和建筑风格等是否符合审批核准的设计要求,核实应当拆除的原有住房是否已经拆除,经现场核验合格的,出具竣工验收核实文件。农村村民申请异地新建住房的,应当在限期内自行拆除原宅基地上的建筑物,限期为新房竣工验收之日起不超过三个月。农房竣工验收合格后方可入住,同时,到乡镇(街道)政府进行农村房地一体不动产确权登记。

(四)实行农民建房台账管理。农户建房时要在农村房屋安全隐患排查整治信息平台—“在建房屋填报”专栏中及时填报录入,进行动态检测。竣工后要加大新建农户自建房档案的规范化管理,健全档案文档,对于农户申请书、农户材料、相关图纸、评议及公示资料、建房协议、质量安全巡查记录、竣工验收等基础必备的档案材料,逐一建档,内容详实准确。注重建立健全巡查台账,台账应包括:巡查时间、巡查人员姓名、巡查地域、巡查相关影像资料(要有地理坐标、时间)、发现问题的处置情况等。

五、保障机制

(一)明确建设管理职责。各县(市、区)住房城乡建设部门是农村自建房建设管理的责任主体,乡镇(街道)政府是农村自建房建设管理的实施主体。按照《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》的规定,市、县住房城乡建设主管部门负责指导本行政区域内农村自建房建设工程质量和安全的监督管理工作。乡镇(街道)政府负责本行政区域内限额以下农村自建房工程质量和安全的监督管理及服务工作,并对乡村建设工程关键工序进行技术指导和质量安全巡查,具体工作可以由其所属的乡村规划建设监督管理机构承担。村(居)民委员会和村集体经济组织应当配合乡镇(街道)政府,开展农村自建房建设工程质量和安全管理相关工作。

(二)加强信息公开。乡镇(街道)政府、村民委员会应当公开农村住房规划建设的申请条件、申报资料目录、受理机关、审批机关、审批权限、审批程序、审批时限、审批结果、举报投诉电话以及违法建设查处情况。乡镇(街道)政府应当建立乡村建设工程开工信息报告制度,村(居)应当配备信息员,信息员发现无施工许可擅自施工的,应当及时报告县级住房城乡建设主管部门或者乡镇(街道)政府。要大力宣传农民建房管理方面的法律法规和政策规定,增强群众的法治意识;要大力倡导美观实用、功能合理的理念,引导农(居)切实改变建房陋习,反对盲目攀比、贪大求洋浪费资源的建房行为;要广泛宣传建房科普知识、防灾减灾和用电安全常识,增强农民群众质量安全意识。

(三)严肃督查问责。加强农(居)危旧房改建和加层等建设行为的管理,其建筑占地面积、层数层高、风貌等严格按相关规定执行。要充分建立巡査机制、联动查处机制和违规违法建房责任追究机制的作用,乡镇(街道)、村委会对辖区内违规违法建房负有巡査、监控、制止和报告等责任。加强对农民自建房管理工作中存在问题的责任追究,对未批先建、超高超大等违法违规建房治理不力,对滥用职权、徇私舞弊、违规审批等不作为、慢作为、乱作为的工作人员,应依法依规严肃追究相关人员责任。

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