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2016-2021这一轮上涨中,开发规模最大、同时又具备可比性两个板块,一个是长丰,另一个是湾头。

两个板块都属于城市核心地段,也都有江景资源;两个板块都面向改善人群,而且都是短时间集中开发;如今两个板块也都基本建成,开始进入存量时代。

轮到二手房表演了。

那么今后,这两个板块谁更有前景,谁的二手房会更好卖呢?

长丰开发的历史性机遇,来自于鄞州、江东两区合并。行政区划的调整,让长丰这个"两不管"的价值洼地一跃变成了金饽饽,一轮拆迁改造的大戏就此拉开。

此后楼市也非常给力,来自江东、鄞州、海曙的购买力,将长丰的房价推高到了媲美三江口的高度。

当然,这其中也包含了不少投资客。

湾头的开发则蓄谋已久,如果从拆迁算起,差不多快20年了,和华润签约筹备搞万象城,也超过15年了。

和天水板块、江北万达板块相比,湾头算得上起了个大早赶了个晚集,最后甚至要去和姚江新城抢客户。

当然,拖延的好处也不是没有,最大的好处就是地价上去了。

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与长丰相比,湾头的购买力主要来自江北,海曙和镇海也贡献了一部分客户,但改善大户鄞州过来的客户,则少得可怜。

从客户厚度来说,湾头远不如长丰。

但是,两个板块的起点是不相同的,长丰在两区合并前大家都嫌弃,上演了一出屌丝逆袭的戏码;而湾头大不相同,因为独特的水环境,加上签约万象城,尚未面世就已经万众瞩目。

可谓含着金钥匙出生。

最早湾头规划的是九岛一心,除了住区,还有商业、商务、会务、酒店等多种业态,曾计划打造为江北乃至宁波的一张名片。

长丰最早的几个小区,如芝兰新城、新家坡等,甚至奠定了屌丝气质,没有改善人群在乎这里。但随着拆迁和开发的推进,长丰的地段价值逐渐被展现,江东金茂府、中交君玺、江南润园、一品滨江湾、江浩府等中高端楼盘,渐次把长丰撑了起来。

从价格和楼盘定位来看,如今的长丰已完全不输湾头,甚至超出。

单看地段配套,老司机认为长丰其实更好一些,小范围内有舟宿夜江、环宇城以及滨江广场等商业,也有七中这样的学区(部分覆盖);大范围内则处在传统的主城区(海曙、江东、鄞州)几何中心。

长丰桥、新典桥、芝兰桥的建成,极大改善了长丰交通末端的地位。往东是江东核心,往南是鄞州核心,往西则是海曙核心。

去哪都方便。

湾头的优势则主要在水景,三面环水,中间有湖,周边镶嵌着大小好几个公园。湾头有商业巨无霸万象府,还有1872这样的社区型商,从体量来说,足够了。

但湾头延展性非常一般,它几乎只有往南一个方向具有高价值,往东、北、西三面都无法加分。

除了去三江口比较近,湾头去海曙核心、鄞州核心、东部新城都不太方便。通途路高架取消之后,湾头也失去了上快速路的机会,去哪里都要过红绿灯。

​还一大串红绿灯。

虽然最早的规划,湾头比长丰高一个档次,但就最终呈现来看,两个板块的城市效果半斤八两,都是一堆住宅。路网划分出了若干个小豆腐块,这些豆腐块之间缺乏基本的商业、公建、办公等其他形态的穿插,合在一起其实就是一个超大社区。

超大社区总是让老司机头皮发麻,在家看楼,出门还是看楼,清一色的住宅楼。想下楼逛逛,真没啥可逛的,除了大马路、路灯、行道树,剩下就是隔壁小区的围墙。

这些年为了给土地卖个好价钱,很多楼盘都取消了商业,开发商也成功给全社会洗脑,所谓高档住宅,就是不能有商业。

万一开个沙县,多掉档次。

这种对于纯住宅的极致追求,把一个个小区打造成了孤岛,在小区内偶尔还可以逛一下,毕竟园林做得还不错;但出了小区就是"举步维艰",完全找不到在城市中徜徉的快乐。

五光十色的城市、五花八门的商店、五彩斑斓街巷和五湖四海的人群,全留在了老城区的街巷里。

这不仅是长丰和湾头的问题,也是宁波几乎所有新城区的问题。

长丰交通最大的短板是没有地铁,最新的轨道交套规划(2035)显示10号线可能会穿过这个片区,但10号线是条区域线,从宁海到慈溪,预计建成时间是比较靠后的。

湾头现在有7号线在建,开通后能够较大幅度缓解出行难的问题,但开车拥堵仍然无法避免。

湾头周边的湾头大桥、姚江大桥、永丰桥、庆丰桥都是堵点,遇到周末、下雨天这样的高峰期,非常非常考验耐心。

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当然,长丰的交通也好不到哪去,环城南路虽然有高架,但比机场路还堵,尤其是西延到城西之后,这条高架在高峰期只能蠕行,或许鄞州大道开通后会有所缓解。

其实对湾头还有一个长期不利因素——庄桥机场搬迁无望。机场不搬,北面和东面的城市界面就出不来。最近老司机看到有关部门在规划湾头东面的过江通道,但到东面去干什么呢?那边是机场的势力范围,几十年都没有改变。

只能说乘地铁更近一点。

目前,长丰、湾头都已基本成型,这两个板块的交通模式也已基本设定,考虑到巨大的社区体量,庞大的进出人群,未来成为市区最为拥堵的片区,都是值得期待的。

在投资火热的时期,有人拿湾头和水乡、明湖比较,有人拿长丰和公园板块比较,现在看差距已经大到追不上了。与一线板块相比,长丰和湾头这两个板块都不是特别全面,二者最大的共同点:

都缺乏市、区级强力配套的支撑,也缺乏市、区级高端客户的支撑。

可以认为,趁着上一轮行情,无论是政府还是开发商,都已经将两个板块的价值充分变现了。至于今后还能不能满足投资客对升值的期望,老司机改天找大师去卜一卦。

敬请期待。

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