北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我家三口早有北京户口了，但一直没买房。现在是儿子要搞对象了，我想要不把老家山东的卖了换到北京，就是不知道这种时期了从投资角度上是否合适？主要是老公不愿意换，他认为北京已经涨的太高了，超过了百姓的资金能力。
而像济南青岛这样的才相对合理，如果贸然换到北京如果房价回归理性就亏太多了。另外就是我们现在能住单位公租房，如果买房的话就得用儿子的名义，也觉得不太合适，想听听您的意见。
A：
1、我的意见。房子是用来住的，在哪里生活就买在哪里吧，其他的没必要想太多，反正也都无法预测更无法改变什么。
2、我也认为北京房价太高，也确实超过了百姓的资金能力。但是这些高价房是给钱多的准备的，资金少的就去申请保障房吧，这也是政府一直在引导的。有钱人买商品房，普通人买保障房，买不起的住公租房，都有自己的定位。
青岛济南的房价合理，这是拿着北京的收入才有这视角吧？问问当地人是否觉得合理吧，大概率也是吐槽的居多。甭说青岛济南了，鹤岗的房价便宜不，合理不？但老百姓们照样不满意。因为鹤岗便宜的房子要么偏远，要么就是老破小，而新房并不算多低。据说上个月刚开了个新盘，均价6000起，一套房70多到100多万，当地人净是骂街的，凭什么不能也5万一套？太不合理了。
3、北京回归理性，理性在哪儿啊，怎么回归啊？这我也说不清楚，没标准的观点没必要讨论，永远也没答案。这就看自己的判断吧，房子是用来住的，有需求就买，没需求就算了。
4、用儿子的名义怎么不合适呢？都搞对象要结婚了，准备婚房很正常吧。是不是担心婚后加名字啊？这可以自己办个抵押手续，这样任何人都不能私自变动房产证了。
仅供参考。
二
Q:
您好，最近大兴区共有产权房星筑，亦生悦开始申请准备摇号了，2.9万元/平。位置离地铁稍远，2公里。是否值得买？共产房只能卖给有资格的人，不知现在有共产房的交易记录吗？目前钱包不足，但也不想长期住在这里。还有共产房的保值增值性如何？
A：
1、共产房是典型的保障房，就是自住为主的，那如果有自住的需求就买呗，能用较低价格住上新房子就算值。投资角度就别期望值太高了，房子是用来住的，用这点来评价保障房谈不上值。
或者说如果目的是长期自住，以后轻易不置换了就是值。如果过几年有置换的想法就不是太值，大概率跟大盘相比弱一些。
2、北京第一个共产房项目是朝阳的锦都家园，刚交房没两年，不可能有交易记录，怎么也得还有个三四年吧。
3、不想长期住在这里，那就看自己的判断吧。既然知道是只能卖给有资格的人，也就等于减少了购买的群体，再加上要由政府审核价格，这保值增值就大概率弱于商品房呗。
毕竟商品价格是由供需关系决定的，然后是产品性质和质量品质。共产房的可购买群体窄，产品性质是保障房，质量一般也不太强，也就是各项都不太占优，所以还是多考虑自住吧。
仅供参考。
三
Q:
我现在计划卖掉大兴榆垡新城嘉园一套两居，但是新城嘉园的房价一直在跌，目前的成交价比上半年低了十几万。一直看您的文章，说回迁房的升值排序很靠后，也就是自住实惠，目前周边机场安置房已下房本，我想可能过两年机场回迁房也会有很多房要卖，到时挂牌量更多了，价格更上不去了。
同时周边还有和悦璞云新房、椿榕园二手房，如果是您，会按现在的成交价尽快卖房吗？您认为新城嘉园房价还会持续走低吗？
A：
1、决定房产价值的要素主要是地段儿，然后才是房产性质和质量品质。今年的楼市行情都不是太好，市区热门板块降的少，偏远的相对明显。所以这降价主要是因为行情与地段儿，回迁房只是跟本地段儿内的商品房相比弱些，但不会单独走弱。
2、商品价格由供需关系决定，某一阶段如果挂牌的多了那价格一般都受些影响呗。如果是我的话那就先看自己的预算了，如果是平级置换就不着急，等政策之后再看行情。反正也不添钱，行情明朗之后才不吃亏。
如果卖房后增加的预算多那就提前换吧，这种相对较远的地段儿一般都是排序靠后，就算有了行情也是等市区热门板块涨了之后才轮到，那就更占不到便宜了。
3、是否持续走低看政策吧，理论上是政府就是，整体行情没什么下跌空间。只是这地段儿实在不近，又没地铁，各项都不占优。或者说如果不出台有利政策肯定不会涨，但也不会跌的多。
仅供参考。
四
Q:
北漂两枚，丰台大红门价值400w（含200w贷款），天津南开落户房价值200w（含100w贷款）。本来是想带娃去天津上学的，但现在起了变化，老公单位可以解决北京户口了，那现在犹豫是否保留天津的房子。想卖掉，但天津房价下跌，正犹豫中。
但如果不去天津，北京的学校或许还不如呢。丰台的学区很一般，老公单位也只是有可能协助调剂，实际上强不了多少。那如果想上好一些的学校就得换房到东西城（海淀太远了），以我们现有的财力，都买房后最多凑出350首付，收入也不能支撑超过两万的月供。请问能买到能兼顾一家自住的两居吗？希望学区在中等以上，中学能尽量保证，然后学区溢价尽量低些。
A：
1、350首付2万月供，减去税费能买600多万的房子。能买到中上学区的两居室，只不过基本都是老房，环境普通，面积也只能是5/60平吧。东城的龙体学区就挺典型，房价相对不高，小学中只有体小算普小，其他的都不错。中学则哪个都不弱，只要不出区就都挺好的。
西城的陶白学区也挺好的，直升校多，也有九年制的，这在小升初的时候就省心。600多万也能买到小两居，只是同样是老房，尽量选房龄相对新的吧。
2、学区溢价低不了什么，在同一学区价格区间内的溢价率都差不多，谁都不吃亏不占便宜。总价高的有可能低一些，不是太高的基本都是平均值，30%左右。这就跟进饭馆儿吃饭似的，同一家或同一档次餐厅的利润率都差不多，尤其大众菜都得遵循行业惯例，只有高档菜或许利润率低些，但价格就高多了。
3、其他的我没什么建议的吧，天津的楼市我不懂，不知道什么行情。
仅供参考。
五
Q:
请问东坝的北京中学算中上的学区吗？对口小区的学区溢价高不高？我们对北京的学区不熟，但要求也不高，只是希望选个中上的就行。然后据说北京中学是直升的，这样升初中的时候也就不着急了。目前看的是朝阳新城60多平的小两居，价格能接受，但在朝阳区学区查询的网站上搜不到对口学校，不知道为什么。
A：
1、北京中学的本校当然是非常强的了，往弱了说也得是仅次于金刚小强，其实应该是对标这些顶级校的。但本校是没有学区房的，孩子们都是从各学校掐尖来的，主要都是五年级选拔的小五班，然后初二也有补充的一些。听说是要改政策了，但怎么改都是掐尖儿校吧，跟房子没什么关系。
2、其他的各个分校到目前为止还都是挂牌校，不算学区房也就没有溢价，居住的性价比正常。
3、北京中学是直升的，本校分校都是。但本校得在五年级的时候考的进去啊，难度很大的。分校就正常升学了，普通学校吧，到目前为止不算中上。
4、朝阳新城的两居有60多平的？这我还不知道，一般都得8/90平左右，那个年代保障房的统一标准。这两居有可能是用一居室改的，看自己的喜好吧。网站上搜“朝新嘉园”，那才是备案的小区名字。
仅供参考。
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