棚户区改造,一直是推动城市旧城改造和城市界面更新最直接、最见效的方式,一直以来非常受城市和市民的欢迎,城市能够迅速做大资产盘面,改善市容市貌,市民能够得到相应的拆迁补偿,一夜之间跨越阶层成为富裕家庭。

贵阳最有名的棚户区改造项目,要数10多年前的花果园了,整个片区占地达6000多亩,投入达到1000亿左右,如今已成为贵阳主城区最热闹、最繁华的CBD商圈。

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如果按照当时的房价来计算,这些年来,花果园给贵阳这座城市带来的回报是非常之高的,不仅是从50多万城区居住人口的规模上,还是从给城市刷的存在感、知名度而言,都是多赢的局面。

但是,具体到贵阳这座城市的发展阶段而言,未来留给棚户区改造的空间,还是很大的:

1、主城地块价值未完全释放

贵阳当前已经通了1~3号3条地铁了,未来还会有S1号线和S2号线,甚至更多地铁,尤其是1~3号线,有很多站点,经过的是贵阳老城区的区域,不少地铁站附近都是低矮的步梯楼、老旧小区,甚至是城中村。

如果一个地铁站,甚至是地铁换乘站,周边都是那种只有6~7层楼高的老旧小区步梯楼,一层2户,那么只能说,无论是地铁的交通载客价值,还是地块的区位优势,都没有完全释放出来,导致资源错配。

一般而言,城市主城区域内的地铁站,周边的商业地产、住宅地产,含金量都是相当之高的,不仅从租金价值,还是从资产价值而言,对于做大城市总体资产盘面有很大的助益,而如果是低矮的老旧小区,就会有很明显的物业瓶颈了。

因此,从这个角度来看,贵阳主城区(特别是老一环内)很多地铁站方圆1km以内的老旧小区、棚户区、城中村,理论上,未来都应该全部改换面貌,不只是刷刷外墙、换换玻璃这么简单。

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2、老城区居住密度仍然偏高

贵阳老城区部分片区的居住密度高,居住质量低,城区规划很难整体连城一片拓展开来,一个很大的原因,就是位于城区地块上星罗棋布的棚户区、城中村。

过多的棚户区、城中村,不仅会使老城板块的城市界面不如新建的板块,而且还会导致很多城区人口过度集中于老城,拥挤的交通、稀缺的停车位、低廉的租金、客单价偏低的低端商业,都造成了很大的低效甚至无效运转和消耗。

老城区如果不重新规划布局,那么,一些新开发的板块(比如贵安新区)的人口和产业热度,也很难导流过去,造成“新城区过冷、老城区过热”的人口和商业分布不平衡。

3、房价较低,棚改有利润空间

棚户区改造的一大推手,就是房价,房价能够给棚改参与中的各方带来利润。

利润空间的前提,是两个条件:第一是入场改造时的房价足够低,历史包袱更容易解决,第二是未来房价上涨空间大,房企才会有动力大面积拿地进行棚改。

推倒了原先的老旧小区,采取货币化补偿,就会产生大量新的购房需求,而这些手握现金的拆迁户,也会顺势把住房置换到原址附近新开发的楼盘(解决棚改后新建房的销量问题)或新城区新开发的楼盘(导流到新城区),供需变化也能带来一波上涨行情。

贵阳当前的平均房价,也就是八九千到一万左右的水平,这对于一座二线城市、省会城市而言,堪称性价比极高的洼地。

而且,从未来贵州全省的人口迁移趋势来看,贵阳作为省内为数不多的人口净流入城市(近 10年平均每年新增约14万常住人口),又是西南板块的高铁枢纽城市,在贵州的强省会战略下,贵阳对于省内各市州、省外年轻人口的虹吸会越来越强,未来,这座城市房价的天花板,还是有很大想象空间的。

综上所述,当前贵阳棚户区改造的空间,还是很大的。