经济学家任泽平在最新的救房地产措施中提到,房地产是周期之母,十次危机九次来源于地产。所以,在他看来,房地产必须要救,并给出了3大措施,并希望尽快落地。

一是,解决库存问题。他建议组建住房银行,用于买租赁房的地和购买库存商品房。二是库存多的城市少供地,人口流入多的城市多供地,全面取消限购;三是无论一套房、还是二套房,存量房贷利率都应该大幅下降。通过这3个举措,相信我国的房地产一定能成功实现软着陆,为经济复苏做出应有的贡献。

他的这些建议,能否被全面采纳,谁也不知道,但确实有一些地方做了部分相关的努力。比如江苏太仓已经要求国资收购商品房用作保障房。而土地供应,事实上绝大部分地方的土地成交相比2021年已减半,虽是因为市场的被动行为,但其结果确实是上市建房的土地大幅减少了,为未来市场供求埋下一个伏笔吧。

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专家能看到的问题,国家怎么可能没注意到呢?在多重措施刺激下,楼市,确实出现了一些微妙的变化。

根据中指统计的数据显示,在前11个月,全国各类城市出台楼市优化措施超过600次。不仅涉及传统的降低首付、降利率、提高公积金贷款额度、限购逐步放松甚至全面取消等等,多地还增加了一二手房市场联动措施,卖新买旧可以给予置换毁约期,发放高额的置换补贴。以前在车贷市场上的贴息政策也出现在楼市中,像杭州某区给予贴息36个月等等。用某业内观察人士的一句话说,“只要能让市场稳住,无所不用其极”。

在诸多刺激措施出台后,根据最新的数据显示,楼市出现了一些微妙的变化。

比如,11月份,百座城市的新房成交均价环比上涨了0.05个百分点,虽然幅度非常小,起码没有继续下跌了,能否作为企稳的信号,还需要更长时间观察。

还比如,11月份,北京二手房成交12545套,环比10月份增加了17.8个百分点,即便与去年同期相比,也增加了16.7个百分点。谁都知道,成交量放大,意味着此前观望者入市开始增多,这对楼市淡季来说,具有不寻常的意义。

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又比如,此前一直比较萎靡的深圳二手房市场,11月二手房成交量也突破3千套,虽然相比牛市时不算什么,但11月属于楼市淡季,比“银十”还增加了12.9个百分点,与去年同期相比,成交量数据也开始转正,正增长1.06个百分点。值得一提的是,11月底,深圳南山区某豪宅小区,3套法拍房的成交价溢价率均超过100%,与10月份的一套法拍房相比,单价从9万多一平米,拍到近20万一平米。虽说同一小区房源有楼层、户型、位置等关系,但差距这么大,还是能说明一些问题的。

客观地说,我们不能通过一些楼市回暖的局部或者个别现象来判断楼市的走向,何况,我们观察到的现象,或者民间的说法,也都没什么权威性。那么,官方又是如何看待楼市现状和未来走向的呢?

央行再定调房地产,明确楼市走向。

都知道,从2021年下半年开启的这轮楼市调整,其实与疫情、外部环境等因素的影响并不大,其最重要的直接原因还是与金融政策有关,表现为对房企实施“三道红线”以降杠杆。房企感受到从未有过的危机,土地市场上不敢拿地了,造成地价不断下降,从而影响业主和购房者的信心,楼市销售自然就不好了,紧接着就是债务暴雷。从这一系列逻辑可以看出,就本轮楼市调整而言,国家对房企的金融态度,决定了其未来市场走向。那么,对于主管金融的央行又是如何判断这一问题的呢?

在央行潘行看来,我们与世界其他国家一样,房地产市场确实遇到了一些波动,短期市场要预防溢出风险。什么是溢出风险?从他其他的表态中可以看到,我们对房企进行了债务重组、支持房企并购等,目前已有积极发展迹象。现实也确实如此,前面有富力、华夏幸福债务重组成功,最近融创也重组成功了,后者这可是化解了超900亿债务的成功案例,用易居严跃进的话说,融创案例不仅具有示范和带动作用,还为其他债务暴雷房企提供了借鉴经验。毫无疑问,在央行的支持下,房企债务重组将进一步提速,有利于行业的金融风险出清。

就大家关心的楼市走向,潘行是这样说的。我国的房地产行业正在寻求新的平衡,他援引标普的报告数据说,我们的房地产市场情绪和房地产价格都开始呈现正常化趋势,房地产市场已经见底。按他的话说,支撑这一判断的主要就是我们的城市化继续深入,对住房的需求仍然强劲,源源不断的新增城市人口为楼市注入购买力,有助于房地产市场健康平稳发展。

说了这么多,央行其实主要表达了楼市的两个重要方面:一是现在就是房地产的底部运行区间;二是随着市场情绪,也就是我们常说的信心开始逐步回到正常状态,加上城市化的继续推进,房地产继续向前发展可期。

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房子再迎升值潮?懂行人:明年或超出很多人的想象。

实际上,经过这轮创历史的调整后,有人觉得目前的市场信心仍然不足,可能还会继续下探,有人觉得一线城市房价2-3万、二线城市1-2万、三四线城市5千-8千比较合理,到这个价格范围停住才对,明年嘛,自然属于这个调整周期范围。不过,也有不少人并不认同房价继续下调的说法,认为现在就是低谷,当都不看好的时候,往往就是最好的入手时机。至于明年,应该会开启一波大幅回升,开启升值潮,以收复此前的跌幅。理由也很直接,主要是超跌了,没有几个人说不喜欢房子,没有一直跌的道理。在懂行人看来,这些偏激的想法其实是不理性的,也是不符合现实的,未来实际情况很可能超出很多人的想象,触底逐步回升才是大概率的,原因在于:

1.之所以不会再继续大跌,逻辑在于:目前楼市最大的金融问题,国家已经在下决心解决,自表态一视同仁满足各形式房企的合理融资以后,农行、建行、交行、浙商等大行总行已经安排房企座谈对接,满足他们的需求,加上融创等巨无霸债务重组模板的出现,行业债务问题或将迎刃而解,房企经营正常了,也会有资金参与土拍,加上土拍限价取消,通过土地市场带动一二手房市场或逐步到来。其他所谓的市场信心、购买力问题,其实都会随着市场情绪而发生转变,市场再大跌的逻辑说不通。

2.之所以不会出现大涨,有二个原因:一是也是最现实的原因,全国现在的新房库存量有6.4亿平米,大多数城市去化周期远高于10-12个月的平衡线,所以,即便入市的人持续增多,但要消化这么大的库存量,按照2014-2016年那波,差不多也需要1年半到2年时间,楼市价格才会有实质性的变化,这里还没讲现在各城市二手房挂牌量要比那个时候多出不少,这也需要时间来消化。

二是主要是房住不炒的理念已经深入人心。现在大家都知道人口老龄化、出生率明显下滑、住房总量过多,加上担心楼市过热以后还会征收房地产税,说白了,大家对房产的金融属性保持一个谨慎态度,买房自住没啥问题,但想依靠买房保值增值就没那么坚定信心了,起码在城市、地段、产品品质等方面提出了严格许多的筛选条件。