王石相信大家都不陌生,万科的创始人,也是荣誉会主席了,他对房地产的理解还是非常深刻和到位的,而他近期的一段话也是让很多人心里一震,到底是廉颇老矣的不识趣还是一语道破真相的智者,相信大家接下来会有自己的判断。

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根据财富中文网的报道,就在11月28号,王石在《财富》全球论坛上说到,日本30年前发生过的事情,中国正在发生。他还补充到,中国房地产的问题才刚开始,调整当中还会有暴雷,还会有债务违约,但是政策层面我们已经看到了变化。如果调整得好,借鉴日本经验,他认为3-5年能调整过来。但是不要抱希望说,政策对了,明年或后年就会好。

王总的这段话还是比较有远见的,在日本经济泡沫破裂后,当时很多人都觉得日本已经不再值得学习了,而万科却在加紧学习日本,此后的20年间还在不断的送工程师或管理者去日本学习。因为在非基督教文明中,第一个实现现代化的国家是日本。而日本已经完成工业化了,咱们还没有,日本走过的路,日本的教训,我们都要学。

很多朋友可能还不知道日本30年发生过啥事了,咱们简单说一下,从1985年广场协议之后,日元大幅升值,国民的购买力和消费欲大增,大家都爱买买买,一个日本普通人,躺在家里什么都不用干,两年后资产就能翻倍。当时的经济政策也相当激进,不停地放水降息,热钱不能闲着,大家开始大肆买股票、买房产,而这个时间段的上涨不能简单说上涨了,而是暴涨了。在1991年,日本的房价达到了历史的最高峰,日本一线城市等核心地段更是涨到了6.2万美元/平米。全民炒房的日本人坚信房产会一直升值,人人都是百万富翁,在这种自信心理之下,消费旺盛,又极大推动了日本经济的发展,这时候的整个日本社会,都弥漫着一种“不会投机就是笨蛋”的浮躁氛围。

但是好景不长,1990年后,国际环境变化,美元重新加息,日本经济增长也疲软,这时候之前积累的泡沫已经到了日本政府都扛不动的地步了,再不刺破的话就要崩掉了,所以日元加息、银根收紧,出台各种政策去限制土地交易,所以导致大量工厂倒闭,很多青年人失业,失业并不可怕,可怕的是失业的这群人都是之前疯狂加杠杆还欠了一屁股房贷的人,这也导致日本的这时候无比惨烈,民众几十年积累的财富瞬间灰飞烟灭。

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咱们看看日本下跌的四轮降价的重要节点,第一波降价是日本房企撑不住,一些大的房地产开发商开始暴雷,前期拿地太贵,但是现在卖不出去了,所以房企为了回流资金保命,新房开始降价。而二手房因为原业主的购价太高,他们不想亏钱降价,导致二手房市场陷入有价无市的局面;

第二轮降价是由于日本当时经济形势不好,很多人陷入生活困难,还不起月供,大量房子沦为法拍房。无法偿还月供的业主不得不弃房断供,房子被银行法拍。银行为了回笼资金,降价拍卖,进一步加剧了房价下跌;

第三轮的降价是真正的二手个人业主,由于二手房业主终于挺不住了,不得不降价抛售,带动了原本的投资客看到了市场前景不妙,即使亏钱割肉也要清仓,引发了第三波抛售风潮,房价下跌进入恶性循环;

第四轮降价,是日本1992年开始征收房产税,直接给房价捅了刺刀,因为经济形势不好,多余的房子每年需要支付大量的物业费和房产税,彻彻底底地称为负资产,就造成了人们把多余的房产不计成本地降价抛售,这一波降价潮直接把日本的房价推入了低谷,大量日本的房子送出去都没人要了。

回到咱们自己的楼市,大家看看咱们现在属于哪一步,还是属于第一轮的降价阶段,目前大家看到的都是房企的暴雷,房企为了保命在不断降价促销,但是很多地方不让公开降价,特别是一二线城市,一出现大降价,马上就喊停或者暂停网签了,但是这个趋势也是不可逆转了,不让降价卖房最终的结果就是房企躺平等破产或者更多烂尾了;而子在个人业主方面,现在的大量二手房都是处于有价无市的阶段,相信很多人都想卖房,可就是没人来看房了,也没人出价格了,也导致了二手库存逐步形成了堰塞湖,因为现在能卖出去的二手房都是国资手上的存量房、法拍房这类,他们可以比较大幅度的降价,个人业主还没意识到降价的重要性,也就是并不想亏钱去降价,因为持有成本还不高,所以还抱有回暖涨价希望。

而现在这个阶段,咱们已经在主动刺破房价的泡沫了,就像这几年各地价格的下降,提前还贷潮的到来,都给我们软着陆平添了更安全的砝码。而现在各种政策出来是为了什么,一方面是主动让国资出掉手上的房子,包括国央企、城投的房子和存量二手房,另一方面是吸引维持住地价和延长平稳过渡的时间,因为居民不买房了,房企就不拍地了,地方就没啥收入了,这是一个循环过程,从土拍收入也可以看出,从2021年高峰期的8.7万亿,到今年1-10月的3.49万亿,这个落差也让很多地方特别难受,但是现在又不能立马收到房地产税,才会产生各地卖经营权、增大行政罚款等操作出现,这是地方无奈之举,巧妇难为无米之炊。

而王石说的,如果咱们调整得当,3-5年可以调整过来。因为日本房价最疯狂的鼎盛时间是1990年,而房地产税1992年出台,咱们这轮最高点是在2021年中旬,到现在其实已经过了两年半的时间了,咱们的韧性还是更加强一些,至少房地产税今年肯定不会出了,因为咱们在高峰期已经出手救市了,现在就是不断托举住阴跌的幅度,然后继续降低大家的杠杆。

而就业才是楼市不暴雷的真正底线,因为对普通工薪阶层而言,房价的下跌其实并不算最可怕的,最可怕的是掏空六个钱包并背负巨大杠杆后,却发现自己所在公司即将倒闭或者降薪甚至裁员到自己身上了,这种背景下,才是压垮每一个普通业主最后的稻草。所以,现在没看到大面积的断供潮,因为工薪阶层这个大群体还没大面积失业,所以有些地方就算房价下跌了20%甚至30%,很多人也在默默忍受,多拿出点工资去还贷了,存量房利率的下降也是让这群人每个月能稍微喘几百块钱的一口气。

所以后面的时间,大家要注意几方面:第一,如果你很需要买房,尽量少加杠杆,有多大能力买多大的房子;第二,跟国资学习,提前超越普通的卖房人,敢于对手上一般城市、区域的房子进行断舍离,而不是拿着最高峰的价格对比自己的心里预期,该离场的时候离场;

第三,盘点自己的现金流,除了工资以外是否还有其他收入,如果没有,尽快多降低杠杆,降低消费,凑到5万以上就跟银行申请提前还贷,一般银行每年有两次提前还贷的机会,然后手上要留好至少18个月的月供,即使第四轮降价潮来了,你也不会成为马上挂掉的那一个,熬过去的,才可能是赢家。