北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我现在住在丰台区石榴庄地铁站慧时欣园这，孩子2岁，明年3岁要上幼儿园。现在想换房，看了潘家园地铁站的百环家园，房子面积都差不多 140平左右。但是小区环境石榴庄更好些，不用贷款，能上垂杨柳。但是我看单价潘家园还没有石榴庄贵呢？这个小区怎么样？值得换吗？
A：
1、百环家园算双井板块，挺好的，经济实惠。这里本身的性质就是经济适用房，是当年北京价格最高的经适房，很受追捧。申请时也有不少的北京公务员参与，所以当初都寄予厚望。
2、不过就因为价格不高，所以开发商提高了商业占地，导致小区的密度较大，塔楼的户型也不是太好。萝卜快了不洗泥，东西好卖了就没人在乎品质。
另外因为当年的保障房审核不严，导致很多有房户违规买到了低价房，他们不自住而是出租，弄的社区环境一度不是太好。反正那几年出了不少小事情，也就影响了价格走势，成了迄今为止，全北京地段儿最好但升值最弱的经适房小区，一直略落后大盘，所以才有今天的价格。
3、值不值得看从什么角度说了。从自住角度就值得，能用不高的价格买到合适的房子，居住的性价比高。从投资角度普通，趋势不太容易逆转，至少不太占优吧。这看自己的需求了，甘蔗不能两头甜。
仅供参考。
二
Q:
因为北京政策变化，现在在北京有了首套房资格（因为外地有商贷记录，按原来政策是二套），所以想把外地二线城市卖了换到北京（已经挂出去卖了，如果北京有合适房子，我外地房子降价是可以卖出去的）。目前在北京是租房住，由于孩子2025年要上小学，而预算有限总房款350万以内，所以想买个小房子，有工居有房子孩子上学更稳妥些。想咨询一下，我这预算，我有几个思路，麻烦章哥指点。
1、在朝青石佛营大望路双井（工作区域在附近）这样地段买个次新（2004年以后的商品房板楼）电梯开间或是一居。这个主要是考虑有地址能上学，房子保值点。例如大望路的东方雅苑小区，还可以多校划片，有机会报陈经纶帝景。把自己买的房子租出去，然后自己在附近再租个大点新点的房子自住。
2、在朝青石佛营大望路双井（工作区域在附近）这样地段买个电梯两居（95后的房子，例如十里堡北里）。这样考虑是可以自住，但是担心老房子过几年换房不好卖。
备注说明：以上两条考虑是想过几年攒点钱在通州买个150-180万以内的地铁开间（通州果园地铁有这样的房子）出租和积分落户用。（积分落户按现在政策在孩子中考前是有希望的）
3、在亦庄南海家园买个两居（预算借点够到400万），这样既能有学上，又可以积分落户。
相当于一次性到位。但是离工作地点有点远。而且南海家园的房子保值怎么样。另外从网上查的划片学校，是南海家园回迁户子女可以入学，如果买二手房，是不是要多校划片，如果多校划片的话，是不是河西片内有两所不好的学校，亦庄普通学校，是不是还不如朝阳的普通学校，如果在朝阳通勤还可以近点。（普通学校是指包含小学和初中）
现在是不确定方向，是到亦庄一次买房到位，通勤远点。还是在朝阳我说的位置，买房既可以兼顾通勤又可以有学校。至于过几年在通州买房的事，也同时关注积分落户政策是否有变化。买房主要需求是孩子上学，房子保值，积分落户。肯定是不好全部都满足，但是有点乱没有方向，麻烦您方便时给予指点。
A：
1、东方雅苑的开间还行，地段儿优势导致没怎么走弱，比其他板块强。但上帝景的概率不是太大，毕竟本来就是多校，而且又是工居，想对口不太容易。或者这么说吧，帝景的学区房到目前为止只有帝景，其他的小区都不算，也没溢价。
2、老房子肯定在置换时不太好卖，什么优势都占的话让商品房情何以堪啊？这看自己的主要需求吧，如果是长期持有买老房在保值方面更稳妥。这就跟大多数老人似的，退休金肯定跟随北京经济上涨，不吃亏也占不到便宜。但指望着老人还能跳槽升职就算了，蹦搭不起来，万一摔倒了也没多少人敢扶。老房出手最好在横盘期，不着急慢慢儿卖也就不吃亏了，在楼市行情期间出手的话至少是不占优。
通州开间这再说吧，我一般只能从投资角度分析，这种落户房是功能性的，租金肯定高，升值大多数普通，到时候再看吧。
3、南海家园，孩子2025年上学，这真的不好说。一般预测都是高峰期之后有可能放开学位，之前的谁敢保证啊？保值这几年挺好，但房价中是有学区溢价的，虽然不太高，但如果用不上学位的话也就等于吃亏了。
亦庄的和朝阳的普校怎么比，这我还真不知道怎么比，毕竟朝阳的普校太多了。只能说亦庄的头部校到目前为止，和朝阳头部校的成绩还有差距，这从学区溢价就能看出来，一分钱一分货，谁都不傻。只能说亦庄的进步快，家长们赌的都是未来。
4、亦庄怎么叫一步到位呢？这看学位吧，如果能确定的话可以勉强算，不能保证的话就肯定不算了。积分落户的政策我不懂，不敢预测。另外学区的选择只能家长定，外人不好建议。
我只是列出这些情况，供参考而已。
三
Q:
您好，我这次终于要出手买房子了，因为已经把两套小房子都卖了已经有了首套的资格。想咨询一下章哥万年花城五期和草桥风景club这两个小区我该怎么选，正在纠结中。看中了草桥风景140多一点的三居大概1080万，优点是草桥的街区环境比较整洁干净，地铁出行方便，去雄安有地铁。
另外一个是万年濠景的136平三居，大概1100万多一点吧，优点是房龄稍新一点小区内部环境不错，去雄安有丰台站高铁，但周边街道光秃秃显得破破烂烂的。我想问问这两个区域在今后的发展趋势以及房子的保值增值哪个更好些。
A：
1、为什么非得强调去雄安呢？意思是北京将来会把很多单位和资源迁到雄安，北京人也会移民雄安，因此会影响城市发展和房价是吗？
怎么说呢？北京有个石景山区，那里曾经有个国企叫首钢听说过吧？甚至这么说吧，石景山区就是因为首钢才在60年代独立成区的，类似于曾经的燕山区和现在的亦庄，都是依托于产业的行政区。
在北京申奥成功之后，在“要首钢还是要首都”的争论之后，首钢整体迁往了唐山，包括企业和员工，也开通了大量的往返通勤车。20年过去了，真的有很多北京人移民河北了吗？石景山的房价走低了吗？
当然我这不是贬低雄安，只是说不要过分解读。雄安是千年大计，十年后总人口将超过百万，30年后有可能达到500万，是一座非常巨大的城市，但短期对北京的影响可能还不是太大。
这可以参考有个叫上海的地方，建国后为了战备和支援落后省市，迁走了大量的企业和上百万的高级技工，达到上海人口的20-30%，但上海真的走弱了吗？这看自己的理解吧，我认为上海到目前为止还算凑合，房价也不是特别的低。
2、风景Club和壕景，如果是我的话会首选壕景。周边破就破吧，越破越说明有提升的空间。或者说壕景在周边很破的情况下，升值也跻身了北京楼市升值的前列，以后只要物业水平不降低，大概率不至于落后大盘。草桥的地段儿和Club也不错，板块其实和首经贸没多大区别，只是单从小区说壕景在之前这些年的走势更好而已。
3、以后发展不太好说，看板块内的土地储备和规划吧，都会不错，但我认为和雄安的关系真的不大。
仅供参考。
四
Q:
感谢章哥，我去问中介了，这套房还真的有隐情，他把阳台垛子给拆了，物业让恢复，他就做了个柜子掩人耳目。但中介说这套房还是很划算的，恢复垛子没多少钱。
A：
1、有隐情就对了，否则凭什么刚装修好的房子便宜卖啊？皮裤套棉裤，必定有缘故。
2、不过我觉得不光是垛子的事儿，因为谁都知道花不了多少钱，那人家犯得上卖房吗？都不傻的，也都算的清楚。甚至说句阴谋论的话吧，垛子这事儿有可能真是掩人耳目的，当做说辞以掩盖其他的问题。
我建议问问上下楼邻居吧，他有可能装修时还改了管线，影响了邻居的使用。那人家就肯定要求他改回来呗，打官司都有可能。可改管线就不是砌个垛子那么简单了，弄不好厨卫都得重新来，还未必改的好。所以他才索性卖房的，烂摊子谁接手就是谁的了。
3、总之问清楚吧，顺便把邻居的情况也问清楚，千万别有什么神经病一类的，或者赶上个泼皮牛二那种的邻居，那就谁赶上谁倒霉了。反正这主动降价的未必是好事儿，想占便宜就得做到知己知彼。
仅供参考。
五
Q:
我是一直有别墅梦，也想投资升值。现在是回龙观当年拆迁换的两套老房，两个方案，如果是只卖掉我的那只能是投资固安的了，牛驼的，将来发展会很好但现在不行。看了孔雀城200多平的都300万左右，加上装修正好和这套一居室相等。
另一个方案是连父母这套都卖掉，再贷些款的话能冲一下千万级别的，这就能在北京买不错的了。我看了昌平附近的，也看了顺义的，可选的地段和小区都不少呢，请问您推荐北部还是东部？再有就是看了西边青龙湖的，感觉也不错，就是南边西边都不如北边吧？当然大兴新机场的我还是觉得投资潜力大的，您看推荐哪里？
A：
1、有别墅梦正常，房子本来就是用来住的，在有能力的情况下应该提升居住体验。但提醒一点，别墅到目前为止在内地还不是主流产品，只是小圈子中流动的消费品，绝大多数的投资性和流动性都远远弱于普宅。
2、既然是当年拆迁换到回龙观的，那应该知道当时的价格吧，2600一平。而同时期的别墅呢，昌平的也至少上万，两三万一平的都正常，也就是回龙观的5-10倍。到现在这么多年过去了，回龙观均价5万多吧，看看昌平别墅都多少钱了？甭说几十万了，能过10万的都几乎没有吧，大多数都没比回龙观贵多少了，这升值算很好吗？
那这问题来了，这些别墅在房龄新品质好的时候都升值慢，现在也都老了，还有可能逆势翻盘吗？
新别墅也差不多吧，都是这趋势。别墅其实不分什么东南西北，对板块配套的要求也不高，只要环境好就行。所以北京各个别墅区的价格走势都差不多，除了产业附近的几个能勉强跟上大盘，其他的全部跑输。
3、所以我建议先多了解一些别墅的常识吧，然后再说是否卖房。别墅其实就跟豪车游艇私人飞机似的，是财富到了一定阶段后的必然消费，是圈层的标志。能买别墅的人一般都有别的挣钱渠道，其中有开发商也有炒地皮的，但几乎没有靠买房发财的，他们也没指望着靠房子挣钱。
4、总之简单就是这些情况，注重自住体验的话就买别墅，哪儿的都行，只要是自己喜欢就是最合适的。如果注重投资就最好买普宅，回龙观也肯定不落后，大家好才是真的好。有句话是“甘蔗不能两头甜”，在预算不是太高、经验也不太足的情况下，不可能什么好处都占。
5、推荐哪里？说句不太好听的吧，我觉得你现在的思维和精神都有些亢奋，所以我推荐回龙观医院，开点儿安神静心的药可能会有疗效的。楼市有风险，投资需谨慎，赚钱不能靠梦想，而是要提升自己的认知。
仅供参考。
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