封面图 | 《涉过愤怒的海》
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01
问
最近，珠海万达商管的一则新闻引起了大家的关注。
根据今年 3 月大连万达商业管理集团股份有限公司申报材料披露，万达商管集团子公司珠海万达目前正申请在港交所上市，若不能于 2023 年底成功上市，万达商管集团需向上市前投资者支付约 300 亿元股权回购款。
但是现在已经临近年末，珠海万达商管在今年年底前上市的可能性在逐渐降低。有消息称，鉴于近期市场环境并未向好，珠海万达商管可能会选择在明年再进行 IPO。
珠海万达商管则多次强调，若能够获得监管部门的批准，且在市场条件转好有利的情况下，珠海万达商管仍有可能在今年年底前上市。
如果今年不能上市，则面临回购的问题。媒体报道称，珠海万达商管和投资者关于「若在 2023 年底之前珠海万达商管无法在港交所上市的话，则延期向上市前的投资者偿还约 300 亿元的股权回购款」提议的商讨，进展并不顺利。
亦有报道称，珠海万达商管有意将其在香港的上市时间最长推迟至 2026 年，目前正在和投资方进行商讨。
您怎么看万达的「对赌危机」，您觉得王健林能够「上岸」成功吗？
风马牛地产研究院
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冯叔
因为快到年底了，与珠海万达商管对赌上市的时间（截点）接近了，所以又引发了大家的关注。
当然这件事已经「拉了很多次抽屉」了。
万达商业（后更名为「万达商管」）首先在香港联交所上市，之后撤回 H 股于港交所的上市地位；又试图回到 A 股上市，却不怎么顺利；放弃回 A 后，又折腾旗下轻资产平台珠海万达商管实现港股上市，提交了一次、二次、三次招股书……
我觉得，（珠海万达商管）目前是遇到了困难，这个困难还不来自市场，可能来自其商业模式和监管部门的政策，所以 2023 年底完成上市的可能性比较低。
目前，他们正商讨向投资者提供补偿，以避免触发 300 亿元股权回购款。这笔回购款算是融资，也相当于一笔债务。如果对赌不成功，那就是要把这个回购款，在相应的时间提前偿还，我认为有很大的挑战。
企业的持续稳定发展非常不容易，遇到每一个挑战，都要用正确的、智慧的方法来解决问题。站在旁观者的角度，我还是很期待万达能够过了这一关。
02
问：
11 月 16 日，国家统计局发布数据，新房价格环比下跌的城市已达到 56 个，3 城持平，11 城房价上涨。当前房价指数环比涨幅最大的三个城市为西安、长沙和贵阳。二手房下跌的城市数量则达到 67 个，1 城持平，仅杭州、三亚两地上涨。
您认为，造成「新房省会城市领涨、北上广深环比下降」这种房价表现的原因有哪些？
风马牛地产研究院
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冯叔：
住宅数据，每季度、每个月，甚至每周都会有很多变化。
但是总体而言，从需求端，或者买房的人气来看，是止跌回稳了，大家开始慢慢恢复正常的交易，或者说开始入市了。
具体表现在两个方面：
一方面，这一个月来，有几个城市房地产市场回暖，需求端有所增长且表现得比较旺盛，特别是杭州，一手房、二手房的实际交易都非常乐观，恢复到疫情前的水平。西安等几个城市的交易量也有一些回升。
另一方面，北上广等城市房价、交易量环比下降，也就是说，每个月的交易增量有所减少，但是它还是有增量的。
我觉得，房地产市场整个大方向不会改变。
明后年的总需求会是 2019 年的一半左右，也就不到 10 万亿的市场。住宅交易量每年还有一点增长，但是都会比同期要减少很多，环比也会有缓慢的增长，这样子才能够用两三年时间稳定下来。
就是说，整个住宅市场的需求总量大概只有 2019 年的一半，新房的销售额比如说 4 万亿，二手房也有个 4、5 万亿，大概是这个情况，这就是一个常态。
其实，全国楼市的市场表现和这样的判断是吻合的，我们要正常地看待每个月需求的同比下降，环比增长缓慢，增幅比去年、前年都要小的状态，这就是未来三五年市场住宅需求端的正常情况。
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