莫低估卖家“求购招数”。
当我计划攒够首付再买房，东莞新房和二手市场，竟涌现出“0首付”。
甚至，倒贴首付钱。
图 源中介朋友圈，仅供参考，以开发商实际输出为准
卖家：顾客即上帝，买房问题包搞定。
买家：天上掉“馅饼”，是否有陷阱？
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01
新房，三类操作猛如虎
①嫁接第三方金融机构合作
近期，东莞一热销品牌大盘，打出诱人的“0首付”。
图源中介朋友圈，仅供参考，以开发商实际输出为准
据了解，乃开发商与第三方金融机构合作，免利息。
相当于，借给你一笔为期2年的0利率购房首付款。
贷款具体金额，需根据房源总价、买家资质、贷款年限计算。
贷款首付款，签订商品房合同后，买家按规定期限付款。
若你仅是当前资金周转不来，但收入稳定，预期乐观，有购房需求，不失为买房好机会。
换言之，这类方式对买家还款能力其实有严格要求。
新房大多0首付是这类操作，换汤不换药。
但像该盘能做到长达2年以及免利息，罕见。
②延期支付首付和网签
举例：2成首付40万，拆分成0万、10万、10万、20万。
一周内只付定金，一个月后付10万（包含定金），半年后再付10万，一年后付20万。
相当于跟开发商协商，延期付首付、月供，推迟网签，且开发商不收利息。
买方市场，多数开发商愿意跟意向购房者，协商关于延期交首付请求。
③开发商变相降价，豪横送首付
举例：开发商原本备案200万的房源，卖不动，先豪横打40万给买家。
买家支付40万首付款、网签成交、银行放款、正常还月供，正常完成交易。
相当于开发商降价40万，只收160万，而买家化为“0首付”。
此类实打实降价，对于有需求的买家，是“薅羊毛”好时机。
但是，千万要警惕此类套路：
开发商先拉高总价，再打折送首付，最后和买家签订阴阳合同。
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02
二手房0首付敏感
警惕风险
高评估价二手房，遇到急卖业主配合，给出价格被市场低估“笋盘”，便有“0首付”操作空间。
举例，松山湖某盘一套建面约107平房源，353万成交，单价约3.3万/平。
但是，银行评估价总价约500万，单价约4.7万/平。
按首套2成首付，评估价500万为准，申请贷款，需准备首付款100万，其余可向银行申请贷款金额约400万。
将申请到的400万元，用于实际交易的353万元中，买家首付相当于负40万！
相当于买这套“笋盘”，不仅不用筹齐首付，手里还多了40万！
但其实，这里面是有风险的。
首先，月供压力更大。
按353万总价，首付2成等额本息商业贷款30年，月供约1.35万，贷款利息203万。
若按500万总价，月供高达约1.9万，贷款利息高达约288万。
月供高出约6千，利息总额高出约85万。
其次，整个过程需两份合同配合。
一份是跟业主约定好实际成交价的；另一份是按评估价网签的。
网签合同报给银行，同时2成首付100万，也需给银行提供支付（俗称走账）的凭证和收据才能放款。
假如业主不配合走账，一个巴掌就拍不响。
过程中也需周转资金和摩擦成本。
比如上面例子中需100万的周转资金用两个月。
此类“笋盘”一般于楼市下跌行情容易找到，因为银行第三方合作机构评估价通常有半年滞后期。
虽然房子实际价格跌了，但银行评估价还没来得及调整。
但是，也有可能面临评估价下调，被追加首付等风险。
东莞有中介表示：“”目前东莞有不少房源低于评估价，但不建议操作。”
”客户要先看房，看中后跟业主谈价，业主提供房本给银行合作的第三方合作机构做评估。”
“而且，客户还要付评估手续费给第三方，一般是贷款金额的2个点。“
“银行为防止不良贷款，会避免客户利用评估价漏洞，例如引入银行内部参考价、要求购房发票放款等。”
还有一些玩得更冒险的“JYD和DYD”,不是普通人能碰得了，切莫“玩火”。
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文末结尾
新房0首付，一般发生在楼市回调期，或年底房企急需回笼资金阶段，当下正符合。
对于购房首付暂时周转不来，后期收入预期较高买家，能解燃眉之急。
但买家还是要了解潜藏的风险：
首付付清前不能签购房合同，需等付清后银行贷款才能打到开发商账上。
这期间，若买家超限定期限仍无法交齐首付，不单要赔付违约金，还面临首期款和房子皆空。
但对于资金周转灵活、短期内能补齐首付的实力买家来说，只需提防房企暴雷。
对于二手买家卖家，容易剑走偏锋，慎之。
不建议购买自身实力难以驾驭的房，请理智且合法合规购房。
【东莞产业-产业动态】