莫低估卖家“求购招数”。

当我计划攒够首付再买房,东莞新房和二手市场,竟涌现出“0首付”

甚至,倒贴首付钱

图 源中介朋友圈,仅供参考,以开发商实际输出为准

卖家:顾客即上帝,买房问题包搞定。

买家:天上掉“馅饼”,是否有陷阱?

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新房,三类操作猛如虎

①嫁接第三方金融机构合作

近期,东莞一热销品牌大盘,打出诱人的“0首付”。

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图源中介朋友圈,仅供参考,以开发商实际输出为准

据了解,乃开发商与第三方金融机构合作,免利息

相当于,借给你一笔为期2年0利率购房首付款

贷款具体金额,需根据房源总价、买家资质、贷款年限计算。

贷款首付款,签订商品房合同后,买家按规定期限付款。

若你仅是当前资金周转不来,但收入稳定,预期乐观,有购房需求,不失为买房好机会。

换言之,这类方式对买家还款能力其实有严格要求

新房大多0首付是这类操作,换汤不换药。

但像该盘能做到长达2年以及免利息,罕见。

②延期支付首付和网签

举例:2成首付40万,拆分成0万、10万、10万、20万。

一周内只付定金,一个月后付10万(包含定金),半年后再付10万,一年后付20万。

相当于跟开发商协商延期付首付、月供,推迟网签,且开发商不收利息。

买方市场,多数开发商愿意跟意向购房者,协商关于延期交首付请求。

③开发商变相降价,豪横送首付

举例:开发商原本备案200万的房源,卖不动,先豪横打40万给买家。

买家支付40万首付款、网签成交、银行放款、正常还月供,正常完成交易。

相当于开发商降价40万,只收160万,而买家化为“0首付”。

此类实打实降价,对于有需求的买家,是“薅羊毛”好时机。

但是,千万要警惕此类套路:

开发商先拉高总价,再打折送首付,最后和买家签订阴阳合同。

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二手房0首付敏感

警惕风险

高评估价二手房,遇到急卖业主配合,给出价格被市场低估“笋盘”,便有“0首付”操作空间。

举例,松山湖某盘一套建面约107平房源,353万成交,单价约3.3万/平。

但是,银行评估价总价约500万,单价约4.7万/平。

按首套2成首付,评估价500万为准,申请贷款,需准备首付款100万,其余可向银行申请贷款金额约400万。

将申请到的400万元,用于实际交易的353万元中,买家首付相当于负40万!

相当于买这套“笋盘”,不仅不用筹齐首付,手里还多了40万!

但其实,这里面是有风险的。

首先,月供压力更大。

按353万总价,首付2成等额本息商业贷款30年,月供约1.35万,贷款利息203万。

若按500万总价,月供高达约1.9万,贷款利息高达约288万。

月供高出约6千,利息总额高出约85万。

其次,整个过程需两份合同配合。

一份是跟业主约定好实际成交价的;另一份是按评估价网签的。

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网签合同报给银行,同时2成首付100万,也需给银行提供支付(俗称走账)的凭证和收据才能放款。

假如业主不配合走账,一个巴掌就拍不响。

过程中也需周转资金和摩擦成本。

比如上面例子中需100万的周转资金用两个月。

此类“笋盘”一般于楼市下跌行情容易找到,因为银行第三方合作机构评估价通常有半年滞后期。

虽然房子实际价格跌了,但银行评估价还没来得及调整。

但是,也有可能面临评估价下调,被追加首付等风险。

东莞有中介表示:“”目前东莞有不少房源低于评估价,但不建议操作。”

”客户要先看房,看中后跟业主谈价,业主提供房本给银行合作的第三方合作机构做评估。”

“而且,客户还要付评估手续费给第三方,一般是贷款金额的2个点。“

“银行为防止不良贷款,会避免客户利用评估价漏洞,例如引入银行内部参考价、要求购房发票放款等。”

还有一些玩得更冒险的“JYD和DYD”,不是普通人能碰得了,切莫“玩火”

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文末结尾

新房0首付,一般发生在楼市回调期,或年底房企急需回笼资金阶段,当下正符合。

对于购房首付暂时周转不来,后期收入预期较高买家,能解燃眉之急。

但买家还是要了解潜藏的风险:

首付付清前不能签购房合同,需等付清后银行贷款才能打到开发商账上。

这期间,若买家超限定期限仍无法交齐首付,不单要赔付违约金,还面临首期款和房子皆空。

但对于资金周转灵活、短期内能补齐首付的实力买家来说,只需提防房企暴雷。

对于二手买家卖家,容易剑走偏锋,慎之。

不建议购买自身实力难以驾驭的房,请理智且合法合规购房

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