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前言
当前整体楼市信心尚未恢复，尽管消息层面上仍不断释放积极信号，各地利好政策不断，但对成交的提振效果边际递减，于龙岩市区而言更是收效甚微。新房市场以价换量已难以撬动有效需求，部分刚需客户消费能力持续降级，其中不乏被分流至二手房市场，对新房成交的支撑作用不断弱化。客户对楼市的预期不见涨，购买力显著不足，仍将保持较长的市场调整期。
龙岩市区榜单
榜单数据说明
1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；
2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；
3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；
4.单盘榜数据口径：是以成交数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅。
5.龙岩市区区域范畴：新罗区；
6.项目属性：企业榜统计数据为商品房（商品住宅、商业、酒店式公寓、办公、车位/车库）数据；
7.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；
8.统计时间：2023年11月1日-11月30日。
榜单解读
全面取消土拍限制
汇金底价竞得带建筑出让地块
11月龙岩市区迎来第五次土拍，本次土拍再取消最高土地限制价，意味着市区已全面取消各种土拍限制条件，恢复到价高者得的拍卖方式。本次出让的2幅地块位于位于龙津湖及小洋片区，实际成交总建面为14.43万㎡，平均成交楼面价为8613元/㎡，主要在于龙津湖的莲花湖小区地块为带建筑出让，从而拉高成交楼面价，其准现房的现状优势预计不久后将会入市销售。
毫无意外土拍现场仅吸引两家房企报名，汇金与交发分别以底价将地块收入囊中。房企对于地块的安全性判断需要与快速下行的市场进行赛跑，不确定性愈发明显，拿地尤为谨慎。细数今年以来的成交商住地，外来房企仅以安居与建发为代表，其原本就已深耕龙岩市场多年，但仍时隔许久方才再拓储。本地国企注定是要扛起土拍大旗，城发、土发与交发今年合计拿下6幅地，其中仅1幅存在低溢价，其他地块均为底价成交。土地市场持续处于低迷状态，即使是较优质地块亦难有效提振，短期内尚无回暖迹象。
纯新盘营销节奏加快
老盘则陷入价格战泥潭
11月商品住宅仅两盘新增供应1.90万㎡，分别为联盛文曲苑1#2#楼与紫金山成钧台7#8#楼，其中紫金山为纯新盘首次取证，是龙岩首个入市销售的四代住宅项目，拿地到开盘入市不足两个月时间，抢在建发缦云入市前抢收部分四代住宅意向客户，避免客户流失。
另外值得一提的是，目前建发缦云已进入新品定存阶段，即将紧随其后推售四代住宅产品，供应端将再添新面孔。
11月商品住宅仅成交1.41万㎡，环比下跌33.8%，同比下跌58.4%。仅三个项目单盘成交超千方，TOP3合计成交0.64万㎡，占比近五成，多数项目成交套数在0-5套之间，单盘最高成交为厦鑫山水大宅院的0.37万㎡、34套，得益于降价退差价营销策略下的成交备案。新房市场成交量持续处于底部状态，刚需客户观望情绪较为浓厚，入市欲望并不强烈。
另外，二手房市场挂牌量增加，其中不乏在售现房项目及次新房项目。部分房东为了套现往往主动降价，这就导致二手房市场出现更大幅度的以价换量情况，其单价优势凸显，新房价格优势消失，市场销售压力愈发严峻。
本月适逢双11活动，各楼盘在营销上动作不断，“7”“8”字头的特价房陆续浮出，主要为德兴印象铂郡单价8608元/㎡起，时代天骄与璞玉润园亦推出多套单价万元内的特价房，美伦生态城新品楼栋限时7988元/㎡，同时还有多个楼盘仍继续延用买房送车位的营销策略加持。
除此之外，新盘上营销有所提速，紫金山成钧台开盘入市、建发缦云启动产品发布会&全民营销&新品定存，近期将首发入市，水晶溪尚开放万宝城市展厅，项目首期预计将于春节前推出联排别墅产品等，客户市场对新盘关注度较高，多为改善客群为主，刚需市场则有所走低的趋势。
头部房企排名变化明显
厦鑫凭借单盘跃居首位
厦鑫地产凭借山水大宅院单盘斩获所有房企&项目榜单冠军，单盘商品房成交0.50亿元、0.48万㎡。该房企连续两次推出退房补差价的营销策略，且凭借降价房源实现走量，在龙岩已开发有众多楼盘，客户认可度较高。另外其当下还有一个位于龙岩大道核心地段的津湖豪苑项目处于待售中，尚持有相对充足的可售货源，拥有一定的市场话语权。
德兴集团揽下所有房企榜单亚军，项目榜单亦居TOP3，主力贡献项目为津湖澜悦的0.21亿元、0.13万㎡，其他项目则为璞玉润园、印象铂郡、时代天骄及津湖熙悦，单盘成交数据均在0.2-0.7亿元/万方之间。该房企当下主要以去库存房源为主导，手上暂无待开发土储，但可售房源量已足够其在较长一段时间内保持市场竞争力。
城发集团与福能美伦则分别包揽房企金额榜与面积榜季军，城发集团成交量主要集中在汇金望郡商业及车位部分的成交备案，其在售项目中仅壹品望郡尚有尾盘房源及东肖板块壹品文澜南区，同时该房企手握众多待入市土储，其中不乏有两幅四代住宅地块，但碍于开发节奏较为缓慢，入市时间不明朗；福能美伦本月亦是东锦缘的车位备案助力，其主力在售项目为锦山壹号与生态城，另还持有待入市地块，库存体量较为巨大。
结语
随着市场行情不断筑底走弱，土地市场热度同样连连下滑，外来房企再进驻信心显著不足。当前楼市形势下，加速销售去化成为房企回血的关键，降价潮此起彼伏，目前已有较多个楼盘进入万元内的销售时代，各房企营销竞争大。另外近期客户市场的关注热点更多集中在四代住宅产品上，期待下紫金山及建发在后续销售上的表现。
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