打开网易新闻 查看更多图片

进入年末,海口楼市风云涌动,连海口“地王”—中海明德里,都开始杀疯了!

最近,海口楼市传出“海口中海明德里,推出特价19999元/㎡房源”的消息,不断有渠道人员对外释放该信息获客。

据小易了解,“19999元/㎡的房源主要为低楼层特价房源,高层要到24000元/㎡以上了。”

这完全是亏本大甩卖的节奏!

海口中海2021年5月以89500万元成交总价成功摘牌该地块,成交楼面价15059.15元/㎡,创下海口楼面价新高,拿下“地王”,且近几年一直没有被超越。

遥遥领先的楼面价,也意味着后期超高的售价预期:按照正常的地产开发逻辑,销售价至少需要拿地楼面价的一倍,才有可能回本。

即使是成本控制大师中海操盘,业内预估,中海明德里入市价可能要接近3万+

打开网易新闻 查看更多图片

来源:海口市发改委

最终,今年6月,备受关注的中海明德里备案价爆出:住宅(装修)均价只有25000元/㎡。

正当整个市场都在观望,“地王”中海会以多高的价格面市时。

明德里以远低于备案价的均价23600元/㎡开盘,再次跌破眼球!

中海明德里(网易房产摄)

即使主动下调价格预期,但是并没有得到市场的积极响应。

某机构的调研数据显示,中海明德里开盘仅去化百分之十几,这种去化率,在海口核心城区的品牌楼盘中,十分少见。

此后,中海明德里发力营销动作,推出“购车位减房款”等促销动作,加大渠道佣金力度“住宅一级1.3%,跳点1.5-2%”;市场上也不断传出中海明德里不断下调价格的消息。

据海口住宅与房地产市场信息网中显示,中海明德里今年备案销售2、3、6、7号楼,总共368套房源。截止目前,认购、签约、备案的房源仅为150多套,总去化不足40%(其中也有备案滞后等因素)。

各种营销组合拳之下,中海明德里却依然卖不好!

最终到了11月末,价格下线跌破2万,成为海口国兴-红城湖片区首个价格下探到2万+以下的品牌楼盘。

而19999元/㎡的最低价,只比拿地楼面价高出了4940元/㎡,建安成本可能都包不住。

除了自身卖不动,价格穿底的另一个重要原因是中海明德里区域的竞争白热化开启。

进入11月后,旁边的保利和颂以高调的态势宣告即将入市,品质感渲染十足;另一侧的元垄望品,也已经是现房待入。据统计,仅该片区就有7个楼盘进入销售或准销售期,堪称今年海口竞争最激烈片区。

楼间距肉眼可见的窄(网易房产摄)

而中海明德里本身也是一身bug:受限于地块和地价因素,中海明德里容积率超4.0,最终导致了楼间距短、绿化率低,密度高、装修标准不高等等。

或许,对于中海明德里而言,在冬天来临之前,以亏本的价格抢在年前甩卖开跑,拿回现金流,不失为明智只选。

亏就亏了吧,毕竟家大业大!

但是海口楼市,已是“地王”不能承受之重!

本文部分图片来源于网易房产拍摄

ps:“宅在海南”是网易房产打造的购房服务群,为对海南房子感兴趣的人士提供购房咨询、买房交流,解答购房疑惑、分享海南房价相关信息等,无论任何购房问题,我们都会有在线小编即时解答。