不用等12月，这一年的楼市走势就已经有了定局。
艰辛亦反常，是全国楼市真实写照。
有多艰辛？
2022，楼市回到7年前。
全国商品住宅销售面积为11.5亿平，对比2021年的15.7万亿，出现了断崖式下跌。
销售额缩水到11.5万亿，“蒸发”4.7万亿，相当于2个茅台的市值跌没了。
去年，整个房地产行业规模回到了2015年，甚至是跟10年前差不多的水平。
而2023年，在2022年的新低之下，再创新低：
2023年，截止到10月份，全国新建住宅月度销售面积在79386万平元左右。
虽然还有两个月时间，但从11月目前的情况来说，今年全年新建住宅销售面积几乎很难超过10万平，还不如一夜回到10年前的2022年。
而出现这样的局面，在于楼市周期论失效、政策推动效应失效。
比如，本应该是楼市冰冻期的3月，全国新建住宅月度销售面积却创出新高，12864万㎡。
在一众从业人员还没反应过来，4月的成交直接腰斩，传统热销的黄金5月的成交更是跌破眼镜。
传统情况，6月份（冲半年度销售指标）和12月份（冲全年销售指标）的销售面积都是最高的；但在今年，6月份的销售面积还是弱于3月份。
黑天鹅事件的结束，市场预期本一片向好，从未奢想过政策的松绑，然而9月10月，楼市却不得不启动史诗级、核爆级的救市大招......
然而，10月、11月的数据说明，政策对此轮楼市，失效！
广州这次也很好的跟上了全国的步伐，整个周期轮动与全国数据如出一辙。
3月创新高、4月缩水、5月几近腰斩，随后的7-8月成交低迷，9-10月启动救市，销量轻微恢复，但政策效应大不如前，11月目前来看更是难超10月。
但有点可以确认，广州无论成交高还是低，均价一直维系在4字头左右，说明这个价格的水分，已经挤的差不多了。
对于期待价格在调整下降的才考虑出手的买家来说，其实等待亦是多余的。这点，我们今天暂不延展。
今天探讨的是在「反周期」「反规律」的表现下，广州楼市一些底层逻辑的变化。
第一，广州楼市话语权，究竟谁抢走了？
其实，不知道大家有没有发现，今年最大的变化，是楼市权重之变。
比如，930新政前，广州楼市的话语权一直都属于刚需产品。
不论是广州全市TOP成交，还是区域板块TOP级成交，九成都是刚需盘。但新政后，楼市的话语权，彻底交由改善产品。
在认房不认贷，二套首付降到3-4成，取消豪宅标准等一系列政策的支持下，广州500-1000万的改善类产品成交几乎翻倍增长。
是整个市场总价段回温反弹速度最猛的产品线，且没有之一。
而曾经在各大榜单中占位许久的刚需盘渐渐隐退，不得已降价自救，而霸榜者如今几乎全部都是区域改善的天花板产品。
是的，广州楼市的第二个底层逻辑的变化，就是当市场回归单纯商品属性后，各区域的「超级符号」作品价值被高度笃定。
市场需求蜂拥，不仅霸榜各区域第一的位置，更是断层第一的存在。
第二，置业逻辑之变
而以上种种，其实反应出在激烈震荡和分化的时代，买家置业逻辑的深层转变。
为何有断层第一的项目的存在？
因为改善型买家已经从“成长型置换”到希望能够“一步到位”。
从“重价”到“重质”，希望能够一步到位一个拥有“长期主义”的区域高品质生活。
从“唯地段论”，“唯名校论”，到更清楚置业的终极目标其实是“圈层置换”，会把圈层软资源和硬实力作为置换的第一准则.......
第三：广州，真的抛弃刚需买家了吗？
这种底层逻辑的变化，甚至已经开始影响到上层决策。
比如，土拍市场。
今年都说番禺市场好，但还记得今年番禺土拍市场的上演了一幕同是江景盘，一个流拍，一个摇号的大戏吗？
番禺位于创新城的永大1号地的流拍，就很好印证了即使热度如番禺，其刚需板块的靓地也只能是无人问津。
不仅如此，大家发现了吗，这几天，广州频繁挂地，想在年底冲一波。但一看地块，刚需心又凉了一截。
天河刚上架了两宗4万+/㎡的靓地，随后又上新了海珠、白云、天河地块，再然后，荔湾区也上新地块。
看地价，就知道全部都是改善豪宅类产品的定调。
到底是是刚需先抛弃了广州楼市，还是广州楼市先抛弃刚需，这或许又是一个很好的选题。
颇值得玩味的是，久未对地产点评的“预言帝”余英近日在微博上喊话刚需，真刚需买房了。
自媒体关于这句话的解读也很多，有从金融层面，有从门槛层面，还有从丈母娘层面的。
但或许，不是什么机会问题，更有可能，是广州留给真刚需的时间，真的不多了......