北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我家情况如下：目前在丰台珠江骏景有两套房子，160+105。老公和孩子都是京籍，之前一直外地工作，2023年8月刚搬回北京。两个孩子，老大六年级（2023年9月）刚转学过来，丰台普校，老二2023年9月一年级，丰台外国语，18集团校，刚开始招生3年……
我们总体比较侧重居住，但也想在能力范围内给孩子选个好的教育环境。现在困惑有两个：一是要不要离开丰台，换到海淀东西城或者朝阳，二是换的话换到哪里比较合适，居住和教育都能适当兼顾……
A：
1、要不要离开丰台，那就看能否实现居住+教育了呗。珠江骏景挺好的小区，南城第一粤派豪宅。前些年是受到了附近商户的影响，所以环境和升值普通。近些年周边整改之后终于见到成效了，尤其近一两年骏景的升值不错，超过北京大盘了。如果商贸新区的规划能按计划进行，那价格走势就大概率延续。所以是可以做到自住+保值的。
教育怎么说呢？到目前为止，丰台有顶级校十二中，然后钱校、丰二和十八中算中上，放到东西海算中等，钱校更强些。如果初高中能进入这些学校的本校就挺好的，此外其他学校和分校就中等了。所以这看自己的选择吧，学区学校只能家长定。
2、六年级和一年级。既然能提出这问题，看样子大宝鸡娃不是很多吧？如果是的话那就不太建议去海淀了，点招肯定晚了，小升初派位大概率不会太好。二宝看天分和期望值，如果想提前上岸那就去海淀，期望值很高的也去海淀，自己去找目标学校协商，只要人家有学位且愿意接收就行。但考虑好，今年是入学高峰，海淀的竞争会更激烈，对牛娃友好，普娃就看自己的努力了。
东西城都是派位，大宝去哪个区都行，看运气了。二宝也是看运气，区别是西城不允许转学生直升，东城可以，前提是能进入直升校。再有的区别是西城有部分点招，小升初大抽奖。东城到目前为止几乎没点招，小升初除直升外也是看运气派位，很公平。东西城都是上下限高，牛娃普娃都合适。区别是西城的鸡娃氛围更浓，高分段更多些。
朝阳是能凭借房子选学校的，到目前为止还大多数都是单校划片，17630的不多。牛校基本都是九年制，如果能进入的话那小升初就相对省心了。大宝的初中倒相对概率高，二宝转学说不好，得看对口校是否有学位，但初中一般能保证。只是朝阳到目前为止牛高不多，孩子如果进不去好高中的话就没太多选择了，也就是对牛娃更友好。
3、从房子来讲，东西城的学区溢价都差不多，区别是西城的顶级学区更高些，东城的下限学区更高些。海淀各学区不一样，学区越好溢价越高，普通学区就比较低了，基本就是学籍的价值。另外总价高的学区房溢价相对低，基本1500万以上吧，买的人少也就溢价低。也就是说，在东西海买总价高的相对算兼顾，但居住的性价比也高不到哪儿去，毕竟学区价值高。
朝阳是总价低的有溢价，像80朝外这种的跟东西城溢价率差不多，其他的不太高。另外总价高的溢价低，千万以上的有不少都没溢价了，朝阳特色，算兼顾。
4、简单就这些情况，怎么选择家长定。
仅供参考。
二
Q:
我结婚晚，婚前俩人各自在2017买了小房子，总价都是300左右。一个青年路83年的一室一厅老房自住和左安门一个开间空着，小孩2027上小学。目前初步想把老房先出了，想看西城哪些小区能上车，定个范围，关注出房，定了小区啥的准备出手，再筹划卖开间。这个思路靠谱吗？但是现在卡在不好卖，也不太舍得太割肉，老房都没带看。您看有什么建议？
A：
1、没什么不靠谱的，先定下置换目标再卖房是这种时期的常规模式，能做到就最好。
2、老房什么时候都不是太好卖的。任何东西都有两面性，老房的优势是保值稳妥性价比高，但劣势就是流动性弱和传导排序靠后了。前几天限购放宽也就刺激了置换的需求，老房集中挂牌自然就更不太好卖了。这就甭着急吧，300的总价不高，慢慢卖肯定不吃亏。
3、我建议是想定个总价预算吧，也就是想买西城哪种房子。2027年上学，入学人数肯定比今年减少了一半左右，所以常规建议是如果卖房后增加的预算多就提前置换，房子大概率比现金保值。如果增加的预算不多，那等错过了高峰期再换也来得及，或许有更多的选择。
4、另外先别着急看小区，还是先从学区选择开始吧，然后是学校，再之后是小区和具体房源，一步一步来。
仅供参考。
三
Q:
我现在两套房，一套建国门的大两居自住，一套望京老破小出租。孩子上大学了，我们也面临退休，所以我老公的意思是卖掉望京的，然后在燕郊或大厂买一套别墅养老，牛驼的也看了，联排独栋都有。我是觉得一是太远了，二是都太大了，三是看病不方便，不一定能住的长久。您看有没有什么建议。
A：
1、房子是用来住的，真要是喜欢别墅就换呗，不用考虑别人的意见，只要自己住的舒服就行。
2、不过提醒一句，别墅这种产品可是真的自住为主的，保值性弱，升值慢，出手的时候也不好卖。所以考虑好了，确定是长期自住，而且也真的喜欢再换。毕竟望京的虽然是老破小，但板块好，所以保值上至少不吃亏。
如果对别墅有疑虑，那最好是先短租一套试试，真的能接受再买。而且最好是冬天夏天都体验一下，冬天的采暖，夏天的蚊虫都经历了就知道了。还有一个就是计算好装修费用，别墅装修是做方案时没多钱，一旦开始就得不断往里续的，绝大多数都超预算。
仅供参考。
四
Q:
我还是没买房呢，您说亦庄的有可能降，我这等了这么久也没降啊，是等下去还是怎么办啊？
A：
1、我也不知道怎么办。上次是您问的我亦庄会不会降？我说的是一切皆有可能，有需求就尽快买，不着急就等着呗。这话看您怎么理解吧，我是卖房子的出身，极少有劝人等降价的时候。
2、再说了，您从戴口罩前等到今年都等了四年了吧？从5万左右等到了7/8万，那就算有人跟您说了赶紧买吧，能怎样啊？真的能忍心出手吗？2020年200多万首付就能买一套，现在得多付出百万以上，这种决心外人帮不上忙，只能自己定。
3、就这样儿吧，我还是那句话，房子是用来住的，有需求就买，不着急就继续等着。
仅供参考。
五
Q:
我在海淀苏州街上班，预算600万元，想在五六环之间买个三居的房子，交通一个小时左右都能接受，现在看好了石景山的保利璟山和煦，您觉得这个盘怎么样？以后保值么？
A：
1、这我帮不上什么忙，好多年不卖房了，对新楼盘实在不熟。
2、新楼盘保值的话主要看板块配套，尤其是这几年的新房，规划是政府做的，价格也是人家制定的，所以后期的配套价值已经体现在价格之中了。这可以算透支，也是预期，那如果规划按期保质完成就是拉平大盘实现保值，提前完成或增加了产业配套就能跑赢，拖延或减少配套了那就站岗。
3、当然也得看入手价格，如果价格低于定价那就合适。我对新盘实在不熟，不敢建议，只是这笼统说几句而已。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。