▼ 文｜老墨
就在前几天，还专门讨论了我国楼市，但是很多人都理解错了，尤其是房价方面。
究其原因，就是因为我们都希望自己受益，而不是吃亏，然而现实却给我们上了一课，不可能完全按照我们的想法变化。
因此，我们要做的就是客观，抛弃主观臆断，才能真正预测房价走势，真正让自己受益。
基于此，我们完全有必要再次看看，一位懂行人提出的3个问题，非常有用。
01 / 为什么老百姓、民众不愿意买房？
看到这个问题，你肯定在想，“为什么一定要买房？”“房子又不是大米白面，一定需要吗？”
其实早从10年乃至20年前开始，买房的意义就已经没那么单纯，我们从农村进入县城和城市，真的就是为了买房？真的就是为了远离家乡，进城定居？当我们搞明白这个问题，就不难发现，其实买房根本不简单，或者说我们买的根本就不是房子。
有数据显示，截止到10月底，今年共计卖掉商品房9.25亿平，同比下降7.8%。
看完之后，巧谈君就在想一个问题，为什么今年热度反而比去年更低？按照逻辑来说，随着疫情结束，大家都有机会和时间买房，为什么销量不增反降？
思来想去，发现北大国发院兼职教授徐高的话，真可以说一针见血：
开发商资金链吃紧，就形成了两个问题，一是银行不敢房贷，二是民众担心烂尾而不敢买房，最后就形成了循环。
说得再直白点，虽然都是预售，但是以前相当于“一手交钱一手交房”，而现在我们却时时刻刻要担心“交了钱却拿不到房”。
相比较房价下跌影响力，烂尾的阴影更大，但是很多人在大谈特谈楼市的时候，却都忽视了。
02 / “集中供地”大大推高了房价？
之前我就提到过，脱离了地价而了解房价，根本没有任何意义。
据统计，早从2021年下半年开始，我国22个集中供地城市的住宅类用地成交单价就累计涨了约50%，而没有集中供地的城市用地成交单价却累计降了足足20%。
前后差距明显，为什么会是这样？这就不免让我们多想，难不成集中供地真的大大推高了地价？
其实这正是我们很多人忽视的另一个关键点。
虽然集中供地的初衷是希望控制地价，但落地之后，确实有些南辕北辙。
按照懂行人的观点，这15个字非常犀利：“集中供地推高了房价，需要及时撤销”。
03 / 未来要大力度支持开发商融资？
你们发现了吗？近期高层已经开始调整楼市策略，很少提到限购限售，转而是涉及开发商的字眼越来越多，这代表了什么？
毫不夸张，90%的人就根本没注意到这点。原因再简单不过了，字面来看，开发商和房价毫无联系。
其实恰恰相反，顺着上文思路来说，只要不解决开发商资金问题，民众就肯定不敢买房。而从2022年的“三支箭”，到近期的“金融16条”和“三个不低于”，核心就是关于开发商融资，就是缓解资金链压力。
因此，接下来房价到底会怎么走，其实就非常简单了，就是能不能帮助开发商成功“上岸”。
不过大家也不要着急，速度不会太快，时间大概率不是2024年，估计要推迟到未来三年内。在这段时间内，高层肯定希望房价稳定，而不是继续大幅度波动。
本号解读：
这三个问题才是当下楼市的核心，覆盖面非常广，从开发商、地价到购房者，几乎涵盖了所有方面。这也就是为什么我会说，懂行人的观点非常犀利。
经过长达20多年的飞速发展，房价的支撑点已经变了，我认为主要就是两点：1、民众的预期；2、二手房好不好卖。
你肯定在想，第一点很好理解，上文也重点提到了。
可是为什么第二点必须是“二手房好不好卖”，而不是“新房好不好卖”呢？是不是说错了？
其实原因非常简单，这就顺应我国楼市发展转型，过去城镇化率很低，所有城市的主力产品都是新房，农村居民进城定居就肯定要买房，当然首选新房。
可是现在情况变了，刚需族越来越少，反而是改善族逐渐增多，而改善族必须先卖房才能换房。
所以说如果二手房卖的不好，新房市场就很难回暖。
因此，我们看待楼市的角度一定要犀利，有主观臆断是人之常情，但事实很残酷，不可能永远顺着我们，切记基于数据。
对此，你怎么看呢？
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