原创 张岳
11月28日，中国人民银行行长潘功胜对房地产市场的最新表述，对于理解中国楼市当前现状和未来走向至关重要，如下图：
在这份最新表述中，极为罕见的提出“市场已经见底”，潘功胜认为当下的不稳定只是过渡期，市场情绪和价格都开始呈现正常化趋势，这表明市场正在逐步走出低谷。
除了高层的最新发声，还有一个重要新闻值得关注，就是央行三季报，全文中出现了74次“房”字；而在二季度货币政策执行报告中，只出现了53次“房”字，同比大增了40%！这是楼市调整以来，少有的高频率。
其中“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”这类表述，是“二季报”里没有的，而在媒体的公开报道，对房企的贷款政策已经从“三道红线”变成了“三个不低于”。这意味着政府正放宽对房企的信贷政策，以促进行业稳定。
正是在以上背景下，深圳近期大幅降低了二套房首付比例、取消了总价750万的豪宅线，楼市政策一直矜持的北上深同时出现了松动。这标志着，楼市迎来了新一轮政策拐点。
以上利好，均释放出楼市将走出谷底的信号，那么未来一年，楼市还可能有哪些利好？
01
一线城市将成为主角
北上深是全国楼市的风向标，也是房价的天花板。天花板低垂，一点都不松动，楼市回暖当然遥遥无期。
在这种情况下，要让楼市真正回暖，四大一线城市一定要有实质性松动才行。
近期，广州、上海率先行动，针对部分区域、人群进行了限购的定向优化。
广州已经把限购区域从9个区大幅缩小为5.5个区，现在外地客户可以直接买入广州核心区，新政后广州新房成交量大幅上涨。
上海金山发布人才购房新政，降低特定人群的购房门槛，此前非沪籍单身人士不能在上海购房，而金山区的新政策已突破这一限制。
在此背景下，北京深圳跟进预期增强，尤其是调控最严格，市场偏冷的深圳。
下图为2023年深圳房产政策，给我们带来的启示是：只要楼市不回暖，利好就会一直出。虽然是挤牙膏方式，但会不断挤下去。利好的叠加效应会逐步显现，最终能让楼市回暖。
假设深圳和广州上海一样，放松甚至放开部分区域限购，龙岗、坪山和大鹏这三个区域极有可能成为政策优化的重点。
届时一些核心片区将吸引全国购买力的追捧，特别是位于龙岗的东部唯一超级核心——大运超核，尤为值得关注。
大运新城实拍图
02
深圳最意想不到的核心区
很多朋友会问，深圳到底什么时候出政策？
无论深圳是否会优化限购，其实政策远没有那么重要，购房最直击本质的逻辑，还是城市的价值、区域的价值、产品的价值。
关于对区域价值的判断，规划和市场仿佛总会走向“相爱相杀”。
如何理解呢？在中国强政府模式下，城市的科技中心、金融中心或交通枢纽一般由政府规划，而在市场中，购房者往往喜欢参考这些规划来判断价值，购买力的集中又会推高这些新区的房价，进而削弱新区对企业和人才的竞争力，使新区慢慢走向平庸。
正如今年两位OpenAI研究员、人工智能科学家在其最新出版的《为什么伟大不能被计划》一书中所说，伟大不能被计划，伟大的成就总是在没有计划、意想不到的地方诞生。
没人会想到，电子产品热销推动的锂电池技术进步，最后会成就革新汽车产业的特斯拉。游戏产业需求催生的高性能显卡，会成为未来AI大模型激烈竞争的基础。
而深圳东部的大运超核，就是深圳无心插柳之下，最意想不到的核心区。
2006年，当时大运主场馆的选址有两个，分别是南山深圳湾和龙岗龙城西区。出于对平衡东西部发展的考量，大运中心最终花落龙岗。2011年，借助大运会的东风，大运新城的城市面貌得以大幅提升，大面积可开发土地和面向全球的形象展示给未来发展埋下伏笔。
深圳市大运中心体育场
2013年，大运新城开始深耕高等教育，龙岗区政府部门积极争取深圳国际大学园、港中大（深圳）、深圳北理莫斯科大学落地大运新城，这又为人才和创新要素的聚集埋下伏笔。
图源：北理莫斯科大学官网
2016年-2018年，在“东进战略”背景下，大运新城又跃升为东部最大交通枢纽，实现地铁3、14、16号线和深大城际四线换乘和“湾区1小时、内湾半小时”交通圈，企业在这里扎根，可以深度链接莞惠，降本增效。
来源：深圳地铁
在同一阶段，大运新城与前海、深圳湾、香蜜湖、大空港等“城市新客厅”列为同一等级，2014-2019年固定资产投资累计完成539.50亿元，年平均增长74.37%，这让大运新城成为东部城市界面最好，配套最顶级的区域。
2021年，龙岗区谋定“一芯两核多支点”区域发展战略，并赋予大运“湾东智芯”的定位。
2022年，《深圳市推进大运深港国际科教城高质量发展三年行动计划（2023-2025）》（下称《三年行动计划》）出台，大运深港国际科教城新获大湾区综合性国家科学中心重要支撑平台、深港科教产研深度合作区、现代化国际化“城市新客厅”三大定位。
与此同时，《三年行动计划》还配套出台了《重点任务清单》。清单对重点任务进行分解细化，梳理形成64项重点任务257个年度事项，其中2023年完成86个、2024年完成86个、2025年完成85个，以“一张清单”纵深推进大运深港国际科教城规划建设。
发现了吗？从体育新城，国际科教城，东部枢纽+城市新客厅，湾东智芯，再到大运深港国际科教城《三年行动计划》+《重点任务清单》，大运的每一次定位可能都不是最亮眼的，但多次定位给大运带来的进化，绝对是深圳首屈一指的。
现在的大运超核，已经集齐城市名片、大学机构、交通枢纽、高端配套和科创企业于一体，类似于美国硅谷的“斯坦福大学+山景城”，形成科研、产业、创业、人才的正向循环。
大运超核的崛起，可以说是深圳计划之外的，最意想不到的核心区。
03
利好开始兑现
种种迹象表明，大运超核已进入集中兑现期。
华为来了！
今年7月15日，大运AI小镇（一期）项目落地，华为技术有限公司与龙岗区产服集团签订合作协议，双方将共同打造人工智能研究机构。香港中文大学（深圳）6所相关科研院所、华海智慧等13家人工智能企业、肯德基等3家知名商家作为第一批入驻项目正式签约。
比亚迪来了！
今年6月15日，全球新能源汽车销量第一的比亚迪落子湾东智芯，正式开工建设全球研发中心和储能产业园，项目计划投资200亿元，预计建成后将新增约6万个研发岗位，投产后年产值约200亿元。
比亚迪全球研发中心效果图
华润万象系商业来了！
今年7月初，华润万象生活官宣了“深圳·大运天地”的项目案名，借鉴深圳万象天地、杭州万象城等经典地标的高品质商业理念，依托大运中央公园的自然景观优势，规划定制化旗舰环湖独栋商业，并计划引入餐饮、零售等多种业态，预计将于2024年正式开业。
效果图 仅供参考
以大运超核——湾东智芯为核心，龙岗的创新要素位居全市第一。
R&D经费及投入强度，是国际上广泛使用的、衡量一个国家或地区自主创新投入规模及水平的重要指标。在深圳各区中，龙岗的研究与试验发展（R&D）经费及投入强度2项指标都是全市第一。
初创科创企业在这里生根发芽，龙岗现有创新型中小企业1862家、省市专精特新企业1158家，专精特新“小巨人”企业81家。2022年，全区新增上市企业6家；国家高新技术企业341家；国家级专精特新“小巨人”企业新增28家，一年时间，总量翻番。
民营经济充满活力，2022年新登记企业数量高达54829家，全市第一；今年一季度，龙岗新登记企业数量11132家，再次摘冠。
随着高新产业的集中发展，这一过程不仅促成了财富的集中，也催生了一批新兴财富群体。
以南山为例，其房价上涨背后的根本逻辑在于产业发展、GDP增长和人均收入提升。而伴随着大运超核的进阶式发展，越来越多的“新贵”阶层在此涌现。这一现象进一步带动了对高品质居住环境的需求增长。
在此背景下，美域蓝湾应运而生。
04
大运超核罕有的低密奢宅
在过去十多年，龙岗区鲜少出现高端豪宅项目，因此在公众印象中，该区域通常与刚需联系在一起。龙岗核心区的知名项目如公园大地等，都是十多年前开发的，自那以后，市面上也很少听到关于龙岗豪宅的声音，仿佛这里成了豪宅市场的洼地。
然而，美域蓝湾的出现打破了这一局面，为龙岗区高端豪宅市场注入新的活力。
在当下深圳市场，低密社区已难得一见，位于核心区的低密社区更是凤毛麟角。
美域蓝湾位于大运超核腹地珍稀纯住宅区，凭借其3.21超低容积率，成为东部未来独一档低密豪宅典范。
效果图
住在这里，步行范围内就能到达16号线的龙城公园站和黄阁站（直线距离约800，百度地图测距），交通便利却不失宁静。
交通示意图
在这一公里的生活圈内，有优越的教育资源，约100米即达香港中文大学（深圳）附属新知学校；不远处，华润·大运天地提供大约5万平方米的购物和娱乐空间；同时，三甲级龙岗中医院和大运中心等人文地标都近在咫尺。
实景图
你的生活也将被绿意环绕，龙城公园、大运智慧公园等为你提供一片隔绝尘嚣的宁静绿地，想象一下，在感受城市的活力和快节奏的同时，随时能退入一片安静和平静的避风港，美域蓝湾构建的生活尺度，恰到好处地平衡了外部世界的喧嚣和内心世界的平和。
在产品打造上，美域蓝湾更是不计成本，不遗余力地把控每一个细节和尺度，以展现其作为豪宅的非凡品质和卓越水准。
简单而直观的数据往往最具说服力，项目容积率低至3.21，最大楼间距超过100米，40.78%超高绿化率，D1D2两梯三户设计……这些配置即使在豪宅中也难得一见。
项目外立面巧妙运用多彩石漆，建筑在阳光下呈现出细腻的色彩变化，同时搭配造价更高的LOW-E中空玻璃和3.0氟碳喷涂铝板，独特的建筑美学提供一场视觉盛宴，行走于社区仿佛置身现代艺术画廊。
效果图
建面约2.5万㎡中心花园，阶梯式的园景巧妙设计为两层：下层紧邻热闹的商业区，你可以在购物或享用咖啡时感受烟火气，而走到上层，环境立刻变得静谧，提供了一个远离都市喧嚣的私密空间。
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户型建面约95-144㎡三至四房，家中每个角落都被精心设计，户型方正，动静分区，预留外置冰箱机位，空间使用率极高。
户型图
最多可达五面宽采光，清晨的阳光透过窗户洒进屋内，整个居室被温暖而明亮的光线充满，带来美好一天的开始。
户户享有超过6.5米的连廊式阳台，无论阅读、休闲还是娱乐，这个阳台都为家庭生活增添了一处自由舒展的空间。
此外，项目还对标万科臻系豪宅引入20余项智能化社区配置，如智能安防、智能温控、社区物联等，为生活带来了前所未有的便利和舒适。
效果图
还有太多细节无法一一展示，感兴趣的粉丝最好亲身去美域蓝湾展示中心体验。
在房地产市场迎来拐点之际，请拥抱那些看得到确定性增量的核心区，位于大运超核腹地的美域蓝湾是龙岗多年来罕见的豪宅项目，其天然禀赋是不可复制的存在，无论居住体验还是资产配置，都是当下市场的优选方案。