十一批次的滨江盘仅有杨浦滨江的【缦云上海】，豪宅中的佼佼者，但又有明确的不同。今天我们来为大家剖析。
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【缦云上海】，杨浦滨江是未来高新技术产业的热土，国际级的知名科技类企业会强势入驻，社区地块又足够大，中央绿地、仪式礼仪空间、归家流线、豪宅附属配套等等豪宅配置也施展得开。
下面我们就来综合分析，给选房人一些建议。
【先天位置】与【后天规划】
缦云上海，要讲板块的位置好不好，首先要看它先天所处的位置，处于城市核心位置是当前炙手可热的。当然，也要看城市后期的规划，凡是后期规划为重要发展地段的，都会有很好的前景。
地段概况——【先天的位置】于【规划定位】
缦云上海，版块所处的【行政区】是决定其是否抢手的关键，行政区之间的资源实力差距决定了房子的价值。【所处环线位置】是上海对于地段的最简单直观的划分。此外，【规划定位】给了地段个官方的身份，决定了今后城市建设会不会得到更多公共资源的倾斜照顾。
缦云上海所在的杨浦滨江板块
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杨浦滨江沿江板块“一带两区”规划总建筑面积约796万方，规模2.6倍于前滩，5倍于陆家嘴，丰富的生态系统让人无比期待！
△图片来源于网络
杨浦滨江的产业定位是科创。
要知道，在2035年规划中，上海的城市定位发生了改变，在原有世界经济、金融、航运、贸易“四个中心”基础上，增加了科技创新中心，由此形成“五个中心”的新定位。
△图片来源于网络
根据规划，杨浦滨江未来将有40幢，总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑陆续更新为城市文化艺术空间，成为各类博物馆或奢侈品牌艺术大秀的举办地！
△图片来源于网络
另外，住宅方面杨浦更是偏向低密度的历史风貌别墅区。
绿城外滩兰庭所在的黄浦滨江板块
黄浦滨江的特点在于CBD居多，商办密度很高，其余地块大多是次新高端住宅，整体的建筑年代比新天地更新，也有新天地没有的江景资源、滨江慢生活。
新天地很成熟了，增量在于几个相对零散的地块：
- K11淮海中路地块新项目，与爱马仕之家为邻；
- 太平洋新天地商业中心地块，由一栋250米的地标级超甲级办公、两栋100米左右的超甲级办公及裙房商业组成；
- 翠湖天地六期；
- 中海建国东路地块、永业地块；
- 康德双语实验学校；
△图片来源于网络
黄浦滨江有两个很大的增量：
1、商务楼宇体量很大，产业定位也非常高，以金融保险业和总部经济为主，号称陆家嘴2.0。
光绿地外滩中心，就有上百万方的整体开发面积。不一定能成为陆家嘴2.0，但商办对于地段价值的增量是值得期待的。
△图片来源于网络
2、豫园和董家渡接下来的大手笔城市更新，像乔家路地块、融创外滩壹号院下一期等等...黄浦滨江的现代化建筑集群将会与其连成面。
△图片来源于网络
缦云上海三期
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楼盘信息及户型
△缦云上海图片来源于网络
项目将推出建面约158-270㎡纯大户型，均价121000元/㎡，全新建面约251㎡样板间已开放。
产品效果图
二手房价是地段的【市场标尺】
10月黄浦滨江二手房均价及最高价
10月杨浦滨江二手房均价及最高价
二手房价-供需双方评出来的【地段排名】
二手房是买卖双方”用脚投票“来证明版块的受欢迎程度。【二手房价格】决定了板块的整体能级。【二手房上涨比例】可以看出最近变化的趋势。
其中黄浦滨江二手房价TOP10如下
可以看出黄浦滨江的二手房平均房价高于杨浦滨江板块。
从【租售比】
看看房价泡沫是否虚高了？
售价租金比——越低越有【增值潜力】
【售租比】是国际上通用的一个概念，主要是用来评价房价是否虚高的一个标准。国外一般在300左右算是比较健康，从这个角度说，上海的售价租金比普遍都偏高太多了。简单来理解售租比就是代表着，房子的总价可以用多少年的租金收回来在这个概念中，售价越低，租金越高，回收的时间才会越短从买房人角度来说，售租比越低的房子，未来才有更大的增值潜力。因为，脱离了租金支撑的高房价就是巨大的泡沫隐患。
杨浦滨江板块的售价租金比比较高，板块泡沫比较大。售租比为866，意味着要租72年房子才可以回本。但是住宅的产权年限才70年，所以可以看出杨浦滨江板块的房价还是有一些泡沫的。
官方是怎么看待这个地段的？
近期新房数据——【官方认定】的地段价值
上海新房的价格是由政府审批确定的，不能高也不能低，并非由市场供需决定，不像其他城市是限低不限高。这也是产生【房价倒挂】的主要原因，当政府认为的价格低于市场认为的价格的时候，就出现了一手房低于二手房的状况，这就产生了倒挂，买到即赚到。政府在确定价格的时候，地段因素是最主要的因素，因此多关注该地段近期已经开盘楼盘的官定价格你就可以判断出政府对于这个地段价值的一个定位。
缦云上海三期
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黄浦滨江近三年新房过会均价约是14.4万，杨浦滨江近三年新房过会均价约是11.2万，新房的价格是政府审批确定的，可以看出，政府对这两个板块房价信心满满，对其板块的定位还是比较高的。