2023年11月29日，北京楹庭律所行政纠纷专家律师团队的李婷婷律师和史鹏举律师来到了广东珠海，针对一起590亩土地案涉2.9亿的重大违法征收案件进行调查取证。
当事人是珠海某镇村民，在村集体土地上拥有合法的土地证和房产证，因某生态产业园项目工程建设需要，镇主管部门拟征收村经济合作联社的集体土地面积约590亩。后因征收程以及补偿有争议等问题产生纠纷，案涉当事人看到史鹏举律师和李婷婷律师在珠海中院的开庭庭审效果之后，主动与楹庭律师取得了联系。
李婷婷律师和史鹏举律师及楹庭律师组成的调查团队，先后前往珠海多个行政部门，同相关领导和部门主管详细了解了项目建设、征收补偿等情况，取得了大量有价值的资料，为下一步启动非诉程序和诉讼程序奠定了基础，找到了突破点，为当事人维权创造了契机。
史鹏举律师（右一）在现场了解案情
李婷婷律师（右一）史鹏举律师（右二）
基本案情
2014年珠海市某镇主管部门与某村经济合作联社签订农村集体土地留置用地安置框架协议书（以下简称协议书）
《协议书》第一条留用地安置事项中提到，因珠海某生态产业园项目工程建设需要，甲方镇主管部门拟征收乙方某村经济合作联社的集体土地面积约590亩（具体以勘测定界为准），根据珠海市某地区2013年度第十一批次城镇建设用地项目征地补偿安置方案文件，珠海市某镇主管部门应给予某村经济合作联社按征收面积10% 约80多亩的土地作为留置地安置。协议约定，安置补助费用由社保部门核准后，下拨至村经济合作联社。由合作联社集体研究决定。
土地留用地安置框架协议书
土地留用地安置框架协议书
2020年5月，镇主管部门作出《行政强制执行催告书》，要求村经济合作联社在《催告书》送达之日起5日内向镇主管部门退回货币补偿款2.9亿多元及所产生的利息。
问题焦点一、涉案土地为基本农田
据了解，镇主管部门所征收的土地涉及基本农田。我国人口多耕地少，耕地后备资源不足，维护国家粮食安全，保持社会稳定，始终是我国的一个重大问题。为此，相关部门专门制定《基本农田保护条例》，划定基本农田保护区，根本目的，就是为了对基本农田实行特殊保护，以满足我国未来人口和国民经济发展对农产品的需求，为农业生产乃至国民经济的持续、稳定、快速发展起到保障作用。
《基本农田保护条例》第十五条基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征收土地的，必须经国务院批准。
案涉土地被非法征收
案涉土地被非法征收
问题焦点二、征收土地没有相关的征地批文
据了解，2018年7月，镇主管部门与村经济合作联社委托了某房地产评估机构对村集体土地进行了评估。随后，镇主管部门代市相关部门垫付了80多亩留用地的收购款2.9亿多元。直到土地进入评估阶段，镇主管部门都没有提供相关的征地批文。
根据《征用土地公告办法》规定，第五条，征用土地公告应当包括以下内容：（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；（二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；（四）办理征地补偿登记的期限、地点。
从内容中可以看出包含：征地的批准机关，批准文号，批准的时间和批准的用途。可见，没有征地批文征收行为就是违法的。
生态产业园项目工程现场
生态产业园项目工程现场
问题焦点三：听证程序是征收中不可或缺的
本案中，村委会制定了村留用地解决方案表决书，并征集村民意见，是否同意镇主管部门按2.9亿多的价格收购村集体80多亩的留用地。100多户村民签字，超过村总户数的三分之二，表决结果有效。可是如此重大的决定，居然没有举行听证程序，违反了《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》的相关规定。
征地补偿安置方案最后要报市县级人民主管部门审批的时候，所报材料中，一定要包含被征地的农村集体经济组织村民的意见，以及意见是否采纳的情况说明。如果举行了听证会的，还应当要附带听证会的笔录，都要放在一起进行上报，上报至市县级主管部门，等待最后审批补偿方案时要附在一起。
可是，此案中镇主管部门完全省去了听证这一重要环节，征收补偿方案也是镇相关部门所决定的，更不用说是上报市县级的主管部门进行审批。那么，这样的补偿方案合法性令人质疑。
被征收土地的当事人在项目施工现场
问题焦点四、关于货币补偿口头协议问题
据律师调查取证了解，2019年8月，镇主管部门作出《解除留用地货币补偿（口头协议）决定书》并通过公证送达的方式送达村经济合作联社。
楹庭律师曾经多次提醒过被征收人，在签订协议的时候要注意空白协议的问题，在实践过程当中，确实存在这种情况，被征收人拿着空白协议问律师应该怎么办？空白的协议签了之后，后来发现规定的内容有异议不认可，对自己来说，这种协议显然是没有保障的。因为签完协议之后拿走了，被征收人自己还没有，那将来协议里面写的什么内容，都不知道，所以坚决不能签空白的协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行义务，另一方可以向法院起诉。
如果只是口头的通知搬迁征收，或者是口头的补偿在法律上是违法的。不管是哪级工作人员还是哪级部门口头通知的，在目前国家现有的法律规定下任何征收，不管是集体土地还是国有土地，必须有公告和补偿方案，口头的在法律上不具有任何效力。
北京楹庭律所 李婷婷律师（中）在现场
北京楹庭律所 李婷婷律师（中）在现场
总结
因生态建设项目开发征收土地，近几年我们楹庭律所办理的案件也有很多。无论是哪种情形需要征收土地，都要按照相关的法律规定和程序进行。集体土地上房屋征收更多的是适用《土地管理法》的相关规定。而国有土地上房屋征收则主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来进行。在遇到土地或房屋征收等行政诉讼问题时，一旦自身合法权益受损要勇于采取法律途径来维护自己的合法权益。在这类的行政诉讼案件中，专业的律师至关重要。
根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭律师，支持全国出差办案。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以联系专业的行政诉讼律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。
本文法律知识并不代表法律建议，请勿照搬照用，如遇同类问题应当具体分析。